Memahami Siklus Ekonomi Dan Siklus Property

Oleh Ilham M. Wijaya

Siklus properti atau perputaran usaha properti bisa dianalogikan dengan permainan bola tennis, kondisinya bisa menurun kemudian akan meningkat dan menurun kembali dan terus mengalami fluktuasi.

Suatu siklus atau perputaran dalam ekonomi disebabkan oleh banyak faktor, diantaranya oleh perekonomian global dan faktor fundamental dalam eknomi, sifat siklus ini bisa sangat cepat bisa juga sangat lambat tergantung dari faktor yang mempengaruhinya. Faktor fundamental tersebut diantaranya; tingkat inflasi/deflasi suatu negara, stabilitas ekonomi-politik dan manajemen perbankan.

Indonesia saat ini bisa dikatakan sedang berada pada siklus ekonomi yang baik hal ini ditandai dengan suku bunga rendah, artinya bank sentral sebagai pengendali arus kas sedang menjaga stabiltas harga barang-barang di dalam negeri, biasanya kalau terjadi stagnasi ekonomi, harga barang jatuh, suppy tinggi tetapi tidak diikuti oleh demand sehingga mengakibatkan inflasi, pada kondisi ini bank sentral akan menurunkan suku bunga, demikian juga sebaliknya apabila kondisi perekonomian lesu harga-harga tinggi bank sentral akan melakukan hal serupa.

Menurut Davis (2004) siklus properti ditentukan oleh hubungan dinamis antara properti komersial, kredit bank, ekonomi makro. Demikian juga menurut Hoffman (2001) terdapat hubungan positif antara kredit riil dengan GDP riil dan harga properti riil, serta adanya hubungan dinamis interaksi dua arah antara kredit riil dengan harga properti riil.

Perubahan siklus dalam ekonomi akan terus terjadi seiring dengan perkembangan ekonomi global dunia, dalam konteks sederhana perubahan siklus ini terjadi misalnya ; kondisi ekonomi lesu, pengangguran meningkat, produktifitas menurun sebaliknya kondisi ekonomi bergairah, pengangguran kecil dan produktifitas meningkat. Kondisi ini akan terus berputar sesuai dengan perkembangan faktor fundamental ekonomi.

Sedangkan pengertian dari siklus property secara sederhana adalah masa perputaran kegiatan usaha disektor property yang mengalami fluktuasi, kadang sektor property lesu, supply melebihi demand, harga-harga produk property jatuh, margin usaha kecil. Namun bisa jadi sebaliknya kegiatan usaha property bergairah, demand melebihi supply, harga produk property tinggi, dan margin usaha besar.

Penyebab siklus tersebut beragam, ada asumsi yang mengatakan bahwa penyebabnya adalah pelaku usaha property yang salah membuat proyeksi demand, sehingga kadang-kadang membajiri pasar, kadang-kadang kekurangan pasokan. Ada juga asumsi yang mengakatan penyebabnya adalah kesalahan pemerintah dalam menerapkan kebijakan ekonomi yang tidak strategis dan merugikan kalangan usaha property.

Asumsi-asumsi tersebut memang ada benarnya namun kalau dianalisa penyebab terjadinya siklus property, diakibatkan oleh faktor-faktor yang sulit diprediksi, misalnya ; bencana alam, perubahan cuaca, stabilitas politik dalam negeri. Dengan demikian faktor supply sebetulnya lebih menarik untuk dikaji.

Usaha property tentunya akan memperhatikan pekembangan supply untuk memenuhi kebutuhan konsumen, kejelian melihat supply ini adalah bagian dari kompetisi antar pelaku usaha untuk menjadi market leader, keuntungan menjadi market leader adalah dapat melakukan penguasaan produk yang akan menghasilkan keuntungan maksimal terhadap produk yang dijualnya.

Kompetisi di usaha property saat ini sedang bergairah, beberapa group pengembang besar saling berlomba untuk menguasai pangsa pasar property tersebut, sebut saja misalnya ; Group Agung Podomoro dengan proyek mercusuarnya Central Business District (CBD Pluit, sedangkan Group Lippo menggarap property mixiused Kemang Village. Persaingan ini tentunya mengedepankan prouduk unggulan masing-masing baik dari segi aksesibilitas, fasilitas, teknologi, prestise, arsitektur bangunan, design interior, dll.

Dalam kondisi persaingan tersebut, tentunya konsumen akan menentukan pilihan, begitu juga para investor akan menggulirkan dananya di produk property yang lebih menguntungkan. Dengan demikian akan ada kompetitor yang leading dan kompetitor yang progressnya tidak sebagus yang lain.

Ketika kondisi ini terjadi akan ada dua kemungkinan yaitu yang pertama harga-harga produk property akan jatuh, produk property melimpah dan ada juga kompetitor yang berhasil menjual habis seluruh produk propertinya dan mendapatkan keuntungan maksimal. Pada kondisi ini pemenang kompetisi perlahan akan menguasai usaha property dengan mengembangkan diberbagai bidang, sedangkan yang tergeser akan kesulitan mengembangkan usahanya karena beban usaha tinggi. Sehingga harus mengurangi beban usaha dengan menutup usaha atau mengalihkan kesektor yang low risk. Itulah masa konsolidasi usaha property, lalu munculah pemain-pemain baru dengan ide-ide atau teknologi baru dan berlomba-lomba untuk menjadi leader yang baru, demikian proses berulang dan terjadilah siklus property.

Namun melihat perkembangan usaha property sejak kuartal I 2007 sampai kuartal III 2007 di Jakarta, tingkat penjualan beberapa proyek baru sekitar 70 %, sehingga bisa dikatakan siklus property berjalan normal, yang menjadi pertanyaan apakah para pemain di usaha property ini masih berputar pada group tertentu atau ada pemain baru yang cukup berhasil. Dengan melihat perputaran para pelaku usaha property maka kita akan dapat memastikan bahwa siklus usaha disuatu bidang sehat atau tidak.

Proses siklus ini terjadi secara terus menerus dan berulang-ulang, untuk daerah tertentu mungkin siklusnya agak berbeda, misalnya usaha property bisa jadi berada didepan memimpin pertumbuhan ekonomi, seperti halnya di provinsi Bali, apabila sektor propertynya lesu bisa dipastikan kondisi ekonominya di Bali kurang bagus. Sebaliknya didaerah lain, usaha property tidak memberikan pengaruh yang cukup siginifikan, Dengan demikian apabila para pelaku usaha property bisa memproyeksikan siklus ekonomi secara tepat maka akan mempermudah untuk mengetahui siklus property,
Sejatinya memang semua bisa berjalan dinamis dan berada direl yang tetap, namun karena masalah ekonomi selalu berkaitan dengan faktor eksternal maka para pelaku usaha harus memiliki kepadandain dalam melihat prospek usaha proeprty dimasa datang agar tidak terjebak pada pertumbuhan ekonomi semu.


*tulisan ini di muat di Harian Bisnis Indonesia 4 Agustus 2007

Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com