Proyeksi Properti 2009

Oleh : Ilham M. Wijaya,SE

Pada tahun 2009 para pelaku bisnis properti akan berharap cemas dengan produk yang digarapnya, apakah bisa diserap pasar atau malah akan over supply?. Kondisi ini dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi pada tahun depan yang akan mengalami penurunan cukup drastis.

Kemajuan sektor properti sangat ditentukan oleh perekonomian. Ibarat sebuah Kereta Api, perekonomian merupakan Lokomotif dan sektor properti adalah gerbongnya. Jika lokomotifnya mengalami pelambatan maka gerbongnyapun akan mengalami kondisi yang sama. Ada juga pandangan yang menganggap bahwa sektor properti bisa berdiri sendiri tanpa dipengaruhi secara langsung kondisi perekonomian.

Perbedaan pandangan mengenai hubungan perekonomian dan sektor properti memang kerap terjadi. Namun demikian untuk memproyeksikan pertumbuhan sektor properti pada tahun 2009. Pendekatan yang paling feasible adalah dengan melihat konteks sekarang, yaitu kondisi krisis global dan kondisi pasar properti baik dari segi pasokan, permintaan dan harga jual.

Kondisi krisis global saat ini akan mempengaruhi sistem ekonomi dalam negeri. Terutama pasar uang dan pasar modal. Media kedua pasar tersebut adalah Perbankan. Sebagai regulator, Pemerintah perlu menerapkan kebijakan moneter yang mendorong stabilitas kredit perbankan. Di sektor properti, beban bunga bank (BI rate) yang tinggi akan memberatkan konsumen dan meningkatnya kredit bermasalah (non performance loan).

Jika kondisi perekonomian dalam negeri mendapat proteksi yang tepat dari Pemerintah, kondisi sektor properti akan stabil. Namun hal ini hanya terjadi pada sub produk properti tertentu, karena kebijakan pemerintah terkait penyelamatan ekonomi tidak semuanya akan berimbas positif bagi kebelangsungan sektor properti.

Secara umum sub produk properti terbagi dalam beberapa jenis, diantaranya; Residensial, Perkantoran, Ritel, Apartemen/Kondominium dan Perhotelan. Sub produk properti tersebut juga terdiri dari beberapa kelas/grade. Grade A untuk konsumen kelas Atas dengan harga yang sangat tinggi, Grade B berada dikisaran konsumen menengah-atas, dan Grade C untuk konsumen kelas menengah. Sedangkan untuk konsumen bawah atau berpenghasilan rendah. Biasanya tidak diklasifikasikan sesuai grade, melainkan sesuai nama jenis produk, misalnya; rumah sehat sederhana (Rsh), Ruman susun milik (Rusunami), dll.

Kondisi sektor properti saat krisis ini, sub produk properti residensial adalah yang paling terkena imbasnya. Baik untuk kelas real estat maupun Rsh. Beban bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang tinggi akan menghambat pembayaran konsumen terhadap Bank. Jika kondisi ini berlarut-larut, dikhawatirkan pada tahun 2009 banyak konsumen yang akan mengalami gagal bayar. Kredit macet yang jumlahnya besar akan berakibat pada krisis perbankan yang pada akhirnya terjadi krisis moneter, seperti terjadi pada krisis tahun 1998.

Untuk produk properti perkantoran, akan mengalami penurunan demand hingga bisa terjadi over supply. Padahal pasokan ruang perkantoran di Jakarta terus bertmbah, hingga awal tahun 2008 terjadi peningkatan sebanyak 197.303 m2 yang berasal dari selesainya pembangunan; Menara Prima, Pacific Place, Sentral Senayan 2, The East, Menteng Office Park, dan Pluit Junction. Sehingga diproyeksikan hingga tahun 2009 ruang perkantoran banyak yang tidak terisi karena pengurangan karyawan berakibat pada kebutuhan space kantor menjadi berkurang.

Bidang Ritel yang terdiri dari Pusat Perbelanjaan Sewa (trade center) dan Pusat Perbelanjaan Jual (mal). Pada tahun 2009 akan tetap bertahan dan kemungkinan terjadi peningkatan penjualan (surplus konsumen). Hal ini dikarenakan sektor ritel lebih banyak dipengaruhi oleh daya beli konsumen yang didominasi masyarakat menengah. Apalagi konsumen sekarang ini banyak dimanjakan oleh fasilitas kartu kredit dan kemudahan lainnya dalam berbelanja. Untuk permintaan space gerai akan tetap stabil, apabila ritel tersebut memiliki konsep yang unik.

Sedangkan sub produk properti yang akan tetap bertahan di era krisis adalah produk Apartemen sewa maupun apartemen jual (kondominium) grade A yang merupakan konsumsi masyarakat kelas Atas. Pengembangan Apartemen/Kondominium di Jakarta khususnya di kawasan primer Sudirman – Kuningan – Gatot Subroto (CBD) pasokannya terus meningkat dan kondisi penjualannya tetap stabil.

Dari hasil riset Property Riset Institute (PRI) Jakarta. Di kawasan CBD Jakarta tercatat sebanyak 53 apartemen. Pada tahun 2009 mendatang akan terdapat tambahan yang berasal dari selesainya pembangunan Oakwood Premier Cozmo, Cityloft, Sahid Sudirman, Pacifiic Place, Thamrin Residences, Mediterania Marina Tower C, Marbella Kemang Tower A, dan Mediterania Garden Residence Tower 2. Hingga akhir tahun 2009 diperkirakan akan terdapat tambahan pasokan baru dengan jumlah sekitar 13,000 unit yang berasal dari 17 proyek. Secara keseluruhan produk properti tersebut dapat diserap pasar diatas 80%.

Khusus untuk sub produk properti Hotel, kondisinya akan tergantung lokasi Hotel tersebut. Untuk perhotelan yang berada di kawasan wisata seperti di Bali. Occupantion room (OR) hotel akan tetap stabil. Permintaan room walaupun wisatawan asing akan mengalami penurunan tetapi hal ini akan di kaver dengan wisatawan domestik. Sedangkan yang berada di Jakarta, OR hanya mengandalkan event-event meeting dan conferences.

Secara garis besar kondisi bisnis properti di tahun 2009 akan dibayang-bayangi krisis dan faktor eksternal yang sulit diprediksi. Namun demikian yang perlu menjadi perhatian untuk menghadapi krisis ini adalah dengan memahami kondisi pasar secara tepat. Walaupun hukum pasar selalu akan berlaku yaitu suatu produk akan berawal dan berakhir di pasar. Artinya akan ada produk yang tumbang oleh pasar dan akan muncul market leader disaat kondisi krisis terjadi. Siapa market leader di bisnis properti tersebut?. Tentunya mereka yang memiliki kelebihan modal dan pengalaman. Kita tunggu!.

Jakarta, 6 Januari 2008
Terimakasih