Pasang Surut Bisnis Perkantoran

Oleh : Ilham M Wijaya

Mungkin tidak banyak yang tahu pengembangan gedung-gedung pencakar langit di Jakarta pada tahun 1970- 1980-an awalnya tidak untuk memenuhi permintaan ruangan bagi perusahaan, melainkan untuk meningkatkan pamor Indonesia di mata dunia bahwa Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang terus membaik.

Seiring perjalanannya, gedung-gedung perkantoran di Jakarta terus bermunculan. Tetapi kali ini benar-benar karena demand yang tinggi. Kondisi pertumbuhan ekonomi terus membaik, maka pada era 1990-an Jakarta sudah disesaki oleh gedung-gedung pencakar langit yang baru.

Perkembangan bisnis properti terutama perkantoran mengalami pasang surut, hal ini dikarenakan kondisi ekonomi Indonesia masih belum stabil. Kondisi keemasan bisnis perkantoran sebetulnya terjadi pada tahun 2007 dimana semua pengembangan perkantoran berhasil mendapatkan keuntungan yang tinggi dari sales and leases, okupansinya rata-rata mencapai 90 %-100%.

Memasuki tahun 2010, bisnis perkantoran diprediksi akan mengalami peningkatan. Kondisi ini didasari oleh semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional. Juga karena beberapa pasokan perkantoran yang tahun lalu masih belum beroperasi optimal. Pada tahun 2010 ini mulai dipasarkan dan diserap pasar.

Optimisme dalam bisnis perkantoran tersebut memang cukup beralasan. Namun tetap perlu kehati-hatian. Mengingat fakta di lapangan supply ruangan perkantoran di prime area seperti di kawasan CBD Sudirman – Thamrin terjadi sebaliknya. Ada beberapa gedung perkantoran yang mengalami gagal jual. Sehingga okupansinya sangat rendah, akibatnya gedung tersebut mengalami kebangkrutan. Rata-rata gedung tersebut adalah gedung lama, seperti terjadi di Gedung Landmark Sudirman dan beberapa gedung di daerah Thamrin yang sudah mulai ditinggalkan tenant-nya.

Kondisi ini tidak hanya terjadi pada pasokan lama, melainkan bisa juga terjadi pada pasokan baru. Berbagai proyek perkantoran di Jakarta seperti; Plaza Mutiara, Plaza Thamrin, Pluit Office Park, The East dan Menteng Office, Sentral Senayan 2, dll. Jika diperhatikan ada beberapa kondisi eksisting yang tingkat huniannya malah dibawah 50% padahal proyek tersebut adalah proyek baru yang sudah selesai topping off. Sehingga bisa dipastikan kondisi over supply ini mengakibatkan cash flow pengembang menjadi terganggu dan pada akhirnya akan mengalami kerugian yang signifikan.

Namun jika melihat proyek yang lain seperti; Menara Energy, Menara Tavalera, Pacific Place Office kondisinya malah berbeda jauh sekali, tingkat hunian langsung mencapai 100% setelah launching dan topping off. Sehingga pengembang perkantoran mendapat laba maksimal dari tenant yang menyewa ruangan tersebut.

Kedua kondisi tersebut sebetulnya masih dipengaruhi oleh persaingan dengan perkantoran yang sudah eksisting lama, dari segi lokasi dan fasilitas juga cukup lengkap. Perkantoran eksisting ini dibagi dua; ada yang memiliki tenant group yang sudah meneken kontrak dalam beberapa tahun dengan pemilik gedung, ada juga perkantoran lama yang hanya mengandalkan perusahaaan baru dan yang kecil untuk menyewa ruangannya.

Dari keduanya sebetulnya okupansinya masih tetap bagus yaitu bisa diatas 70%. Karena memang kebutuhan space perkantoran masih tinggi. Tetapi jangan salah dari kedua karakter tenant perkantoran tersebut, ada salah satunya yang mengalami kebangkrutan alias okupansinya rendah.
Jika ditelisik penyebabnya beragam, ada yang karena perpindahan tenant besar secara mendadak, ada juga yang memang tidak ada peminat sama sekali sehingga space ruangkan perkantoran tersebut menjadi kurang optimal. Akibatnya semakin lama akan semakin memunculkan image perkantoran tersebut menjadi kurang baik. Untuk memperbaiki kondisi seperti ini tentunya perlu langkah yang sistematis dan serius dengan cara membenahi dari awal konsep pengembangan dan mengupayakan strategic marketing yang baik, terutama dalam mengakses holding company yang mau menyewa space perkantoran tersebut. Sehingga okupansinya akan cepat merangkak naik.

Selain itu perlu diperhatikan dalam proyek perkantoran baru. Memilih momentum pada saat launching harus tepat. Karena menyangkut okupansi pada saat pertama kali dioperasikan. Jika pada saat pertama kali dioperasikan perkantoran tersebut kurang ramai. Maka selanjutnya akan mengalami kesulitan untuk meningkatkan tingkat huniannya. Hal lain yang juga sangat penting perlu diperhatikan adalah proyek perkantoran harus sudah memiliki list order delivery dari para tenant sebelum launching. Sehingga ada kepastian bahwa tenant tersebut tidak akan lari setelah proyek perkantoran tersebut sudah selesai dibangun.

Semua strategi marketing harus diupayakan untuk mendapat tenant mix yang tetap dan menyewa dalam jangka waktu lama. Untuk space jual pengembang perkantoran bisa melakukan strategi penjualan dengan menjual space yang dianggap tidak strategis seperti berada di lantai dasar dan menengah, untuk lantai atas dan penthouse biasanya disewakan karena biasanya tenant banyak yang mencari space dilantai paling atas untuk menjaga privasi dan prestise bisnisnya.

Namun demikian jika kondisi penjualan perkantoran masih belum optimal karena para tenant yang gagal sewa atau karena kurangnya peminat dari perusahaan lain. Opsi pemilik gedung ada dua yaitu; menjual/akuisisi gedung dengan harga dibawah standar kepada para holding company yang membutuhkan space ruangan besar atau yang kedua dengan cara memberikan special rates untuk menarik minat tenant perusahaan-peruisahan baru. Biasanya cara ini akan berhasil mendongkrak tingkat hunian hingga 50 % dan sifatnya hanya sesaat. Karena perusahaan baru biasanya akan mengalami instabilitas dalam usahanya. Sehingga kondisinya tidak merubah posisi tingkat hunian yang optimal.

Untuk itu agar setiap perkantoran tetap mendapatkan yield yang baik dari para tenant, perlu ada hal-hal yang diperhatikan diantaranya; perencanaan yang matang, fasilitas gedung yang baik, kondisi design/bangunan yang terawat, services kepada tenant juga ditingkatkan. Dengan demikian akar masalahnya bisa diselesaikan apabila setiap pengembang perkantoran bisa melakukan inovasi dan selalu meningkatan kualitas produknya, serta didukung oleh Building Management yang paham terkait oreintasi pengembang. Sehingga setiap tujuan pengembang perkantoran untuk menciptakan produknya agar unggul dan bersaing akan tercapai.

Terimakasih,

Jakarta, 2 Februari 2010
Mohon saran dan masukan bisa ke: proilham@gmail.com

* Dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Sabtu, 6 Februari 2010