Oleh Ilham M. Wijaya
Siklus properti atau perputaran usaha properti bisa dianalogikan dengan permainan bola tennis, kondisinya bisa menurun kemudian akan meningkat dan menurun kembali dan terus mengalami fluktuasi.
Suatu siklus atau perputaran dalam ekonomi disebabkan oleh banyak faktor, diantaranya oleh perekonomian global dan faktor fundamental dalam eknomi, sifat siklus ini bisa sangat cepat bisa juga sangat lambat tergantung dari faktor yang mempengaruhinya. Faktor fundamental tersebut diantaranya; tingkat inflasi/deflasi suatu negara, stabilitas ekonomi-politik dan manajemen perbankan.
Indonesia saat ini bisa dikatakan sedang berada pada siklus ekonomi yang baik hal ini ditandai dengan suku bunga rendah, artinya bank sentral sebagai pengendali arus kas sedang menjaga stabiltas harga barang-barang di dalam negeri, biasanya kalau terjadi stagnasi ekonomi, harga barang jatuh, suppy tinggi tetapi tidak diikuti oleh demand sehingga mengakibatkan inflasi, pada kondisi ini bank sentral akan menurunkan suku bunga, demikian juga sebaliknya apabila kondisi perekonomian lesu harga-harga tinggi bank sentral akan melakukan hal serupa.
Menurut Davis (2004) siklus properti ditentukan oleh hubungan dinamis antara properti komersial, kredit bank, ekonomi makro. Demikian juga menurut Hoffman (2001) terdapat hubungan positif antara kredit riil dengan GDP riil dan harga properti riil, serta adanya hubungan dinamis interaksi dua arah antara kredit riil dengan harga properti riil.
Perubahan siklus dalam ekonomi akan terus terjadi seiring dengan perkembangan ekonomi global dunia, dalam konteks sederhana perubahan siklus ini terjadi misalnya ; kondisi ekonomi lesu, pengangguran meningkat, produktifitas menurun sebaliknya kondisi ekonomi bergairah, pengangguran kecil dan produktifitas meningkat. Kondisi ini akan terus berputar sesuai dengan perkembangan faktor fundamental ekonomi.
Sedangkan pengertian dari siklus property secara sederhana adalah masa perputaran kegiatan usaha disektor property yang mengalami fluktuasi, kadang sektor property lesu, supply melebihi demand, harga-harga produk property jatuh, margin usaha kecil. Namun bisa jadi sebaliknya kegiatan usaha property bergairah, demand melebihi supply, harga produk property tinggi, dan margin usaha besar.
Penyebab siklus tersebut beragam, ada asumsi yang mengatakan bahwa penyebabnya adalah pelaku usaha property yang salah membuat proyeksi demand, sehingga kadang-kadang membajiri pasar, kadang-kadang kekurangan pasokan. Ada juga asumsi yang mengakatan penyebabnya adalah kesalahan pemerintah dalam menerapkan kebijakan ekonomi yang tidak strategis dan merugikan kalangan usaha property.
Asumsi-asumsi tersebut memang ada benarnya namun kalau dianalisa penyebab terjadinya siklus property, diakibatkan oleh faktor-faktor yang sulit diprediksi, misalnya ; bencana alam, perubahan cuaca, stabilitas politik dalam negeri. Dengan demikian faktor supply sebetulnya lebih menarik untuk dikaji.
Usaha property tentunya akan memperhatikan pekembangan supply untuk memenuhi kebutuhan konsumen, kejelian melihat supply ini adalah bagian dari kompetisi antar pelaku usaha untuk menjadi market leader, keuntungan menjadi market leader adalah dapat melakukan penguasaan produk yang akan menghasilkan keuntungan maksimal terhadap produk yang dijualnya.
Kompetisi di usaha property saat ini sedang bergairah, beberapa group pengembang besar saling berlomba untuk menguasai pangsa pasar property tersebut, sebut saja misalnya ; Group Agung Podomoro dengan proyek mercusuarnya Central Business District (CBD Pluit, sedangkan Group Lippo menggarap property mixiused Kemang Village. Persaingan ini tentunya mengedepankan prouduk unggulan masing-masing baik dari segi aksesibilitas, fasilitas, teknologi, prestise, arsitektur bangunan, design interior, dll.
Dalam kondisi persaingan tersebut, tentunya konsumen akan menentukan pilihan, begitu juga para investor akan menggulirkan dananya di produk property yang lebih menguntungkan. Dengan demikian akan ada kompetitor yang leading dan kompetitor yang progressnya tidak sebagus yang lain.
Ketika kondisi ini terjadi akan ada dua kemungkinan yaitu yang pertama harga-harga produk property akan jatuh, produk property melimpah dan ada juga kompetitor yang berhasil menjual habis seluruh produk propertinya dan mendapatkan keuntungan maksimal. Pada kondisi ini pemenang kompetisi perlahan akan menguasai usaha property dengan mengembangkan diberbagai bidang, sedangkan yang tergeser akan kesulitan mengembangkan usahanya karena beban usaha tinggi. Sehingga harus mengurangi beban usaha dengan menutup usaha atau mengalihkan kesektor yang low risk. Itulah masa konsolidasi usaha property, lalu munculah pemain-pemain baru dengan ide-ide atau teknologi baru dan berlomba-lomba untuk menjadi leader yang baru, demikian proses berulang dan terjadilah siklus property.
Namun melihat perkembangan usaha property sejak kuartal I 2007 sampai kuartal III 2007 di Jakarta, tingkat penjualan beberapa proyek baru sekitar 70 %, sehingga bisa dikatakan siklus property berjalan normal, yang menjadi pertanyaan apakah para pemain di usaha property ini masih berputar pada group tertentu atau ada pemain baru yang cukup berhasil. Dengan melihat perputaran para pelaku usaha property maka kita akan dapat memastikan bahwa siklus usaha disuatu bidang sehat atau tidak.
Proses siklus ini terjadi secara terus menerus dan berulang-ulang, untuk daerah tertentu mungkin siklusnya agak berbeda, misalnya usaha property bisa jadi berada didepan memimpin pertumbuhan ekonomi, seperti halnya di provinsi Bali, apabila sektor propertynya lesu bisa dipastikan kondisi ekonominya di Bali kurang bagus. Sebaliknya didaerah lain, usaha property tidak memberikan pengaruh yang cukup siginifikan, Dengan demikian apabila para pelaku usaha property bisa memproyeksikan siklus ekonomi secara tepat maka akan mempermudah untuk mengetahui siklus property,
Sejatinya memang semua bisa berjalan dinamis dan berada direl yang tetap, namun karena masalah ekonomi selalu berkaitan dengan faktor eksternal maka para pelaku usaha harus memiliki kepadandain dalam melihat prospek usaha proeprty dimasa datang agar tidak terjebak pada pertumbuhan ekonomi semu.
*tulisan ini di muat di Harian Bisnis Indonesia 4 Agustus 2007
Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com
Jul 25, 2011
May 7, 2010
PP Tanah Terlantar Dan Bisnis Perumahan
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Sejak ditebitkan, Peraturan Pemerintah (PP) No. 11/ 2010-tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Telantar-menuai protes dari berbagai kalangan, terutama mereka yang memiliki kaitan dengan keperluan lahan dalam jumlah besar.
Kelompok tersebut umumnya bergerak di sektor perkebunan, kehutanan dan pertanian, Selain itu, mereka yang punya kepentingan dengan pertanahan di perkotaan untuk mendirikan proyek perumahan/permukiman.
Sebenarnya ada pihak yang diuntungkan dengan terbitnya PP Tanah Telantar. Hal itu dimungkinkan karena bagi masyarakat yang tidak memiliki akses pertanahan akan mendapatkan tanah sesuai peruntukannya.
Kebijakan mirip land reform ini memang memiliki dua implikasi yang muncul. Di satu sisi, ada manfaat untuk kalangan masyarakat bawah. Namun di sisi lain, kebijakan ini akan mengganggu dinamika bisnis sektor tertentu.
Pelaksanaan kebijakan ini harusnya diatur sedemikian rupa agar tidak memunculkan polemik. Jika ditelisik dari segi content regulasi, PP Tanah Telantar masih belum dilengkapi dengan petunjuk teknis penertiban lahan.
Redaksional yang tersirat dalam peraturan ini juga banyak bertabrakan. Misalnya dalam PP Tanah Telantar disebutkan perlu ada penelitian atau identifikasi untuk menentukan lahan itu telantar atau tidak.
Juga dalam kaitannya dengan waktu penggunaan. Jika lebih dari 3 tahun tidak digarap, maka akan ditertibkan oleh pihak berwenang. Adapun, aturan lainnya menyebutkan perlu ada pendaftaran ulang dalam 5 tahun terakhir.
Terlepas dari masalah itu, semangat yang ada dalam regulasi ini memang patut di apresiasi. Hanya saja pemerintah perlu melihat kondisi lapangan. Terutama untuk menjaga iklim bisnis yang menyangkut kepercayaan investor.
Perumahan stagnan
Untuk sektor pertanian, perkebunan dan kehutanan mungkin akan bisa diterapkan PP Tanah Telantar ini. Namun untuk sektor bisnis-khususnya sektor perumahan dan permukiman yang membutuhkan lahan cukup besar-peraturan tersebut sangat tidak membantu. Oleh karenanya, akan menyebabkan bisnis properti menjadi stagnan.
Pengawasan pemerintah sebaiknya hanya pada upaya mendorong peningkatan ekonomi sekitar lahan yang digarap, sehingga pihak swasta menjadi tertantang untuk mewujudkan pengembangan proyek mereka.
Sebagai contoh, dalam pengembangan perumahan rencana pengembangan kota mandiri tentu membutuhkan lahan di atas 50 ha. Jika lahan tersebut digarap secara langsung, maka akan membutuhkan biaya besar.
Pertimbangan tadi membuat banyak pengembang mem�bangun proyek secara bertahap, tetapi tetap dalam kerangka pengembangan yang direncanakan. Dari segi waktu, pembangunan kawasan tadi mungkin mamakan waktu minimal 10 tahun.
Jika dalam PP Tanah Telantar aturannya adalah maksimal 3 tahun-setelah keluarnya hak perizinan-maka tanah yang akan dikembangkan tersebut akan sulit untuk dibangun karena biayanya akan sangat besar.
Lain hal, jika ada lahan milik pengembang yang sengaja ditelantarkan atau sengaja ditimbun untuk menjaga nilai tanah hingga tinggi. Maka untuk kasus ini, mereka harus mendapatkan sanksi dan penertiban.
Pada dasarnya spirit pemerintah menerbitkan PP Tanah Telantar sudah tepat yaitu untuk membagi secara merata kesempatan kepada masyarakat yang belum memiliki akses pertanahan.
Namun sekali lagi, perlu ada pengaturan yang rigid dan pengecualian untuk hal-hal yang menyangkut perumahan dan permukiman, khususnya yang mendorong perekonomian kawasan.
Memang sulit mengatur tanah telantar, Mengingat hampir 11 juta hektare tanah telantar di seluruh Indonesia tidak bisa diidentifikasi dan dilakukan manajemen aset secara baik.
Lahan tersebut tersebar di seluruh pelosok Nusantara notabenenya adalah lahan untuk perkebunan, kehutanan dan pertanian.
Khusus untuk lahan telantar sektor perumahan-terutama yang berada di kota-kota besar-penertiban harus memiliki petunjuk teknis yang tepat. Sebab tanah-tanah yang akan dikembangkan-sebagai bagian dari rencana besar proyek kota mandiri-bisa menjadi terhambat karena aturan ini.
Cara mengaturnya adalah dengan mengevaluasi rencana proyek dari site plan yang sudah ada, agar rencana tersebut benar-benar akan dilaksanakan. Apa lagi, pengembangan kawasan akan memiliki efek domino terhadap perekonomian sekitar.
Pengawasan memang tetap perlu dilakukan oleh pemerintah menyangkut keseriusan pengembangan kawasan. Jika perlu, ada dateline waktu yang menegaskan bahwa untuk pengembangan kawasan mandiri diberi tenggat 10 tahun -15 tahun. Jika tidak terealisasi, maka lahan tersebut akan diambil oleh pemerintah tanpa ada kompensasi.
Selain pengembangan kawasan, yang perlu diperhatikan adalah lahan-lahan terlantar di kota-kota besar. Penggarapannya harus menyisihkan space untuk kepentingan publik dan ruang terbuka hijau (RTH) yang mencukupi.
Hal ini penting untuk mendorong lahirnya kawasan baru yang sehat dan produktif, sekaligus untuk melahirkan proses sosial yang lebih baik.
Penertiban tanah telantar memang dapat meningkatkan pendapatan negara. Namun jika tanah telantar tidak dioptimalkan untuk meningkatkan kualitas nilai kawasan, maka akan sulit mendapatkan hasil yang lebih tinggi.
Oleh karena itu, prinsip pembangunan berkelanjutan dan aset manajemen yang tertata rapi menjadi opsi yang tidak bisa ditolak lagi.
Terimakasih,
Jakarta, 5 Mei 2010
*Tulisan ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 23 April 2010
mohon masukan, kritik dan saran.
Sejak ditebitkan, Peraturan Pemerintah (PP) No. 11/ 2010-tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Telantar-menuai protes dari berbagai kalangan, terutama mereka yang memiliki kaitan dengan keperluan lahan dalam jumlah besar.
Kelompok tersebut umumnya bergerak di sektor perkebunan, kehutanan dan pertanian, Selain itu, mereka yang punya kepentingan dengan pertanahan di perkotaan untuk mendirikan proyek perumahan/permukiman.
Sebenarnya ada pihak yang diuntungkan dengan terbitnya PP Tanah Telantar. Hal itu dimungkinkan karena bagi masyarakat yang tidak memiliki akses pertanahan akan mendapatkan tanah sesuai peruntukannya.
Kebijakan mirip land reform ini memang memiliki dua implikasi yang muncul. Di satu sisi, ada manfaat untuk kalangan masyarakat bawah. Namun di sisi lain, kebijakan ini akan mengganggu dinamika bisnis sektor tertentu.
Pelaksanaan kebijakan ini harusnya diatur sedemikian rupa agar tidak memunculkan polemik. Jika ditelisik dari segi content regulasi, PP Tanah Telantar masih belum dilengkapi dengan petunjuk teknis penertiban lahan.
Redaksional yang tersirat dalam peraturan ini juga banyak bertabrakan. Misalnya dalam PP Tanah Telantar disebutkan perlu ada penelitian atau identifikasi untuk menentukan lahan itu telantar atau tidak.
Juga dalam kaitannya dengan waktu penggunaan. Jika lebih dari 3 tahun tidak digarap, maka akan ditertibkan oleh pihak berwenang. Adapun, aturan lainnya menyebutkan perlu ada pendaftaran ulang dalam 5 tahun terakhir.
Terlepas dari masalah itu, semangat yang ada dalam regulasi ini memang patut di apresiasi. Hanya saja pemerintah perlu melihat kondisi lapangan. Terutama untuk menjaga iklim bisnis yang menyangkut kepercayaan investor.
Perumahan stagnan
Untuk sektor pertanian, perkebunan dan kehutanan mungkin akan bisa diterapkan PP Tanah Telantar ini. Namun untuk sektor bisnis-khususnya sektor perumahan dan permukiman yang membutuhkan lahan cukup besar-peraturan tersebut sangat tidak membantu. Oleh karenanya, akan menyebabkan bisnis properti menjadi stagnan.
Pengawasan pemerintah sebaiknya hanya pada upaya mendorong peningkatan ekonomi sekitar lahan yang digarap, sehingga pihak swasta menjadi tertantang untuk mewujudkan pengembangan proyek mereka.
Sebagai contoh, dalam pengembangan perumahan rencana pengembangan kota mandiri tentu membutuhkan lahan di atas 50 ha. Jika lahan tersebut digarap secara langsung, maka akan membutuhkan biaya besar.
Pertimbangan tadi membuat banyak pengembang mem�bangun proyek secara bertahap, tetapi tetap dalam kerangka pengembangan yang direncanakan. Dari segi waktu, pembangunan kawasan tadi mungkin mamakan waktu minimal 10 tahun.
Jika dalam PP Tanah Telantar aturannya adalah maksimal 3 tahun-setelah keluarnya hak perizinan-maka tanah yang akan dikembangkan tersebut akan sulit untuk dibangun karena biayanya akan sangat besar.
Lain hal, jika ada lahan milik pengembang yang sengaja ditelantarkan atau sengaja ditimbun untuk menjaga nilai tanah hingga tinggi. Maka untuk kasus ini, mereka harus mendapatkan sanksi dan penertiban.
Pada dasarnya spirit pemerintah menerbitkan PP Tanah Telantar sudah tepat yaitu untuk membagi secara merata kesempatan kepada masyarakat yang belum memiliki akses pertanahan.
Namun sekali lagi, perlu ada pengaturan yang rigid dan pengecualian untuk hal-hal yang menyangkut perumahan dan permukiman, khususnya yang mendorong perekonomian kawasan.
Memang sulit mengatur tanah telantar, Mengingat hampir 11 juta hektare tanah telantar di seluruh Indonesia tidak bisa diidentifikasi dan dilakukan manajemen aset secara baik.
Lahan tersebut tersebar di seluruh pelosok Nusantara notabenenya adalah lahan untuk perkebunan, kehutanan dan pertanian.
Khusus untuk lahan telantar sektor perumahan-terutama yang berada di kota-kota besar-penertiban harus memiliki petunjuk teknis yang tepat. Sebab tanah-tanah yang akan dikembangkan-sebagai bagian dari rencana besar proyek kota mandiri-bisa menjadi terhambat karena aturan ini.
Cara mengaturnya adalah dengan mengevaluasi rencana proyek dari site plan yang sudah ada, agar rencana tersebut benar-benar akan dilaksanakan. Apa lagi, pengembangan kawasan akan memiliki efek domino terhadap perekonomian sekitar.
Pengawasan memang tetap perlu dilakukan oleh pemerintah menyangkut keseriusan pengembangan kawasan. Jika perlu, ada dateline waktu yang menegaskan bahwa untuk pengembangan kawasan mandiri diberi tenggat 10 tahun -15 tahun. Jika tidak terealisasi, maka lahan tersebut akan diambil oleh pemerintah tanpa ada kompensasi.
Selain pengembangan kawasan, yang perlu diperhatikan adalah lahan-lahan terlantar di kota-kota besar. Penggarapannya harus menyisihkan space untuk kepentingan publik dan ruang terbuka hijau (RTH) yang mencukupi.
Hal ini penting untuk mendorong lahirnya kawasan baru yang sehat dan produktif, sekaligus untuk melahirkan proses sosial yang lebih baik.
Penertiban tanah telantar memang dapat meningkatkan pendapatan negara. Namun jika tanah telantar tidak dioptimalkan untuk meningkatkan kualitas nilai kawasan, maka akan sulit mendapatkan hasil yang lebih tinggi.
Oleh karena itu, prinsip pembangunan berkelanjutan dan aset manajemen yang tertata rapi menjadi opsi yang tidak bisa ditolak lagi.
Terimakasih,
Jakarta, 5 Mei 2010
*Tulisan ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 23 April 2010
mohon masukan, kritik dan saran.
Mar 11, 2010
Menanggulangi Krisis Rumah TNI
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Krisis rumah dinas TNI hingga berujung penertiban beberapa waktu lalu telah memunculkan dua masalah pokok yaitu; masalah kurangnya pasokan rumah bagi prajurit TNI, dan masih adanya rumah dinas TNI yang digunakan oleh orang yang tidak berhak. Dari kedua masalah tersebut lalu muncul masalah minimnya anggaran untuk menyediakan kebutuhan rumah bagi prajurit tersebut.
Selain itu ada gagasan perlunya terobosan dengan menyerahkan urusan rumah TNI kedalam Kementerian Perumahan Rakyat. Gagasan tersebut cukup maju, namun tetap perlu dicarikan solusi jangka pendek. Mengingat peralihan wewenang penyediaan rumah tidak semudah yang dipikirkan.
Sebagai solusi jangka pendek Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI perlu menyiapkan penempatan sementara penghuni rumah dinas TNI dengan limit waktu tertentu. Dengan adanya relokasi tersebut penghuni yang tidak siap untuk pindah akan ada pilihan tempat tinggal. Dengan begitu tidak ada alasan lagi bagi penghuni rumah dinas TNI tetap bertahan di rumah dinas yang bukan haknya. Sebaiknya pengosongan juga dilakukan dengan cara-cara yang lebih persuasif.
Krisis rumah prajurit ini seharusnya tidak terulang lagi, persoalannya tidak semata soal minimnya anggaran. Jika Kementrian Pertahanan dan Mabes TNI memiliki sistem yang jelas dan tegas dalam pelaksanaannya, tidak akan ada kasus penertiban secara paksa bagi penghuni rumah dinas TNI.
Seringkali adanya kelonggaran yang diberikan kepada penghuni rumah dinas ini disalah artikan dan pada akhirnya terjadi polemik yang berkepanjangan. Supaya tidak terulang lagi kisruh rumah dinas TNI ini maka perlu ada evaluasi menyeluruh mengenai sistem penempatan rumah dinas dan data prajurit yang membutuhkan rumah.
Sistem penempatan rumah dinas ini memang sudah diatur dalam UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Pembendaharaan Negara. Namun sebagai institusi yang sudah mandiri TNI bisa menyiapkan sistem tersendiri yang tujuannya adalah untuk merumahkan seluruh prajurit dengan layak dan terjangkau.
Sebagai langkah awal untuk menciptakan sistem penyediaan rumah bagi prajurit adalah dengan pembaharuan data mengenai prajurit aktif yang belum memiliki rumah dan para purnawirawan yang menempati rumah dinas. Khusus bagi prajurit aktif, sedini mungkin bisa diberikan kemudahan untuk mendapatkan rumah dengan cara mencicil melalui fasilitas Bank penyedia KPR. Sedangkan bagi purnawirawan bisa disesuaikan dengan kemampuan mengangsur cicilan rumah yang dijual secara sosial.
Semua proses itu tentunya harus didukung oleh manajemen aset TNI sebagai cost of capital penyediaan rumah bagi prajurit tersebut. Manajemen aset ini penting untuk menilai kemampuan dalam menyediakan seluruh kebutuhan juga sebagai referensi untuk menjalin berbagai bentuk kerjasama. Mengingat TNI memang harus diakui kekurangan dana penyediaan rumah ini karena sebagai besar dana habis untuk peralatan danperbaikan Alutsista. Disisi lain TNI juga memiliki banyak aset tanah tetapi stastusnya masih belum jelas. Sehingga seluruh aset TNI tersebut harus dilegalkan secara hukum baik berupa sertifikat Hak Guna Bangun/Hak Pakai Lahan untuk dipilih menjadi perumahan.
Proses legalisasi ini memang akan banyak menimbulkan persoalan selain membutuhkan biaya cukup tinggi juga terkait status aset adalah tanah negara yang sifatnya eksklusif. Namun sebagai langkah alternatif Pemerintah sebaiknya berani mengambil resiko dan bekerja secara profesional agar implikasi negatif tersebut bisa diminimalisir.
Untuk menghindari aktifitas bisnis TNI yang sudah diamputasi sejak reformasi. dalam hal pelaksanaan penyediaan rumah ini, Kementerian Pertahanan bisa mengambil alih tugas penyediaan rumah ini secara profesional. Dalam prosesnya tetap perlu ada prinsip kehati-hatian, mengingat setiap kali membentuk sebuah institusi bisnis, moral hazard oknum tertentu seringkali merusak semua rencana besar yang ada.
Setelah menilai seluruh potensi yang dimiliki, selanjutnya Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI bisa melakukan terobosan pemilikan rumah bagi para prajurit aktif dengan cara mempermudah proses bantuan uang muka untuk proses kredit pemilikan rumah (KPR) melalui Yayasan Kesejahteraan
Perumahan Prajurit (YKPP) dan Asabri. Yang paling pokok nilai KPR ini sifatnya khusus yaitu tidak sama dengan KPR pada umumnya. Sehingga Bank penyedia KPR harus betul-betul memperhatikan kondisi finansial para prajurit. Dengan adanya kekhususan tersebut baik dari segi Bank maupun harga jual rumah dari pengembang. Para prajurit akan mendapatkan rumah yang layak dan terjangkau.
Selain itu, kerjasama dengan pihak swasta merupakan pilihan yang tidak bisa lagi ditawar, mengingat minimnya anggaran yang dimiliki. Kerjasama ini bisa berbentuk joint operation (KSO), kerjasama bagi hasil, kerjasama pembangunan. Jika menilik data yang disampaikan Kementerian Pertahanan terjadi ketimpangan pasokan dan kebutuhan yaitu sekitar 44 persen atau sebesar 159.704 unit dari total pasokan sekitar 357.874 unit.
Maka kebutuhan rumah ekuivalen dengan ketersediaan lahan sekitar 2000 Ha. Dengan nilai investasi bisa mencapai Rp 100 Milyar untuk penyediaan tanah. Angka tersebut masih perlu disesuaikan mengingat harga tanah disetiap lokasi berbeda. Secara teknis Kementerian Pertahanan membutuhkan sekitar Rp 1 Tryliun untuk membangun rumah bagi prajurit yang belum memiliki rumah. Dana tersebut mau tidak mau harus diambil dari pihak ketiga.
Proses penyediaan rumah prajurit ini sebetulnya pada tahun 2015 bisa sudah selesai. Jika dari sekarang pihak terkait melakukan kordinasi dalam menciptakan sistem yang tepat. Termasuk dalam jangka panjang untuk mengalihkan wewenang perumahan kepada Kementerian Perumahan Rakyat.
Namun perlu diperhartikan peralihan wewenang ini sifatnya bukan operasional melainkan analisa dan kebijakan. Sedangkan operasionalnya, menurut hemat penulis perlu ada badan khusus yang menangani perumahan TNI dengan program utamanya adalah mengawal seluruh proses penyediaan rumah, mulai dari pendataan, inventarisir, dan inisiatif kerjasama hingga pilihan kebijakan yang bisa ditawarkan kepada departemen atau instansi terkait. Dengan begitu prosesnya, akan meminimalisir kembalinya TNI kepada aktivitas bisnis.
Terimakasih,
Jakarta,11 Maret 2010
*Artikel ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 2 Maret 2010
Krisis rumah dinas TNI hingga berujung penertiban beberapa waktu lalu telah memunculkan dua masalah pokok yaitu; masalah kurangnya pasokan rumah bagi prajurit TNI, dan masih adanya rumah dinas TNI yang digunakan oleh orang yang tidak berhak. Dari kedua masalah tersebut lalu muncul masalah minimnya anggaran untuk menyediakan kebutuhan rumah bagi prajurit tersebut.
Selain itu ada gagasan perlunya terobosan dengan menyerahkan urusan rumah TNI kedalam Kementerian Perumahan Rakyat. Gagasan tersebut cukup maju, namun tetap perlu dicarikan solusi jangka pendek. Mengingat peralihan wewenang penyediaan rumah tidak semudah yang dipikirkan.
Sebagai solusi jangka pendek Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI perlu menyiapkan penempatan sementara penghuni rumah dinas TNI dengan limit waktu tertentu. Dengan adanya relokasi tersebut penghuni yang tidak siap untuk pindah akan ada pilihan tempat tinggal. Dengan begitu tidak ada alasan lagi bagi penghuni rumah dinas TNI tetap bertahan di rumah dinas yang bukan haknya. Sebaiknya pengosongan juga dilakukan dengan cara-cara yang lebih persuasif.
Krisis rumah prajurit ini seharusnya tidak terulang lagi, persoalannya tidak semata soal minimnya anggaran. Jika Kementrian Pertahanan dan Mabes TNI memiliki sistem yang jelas dan tegas dalam pelaksanaannya, tidak akan ada kasus penertiban secara paksa bagi penghuni rumah dinas TNI.
Seringkali adanya kelonggaran yang diberikan kepada penghuni rumah dinas ini disalah artikan dan pada akhirnya terjadi polemik yang berkepanjangan. Supaya tidak terulang lagi kisruh rumah dinas TNI ini maka perlu ada evaluasi menyeluruh mengenai sistem penempatan rumah dinas dan data prajurit yang membutuhkan rumah.
Sistem penempatan rumah dinas ini memang sudah diatur dalam UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Pembendaharaan Negara. Namun sebagai institusi yang sudah mandiri TNI bisa menyiapkan sistem tersendiri yang tujuannya adalah untuk merumahkan seluruh prajurit dengan layak dan terjangkau.
Sebagai langkah awal untuk menciptakan sistem penyediaan rumah bagi prajurit adalah dengan pembaharuan data mengenai prajurit aktif yang belum memiliki rumah dan para purnawirawan yang menempati rumah dinas. Khusus bagi prajurit aktif, sedini mungkin bisa diberikan kemudahan untuk mendapatkan rumah dengan cara mencicil melalui fasilitas Bank penyedia KPR. Sedangkan bagi purnawirawan bisa disesuaikan dengan kemampuan mengangsur cicilan rumah yang dijual secara sosial.
Semua proses itu tentunya harus didukung oleh manajemen aset TNI sebagai cost of capital penyediaan rumah bagi prajurit tersebut. Manajemen aset ini penting untuk menilai kemampuan dalam menyediakan seluruh kebutuhan juga sebagai referensi untuk menjalin berbagai bentuk kerjasama. Mengingat TNI memang harus diakui kekurangan dana penyediaan rumah ini karena sebagai besar dana habis untuk peralatan danperbaikan Alutsista. Disisi lain TNI juga memiliki banyak aset tanah tetapi stastusnya masih belum jelas. Sehingga seluruh aset TNI tersebut harus dilegalkan secara hukum baik berupa sertifikat Hak Guna Bangun/Hak Pakai Lahan untuk dipilih menjadi perumahan.
Proses legalisasi ini memang akan banyak menimbulkan persoalan selain membutuhkan biaya cukup tinggi juga terkait status aset adalah tanah negara yang sifatnya eksklusif. Namun sebagai langkah alternatif Pemerintah sebaiknya berani mengambil resiko dan bekerja secara profesional agar implikasi negatif tersebut bisa diminimalisir.
Untuk menghindari aktifitas bisnis TNI yang sudah diamputasi sejak reformasi. dalam hal pelaksanaan penyediaan rumah ini, Kementerian Pertahanan bisa mengambil alih tugas penyediaan rumah ini secara profesional. Dalam prosesnya tetap perlu ada prinsip kehati-hatian, mengingat setiap kali membentuk sebuah institusi bisnis, moral hazard oknum tertentu seringkali merusak semua rencana besar yang ada.
Setelah menilai seluruh potensi yang dimiliki, selanjutnya Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI bisa melakukan terobosan pemilikan rumah bagi para prajurit aktif dengan cara mempermudah proses bantuan uang muka untuk proses kredit pemilikan rumah (KPR) melalui Yayasan Kesejahteraan
Perumahan Prajurit (YKPP) dan Asabri. Yang paling pokok nilai KPR ini sifatnya khusus yaitu tidak sama dengan KPR pada umumnya. Sehingga Bank penyedia KPR harus betul-betul memperhatikan kondisi finansial para prajurit. Dengan adanya kekhususan tersebut baik dari segi Bank maupun harga jual rumah dari pengembang. Para prajurit akan mendapatkan rumah yang layak dan terjangkau.
Selain itu, kerjasama dengan pihak swasta merupakan pilihan yang tidak bisa lagi ditawar, mengingat minimnya anggaran yang dimiliki. Kerjasama ini bisa berbentuk joint operation (KSO), kerjasama bagi hasil, kerjasama pembangunan. Jika menilik data yang disampaikan Kementerian Pertahanan terjadi ketimpangan pasokan dan kebutuhan yaitu sekitar 44 persen atau sebesar 159.704 unit dari total pasokan sekitar 357.874 unit.
Maka kebutuhan rumah ekuivalen dengan ketersediaan lahan sekitar 2000 Ha. Dengan nilai investasi bisa mencapai Rp 100 Milyar untuk penyediaan tanah. Angka tersebut masih perlu disesuaikan mengingat harga tanah disetiap lokasi berbeda. Secara teknis Kementerian Pertahanan membutuhkan sekitar Rp 1 Tryliun untuk membangun rumah bagi prajurit yang belum memiliki rumah. Dana tersebut mau tidak mau harus diambil dari pihak ketiga.
Proses penyediaan rumah prajurit ini sebetulnya pada tahun 2015 bisa sudah selesai. Jika dari sekarang pihak terkait melakukan kordinasi dalam menciptakan sistem yang tepat. Termasuk dalam jangka panjang untuk mengalihkan wewenang perumahan kepada Kementerian Perumahan Rakyat.
Namun perlu diperhartikan peralihan wewenang ini sifatnya bukan operasional melainkan analisa dan kebijakan. Sedangkan operasionalnya, menurut hemat penulis perlu ada badan khusus yang menangani perumahan TNI dengan program utamanya adalah mengawal seluruh proses penyediaan rumah, mulai dari pendataan, inventarisir, dan inisiatif kerjasama hingga pilihan kebijakan yang bisa ditawarkan kepada departemen atau instansi terkait. Dengan begitu prosesnya, akan meminimalisir kembalinya TNI kepada aktivitas bisnis.
Terimakasih,
Jakarta,11 Maret 2010
*Artikel ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 2 Maret 2010
Feb 9, 2010
Pasang Surut Bisnis Perkantoran
Oleh : Ilham M Wijaya
Mungkin tidak banyak yang tahu pengembangan gedung-gedung pencakar langit di Jakarta pada tahun 1970- 1980-an awalnya tidak untuk memenuhi permintaan ruangan bagi perusahaan, melainkan untuk meningkatkan pamor Indonesia di mata dunia bahwa Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang terus membaik.
Seiring perjalanannya, gedung-gedung perkantoran di Jakarta terus bermunculan. Tetapi kali ini benar-benar karena demand yang tinggi. Kondisi pertumbuhan ekonomi terus membaik, maka pada era 1990-an Jakarta sudah disesaki oleh gedung-gedung pencakar langit yang baru.
Perkembangan bisnis properti terutama perkantoran mengalami pasang surut, hal ini dikarenakan kondisi ekonomi Indonesia masih belum stabil. Kondisi keemasan bisnis perkantoran sebetulnya terjadi pada tahun 2007 dimana semua pengembangan perkantoran berhasil mendapatkan keuntungan yang tinggi dari sales and leases, okupansinya rata-rata mencapai 90 %-100%.
Memasuki tahun 2010, bisnis perkantoran diprediksi akan mengalami peningkatan. Kondisi ini didasari oleh semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional. Juga karena beberapa pasokan perkantoran yang tahun lalu masih belum beroperasi optimal. Pada tahun 2010 ini mulai dipasarkan dan diserap pasar.
Optimisme dalam bisnis perkantoran tersebut memang cukup beralasan. Namun tetap perlu kehati-hatian. Mengingat fakta di lapangan supply ruangan perkantoran di prime area seperti di kawasan CBD Sudirman – Thamrin terjadi sebaliknya. Ada beberapa gedung perkantoran yang mengalami gagal jual. Sehingga okupansinya sangat rendah, akibatnya gedung tersebut mengalami kebangkrutan. Rata-rata gedung tersebut adalah gedung lama, seperti terjadi di Gedung Landmark Sudirman dan beberapa gedung di daerah Thamrin yang sudah mulai ditinggalkan tenant-nya.
Kondisi ini tidak hanya terjadi pada pasokan lama, melainkan bisa juga terjadi pada pasokan baru. Berbagai proyek perkantoran di Jakarta seperti; Plaza Mutiara, Plaza Thamrin, Pluit Office Park, The East dan Menteng Office, Sentral Senayan 2, dll. Jika diperhatikan ada beberapa kondisi eksisting yang tingkat huniannya malah dibawah 50% padahal proyek tersebut adalah proyek baru yang sudah selesai topping off. Sehingga bisa dipastikan kondisi over supply ini mengakibatkan cash flow pengembang menjadi terganggu dan pada akhirnya akan mengalami kerugian yang signifikan.
Namun jika melihat proyek yang lain seperti; Menara Energy, Menara Tavalera, Pacific Place Office kondisinya malah berbeda jauh sekali, tingkat hunian langsung mencapai 100% setelah launching dan topping off. Sehingga pengembang perkantoran mendapat laba maksimal dari tenant yang menyewa ruangan tersebut.
Kedua kondisi tersebut sebetulnya masih dipengaruhi oleh persaingan dengan perkantoran yang sudah eksisting lama, dari segi lokasi dan fasilitas juga cukup lengkap. Perkantoran eksisting ini dibagi dua; ada yang memiliki tenant group yang sudah meneken kontrak dalam beberapa tahun dengan pemilik gedung, ada juga perkantoran lama yang hanya mengandalkan perusahaaan baru dan yang kecil untuk menyewa ruangannya.
Dari keduanya sebetulnya okupansinya masih tetap bagus yaitu bisa diatas 70%. Karena memang kebutuhan space perkantoran masih tinggi. Tetapi jangan salah dari kedua karakter tenant perkantoran tersebut, ada salah satunya yang mengalami kebangkrutan alias okupansinya rendah.
Jika ditelisik penyebabnya beragam, ada yang karena perpindahan tenant besar secara mendadak, ada juga yang memang tidak ada peminat sama sekali sehingga space ruangkan perkantoran tersebut menjadi kurang optimal. Akibatnya semakin lama akan semakin memunculkan image perkantoran tersebut menjadi kurang baik. Untuk memperbaiki kondisi seperti ini tentunya perlu langkah yang sistematis dan serius dengan cara membenahi dari awal konsep pengembangan dan mengupayakan strategic marketing yang baik, terutama dalam mengakses holding company yang mau menyewa space perkantoran tersebut. Sehingga okupansinya akan cepat merangkak naik.
Selain itu perlu diperhatikan dalam proyek perkantoran baru. Memilih momentum pada saat launching harus tepat. Karena menyangkut okupansi pada saat pertama kali dioperasikan. Jika pada saat pertama kali dioperasikan perkantoran tersebut kurang ramai. Maka selanjutnya akan mengalami kesulitan untuk meningkatkan tingkat huniannya. Hal lain yang juga sangat penting perlu diperhatikan adalah proyek perkantoran harus sudah memiliki list order delivery dari para tenant sebelum launching. Sehingga ada kepastian bahwa tenant tersebut tidak akan lari setelah proyek perkantoran tersebut sudah selesai dibangun.
Semua strategi marketing harus diupayakan untuk mendapat tenant mix yang tetap dan menyewa dalam jangka waktu lama. Untuk space jual pengembang perkantoran bisa melakukan strategi penjualan dengan menjual space yang dianggap tidak strategis seperti berada di lantai dasar dan menengah, untuk lantai atas dan penthouse biasanya disewakan karena biasanya tenant banyak yang mencari space dilantai paling atas untuk menjaga privasi dan prestise bisnisnya.
Namun demikian jika kondisi penjualan perkantoran masih belum optimal karena para tenant yang gagal sewa atau karena kurangnya peminat dari perusahaan lain. Opsi pemilik gedung ada dua yaitu; menjual/akuisisi gedung dengan harga dibawah standar kepada para holding company yang membutuhkan space ruangan besar atau yang kedua dengan cara memberikan special rates untuk menarik minat tenant perusahaan-peruisahan baru. Biasanya cara ini akan berhasil mendongkrak tingkat hunian hingga 50 % dan sifatnya hanya sesaat. Karena perusahaan baru biasanya akan mengalami instabilitas dalam usahanya. Sehingga kondisinya tidak merubah posisi tingkat hunian yang optimal.
Untuk itu agar setiap perkantoran tetap mendapatkan yield yang baik dari para tenant, perlu ada hal-hal yang diperhatikan diantaranya; perencanaan yang matang, fasilitas gedung yang baik, kondisi design/bangunan yang terawat, services kepada tenant juga ditingkatkan. Dengan demikian akar masalahnya bisa diselesaikan apabila setiap pengembang perkantoran bisa melakukan inovasi dan selalu meningkatan kualitas produknya, serta didukung oleh Building Management yang paham terkait oreintasi pengembang. Sehingga setiap tujuan pengembang perkantoran untuk menciptakan produknya agar unggul dan bersaing akan tercapai.
Terimakasih,
Jakarta, 2 Februari 2010
Mohon saran dan masukan bisa ke: proilham@gmail.com
* Dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Sabtu, 6 Februari 2010
Mungkin tidak banyak yang tahu pengembangan gedung-gedung pencakar langit di Jakarta pada tahun 1970- 1980-an awalnya tidak untuk memenuhi permintaan ruangan bagi perusahaan, melainkan untuk meningkatkan pamor Indonesia di mata dunia bahwa Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang terus membaik.
Seiring perjalanannya, gedung-gedung perkantoran di Jakarta terus bermunculan. Tetapi kali ini benar-benar karena demand yang tinggi. Kondisi pertumbuhan ekonomi terus membaik, maka pada era 1990-an Jakarta sudah disesaki oleh gedung-gedung pencakar langit yang baru.
Perkembangan bisnis properti terutama perkantoran mengalami pasang surut, hal ini dikarenakan kondisi ekonomi Indonesia masih belum stabil. Kondisi keemasan bisnis perkantoran sebetulnya terjadi pada tahun 2007 dimana semua pengembangan perkantoran berhasil mendapatkan keuntungan yang tinggi dari sales and leases, okupansinya rata-rata mencapai 90 %-100%.
Memasuki tahun 2010, bisnis perkantoran diprediksi akan mengalami peningkatan. Kondisi ini didasari oleh semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional. Juga karena beberapa pasokan perkantoran yang tahun lalu masih belum beroperasi optimal. Pada tahun 2010 ini mulai dipasarkan dan diserap pasar.
Optimisme dalam bisnis perkantoran tersebut memang cukup beralasan. Namun tetap perlu kehati-hatian. Mengingat fakta di lapangan supply ruangan perkantoran di prime area seperti di kawasan CBD Sudirman – Thamrin terjadi sebaliknya. Ada beberapa gedung perkantoran yang mengalami gagal jual. Sehingga okupansinya sangat rendah, akibatnya gedung tersebut mengalami kebangkrutan. Rata-rata gedung tersebut adalah gedung lama, seperti terjadi di Gedung Landmark Sudirman dan beberapa gedung di daerah Thamrin yang sudah mulai ditinggalkan tenant-nya.
Kondisi ini tidak hanya terjadi pada pasokan lama, melainkan bisa juga terjadi pada pasokan baru. Berbagai proyek perkantoran di Jakarta seperti; Plaza Mutiara, Plaza Thamrin, Pluit Office Park, The East dan Menteng Office, Sentral Senayan 2, dll. Jika diperhatikan ada beberapa kondisi eksisting yang tingkat huniannya malah dibawah 50% padahal proyek tersebut adalah proyek baru yang sudah selesai topping off. Sehingga bisa dipastikan kondisi over supply ini mengakibatkan cash flow pengembang menjadi terganggu dan pada akhirnya akan mengalami kerugian yang signifikan.
Namun jika melihat proyek yang lain seperti; Menara Energy, Menara Tavalera, Pacific Place Office kondisinya malah berbeda jauh sekali, tingkat hunian langsung mencapai 100% setelah launching dan topping off. Sehingga pengembang perkantoran mendapat laba maksimal dari tenant yang menyewa ruangan tersebut.
Kedua kondisi tersebut sebetulnya masih dipengaruhi oleh persaingan dengan perkantoran yang sudah eksisting lama, dari segi lokasi dan fasilitas juga cukup lengkap. Perkantoran eksisting ini dibagi dua; ada yang memiliki tenant group yang sudah meneken kontrak dalam beberapa tahun dengan pemilik gedung, ada juga perkantoran lama yang hanya mengandalkan perusahaaan baru dan yang kecil untuk menyewa ruangannya.
Dari keduanya sebetulnya okupansinya masih tetap bagus yaitu bisa diatas 70%. Karena memang kebutuhan space perkantoran masih tinggi. Tetapi jangan salah dari kedua karakter tenant perkantoran tersebut, ada salah satunya yang mengalami kebangkrutan alias okupansinya rendah.
Jika ditelisik penyebabnya beragam, ada yang karena perpindahan tenant besar secara mendadak, ada juga yang memang tidak ada peminat sama sekali sehingga space ruangkan perkantoran tersebut menjadi kurang optimal. Akibatnya semakin lama akan semakin memunculkan image perkantoran tersebut menjadi kurang baik. Untuk memperbaiki kondisi seperti ini tentunya perlu langkah yang sistematis dan serius dengan cara membenahi dari awal konsep pengembangan dan mengupayakan strategic marketing yang baik, terutama dalam mengakses holding company yang mau menyewa space perkantoran tersebut. Sehingga okupansinya akan cepat merangkak naik.
Selain itu perlu diperhatikan dalam proyek perkantoran baru. Memilih momentum pada saat launching harus tepat. Karena menyangkut okupansi pada saat pertama kali dioperasikan. Jika pada saat pertama kali dioperasikan perkantoran tersebut kurang ramai. Maka selanjutnya akan mengalami kesulitan untuk meningkatkan tingkat huniannya. Hal lain yang juga sangat penting perlu diperhatikan adalah proyek perkantoran harus sudah memiliki list order delivery dari para tenant sebelum launching. Sehingga ada kepastian bahwa tenant tersebut tidak akan lari setelah proyek perkantoran tersebut sudah selesai dibangun.
Semua strategi marketing harus diupayakan untuk mendapat tenant mix yang tetap dan menyewa dalam jangka waktu lama. Untuk space jual pengembang perkantoran bisa melakukan strategi penjualan dengan menjual space yang dianggap tidak strategis seperti berada di lantai dasar dan menengah, untuk lantai atas dan penthouse biasanya disewakan karena biasanya tenant banyak yang mencari space dilantai paling atas untuk menjaga privasi dan prestise bisnisnya.
Namun demikian jika kondisi penjualan perkantoran masih belum optimal karena para tenant yang gagal sewa atau karena kurangnya peminat dari perusahaan lain. Opsi pemilik gedung ada dua yaitu; menjual/akuisisi gedung dengan harga dibawah standar kepada para holding company yang membutuhkan space ruangan besar atau yang kedua dengan cara memberikan special rates untuk menarik minat tenant perusahaan-peruisahan baru. Biasanya cara ini akan berhasil mendongkrak tingkat hunian hingga 50 % dan sifatnya hanya sesaat. Karena perusahaan baru biasanya akan mengalami instabilitas dalam usahanya. Sehingga kondisinya tidak merubah posisi tingkat hunian yang optimal.
Untuk itu agar setiap perkantoran tetap mendapatkan yield yang baik dari para tenant, perlu ada hal-hal yang diperhatikan diantaranya; perencanaan yang matang, fasilitas gedung yang baik, kondisi design/bangunan yang terawat, services kepada tenant juga ditingkatkan. Dengan demikian akar masalahnya bisa diselesaikan apabila setiap pengembang perkantoran bisa melakukan inovasi dan selalu meningkatan kualitas produknya, serta didukung oleh Building Management yang paham terkait oreintasi pengembang. Sehingga setiap tujuan pengembang perkantoran untuk menciptakan produknya agar unggul dan bersaing akan tercapai.
Terimakasih,
Jakarta, 2 Februari 2010
Mohon saran dan masukan bisa ke: proilham@gmail.com
* Dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Sabtu, 6 Februari 2010
Jan 12, 2010
Membangun Kota Yang Adil
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Menjadi warga perkotaan memang menjadi keinginan tersendiri bagi kebanyakan orang. Sehingga tidak heran jika fenomena urban terjadi hampir diseluruh pelosok negeri. Kondisi ini sebetulnya sudah terjadi sejak jaman dahulu, ketika era industrialisasi di Inggris dicanangkan pergerakan warga dari desa-desa menuju pusat industri sudah terjadi. Banyak orang berharap dapat hidup layak di kota, padahal kondisinya tidak semuanya benar. Pandangan banyak orang tersebut telah menjadi salahsatu penyebab terjadinya obesitas perkotaan.
Betapa beratnya beban kota-kota besar di Indonesia, menurut data kependudukan tingkat urbanisasi penduduk setiap tahunnya meningkat hampir 54 %. Angka ini tentunya sangat tinggi, Jika tidak ada penanganan pengelolaan kota yang terpadu, kondisi perkotaan akan semakin kacau dan tidak terkedali, kota akan mengalami kehilangan fungsinya sebagai ruang berinteraksi masyarakat secara harmonis dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.
Semrawutnya tataruang kota-kota besar di Indonesia disebabkan oleh tidak adanya sinergi pengelolaan tataruang dengan peningkatan laju pertumbuhan penduduk. Walaupun tidak bisa disederhanakan, keterkaitan dua penyebab itu menjadi pokok perhatian dalam mengelola perkotaan.
Fenomena urban ini terjadi di seluruh dunia. Namun dalam penyikapannya di beberapa Negara penanganannya cukup baik. Lihat saja misalnya di Bogota Ibukota Colombia, walaupun masyarakat urban disana cukup banyak. Pengendalian sosial dan pengaturan sarana prasarana disana relatif lebih baik khususnya masalah transportasi. Berbeda halnya dengan di Indonesia. Kota-kota besar seperti; Jakarta, Surabaya, Medan, Bandung dan lainnya semakin tidak tertata dengan rapih. Hal inilah yang mengkhawatirkan banyak kalangan, di masa mendatang kota-kota besar itu akan mengalami ‘obesitas’ yang berbahaya bagi kelangsungan sebuah kota.
Urban manager
Membangun kota yang harmonis perlu diawali oleh visi pemimpin kota sebagai urban manager yang paham mengenai kota yang dipimpinnya. Di Amerika Serikat seorang walikota biasanya memiliki tim khusus yang memberikan advice kepada pimpinan terkait urban management. Walikota tersebut bertindak sebagai urban manager yang paham mengenai kondisi kawasannya. Sehingga kebijakan yang dikeluarkan selalu mengacu pada kapasitas kawasan tersebut.
Berbeda dengan di Indonesia, pemimpin daerah seringkali membangun kota tanpa pengetahuan yang memadai. Sehingga setiap kebijakannya mendahulukan pendapatan daerah atau PAD daripada memperhatikan keberlanjutan pembangunan.
Kalau kita cermati fenomena pembangunan di kota-kota besar seperti; pembangunan pusat perbelanjaan di perempatan jalan yang menyebabkan kemacetan tak terurai. Pengembangan kawasan perumahan terpadu yang berada diarea hijau sehingga kondisi air tanah terganggu dan daerah sekitarnya menjadi banjir, pengadaan trayek moda transportasi yang seringkali berlebihan sehingga menimbulkan kemacetan, serta permukiman yang sesak akibat tidak diatur sedemikian rupa. Merupakan problem yang hampir merata disemua daerah.
Realitas tersebut jika diurai lebih jauh muaranya adalah kebijakan pemerintah didaerah tersebut yang tidak memiliki visi sebagai urban manager. Sehingga kurang memikirkan dampak dikemudian hari. Selain itu faktor ekonomi yang dominan menjadi alasan untuk terus mengeksploitasi kota kepada pasar agar lebih bernilai materi. Implikasi secara sosial warga kota yang tidak siap bersaing harus siap berada dipinggiran kota.
Potret Jakarta sekarang ini bisa menjadi contoh, warga perkotaan yang siap bersaing, memiliki modal akan berada ditengah kota. Sedangkan warga yang sulit bersaing akan terpinggirkan dan berada dipinggiran kota.
Jikalau persaingan itu sehat, mungkin bisa saja dibiarkan oleh pemerintah. Namun seringkali persaingan di perkotaan tidak sehat, faktor kepemilikan modal yang dominan telah meminggirkan warga kota yang lainnya. Disinilah sebetulnya peran urban manager dalam mengatur kota yang memiliki keadilan bagi semua pihak.
Pembangunan di wilayah kota seperti halnya pembangunan kawasan terpadu (super block developement) yang sekarang ini marak di kota-kota besar dengan berbagai icon proyek, seperti di Jakarta; Kuningan City, Ciputra World, Kemang Village, CBD Pluit, dll. Seolah memberikan kesan bahwa kota adalah kawasan yang identik dengan kawasan elit. Bagi warga kota yang tidak memiliki kemampuan materi untuk menetap di kawasan tersebut, dianggap menjadi warga kota nomor dua. Selain karena terpinggirkan karena tempat tinggalnya tergerus proyek, warga kota yang tidak memiliki akses ini sulit bersaing dengan yang lainnya.
Jika dibiarkan oleh urban manager dalam hal ini pemerintah, maka dikemudian hari warga di kota-kota besar adalah warga yang memiliki kemampuan finansial besar, sedangkan warga lainnya akan terus terpimggirkan. Oleh karena itu penting sekali mengatur pola pembangunan agar terjadi harmonisasi yang memberikan keadilan bagi semua warga untuk hidup ditengah kota.
Untuk mengatur pola pembangunan kota yang berkeadilan tersebut memang tidak mudah, tetapi bisa dilakukan dengan cara yang bertahap, seperti; meminta setiap pemilik proyek diperkotaan khususnya kawasan superblok, agar memberikan ruang bagi masyarakat sekitar untuk bisa hidup secara bersama-sama.
Seringkali perkampungan warga disekitar proyek di batasi dinding yang tinggi, kemudian kalaupun diberi ruang kesan ekslusif begitu kentara. Seharusnya pemilik proyek memikirkan bagaimana melakukan harmonisasi perkampungan tersebut dengan desain atau tataruang proyeknya, sehingga saling mendukung dan bisa hidup berdampingan. Inilah konsep kota yang sebenarnya, memberikan keadilan bagi semua orang untuk hidup harmonis.
Terimakasih,
Jakarta, 12 Jan 2010
NB : mohon tanggapan dan masukan tulisan ini ke proilham@gmail.com
Menjadi warga perkotaan memang menjadi keinginan tersendiri bagi kebanyakan orang. Sehingga tidak heran jika fenomena urban terjadi hampir diseluruh pelosok negeri. Kondisi ini sebetulnya sudah terjadi sejak jaman dahulu, ketika era industrialisasi di Inggris dicanangkan pergerakan warga dari desa-desa menuju pusat industri sudah terjadi. Banyak orang berharap dapat hidup layak di kota, padahal kondisinya tidak semuanya benar. Pandangan banyak orang tersebut telah menjadi salahsatu penyebab terjadinya obesitas perkotaan.
Betapa beratnya beban kota-kota besar di Indonesia, menurut data kependudukan tingkat urbanisasi penduduk setiap tahunnya meningkat hampir 54 %. Angka ini tentunya sangat tinggi, Jika tidak ada penanganan pengelolaan kota yang terpadu, kondisi perkotaan akan semakin kacau dan tidak terkedali, kota akan mengalami kehilangan fungsinya sebagai ruang berinteraksi masyarakat secara harmonis dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.
Semrawutnya tataruang kota-kota besar di Indonesia disebabkan oleh tidak adanya sinergi pengelolaan tataruang dengan peningkatan laju pertumbuhan penduduk. Walaupun tidak bisa disederhanakan, keterkaitan dua penyebab itu menjadi pokok perhatian dalam mengelola perkotaan.
Fenomena urban ini terjadi di seluruh dunia. Namun dalam penyikapannya di beberapa Negara penanganannya cukup baik. Lihat saja misalnya di Bogota Ibukota Colombia, walaupun masyarakat urban disana cukup banyak. Pengendalian sosial dan pengaturan sarana prasarana disana relatif lebih baik khususnya masalah transportasi. Berbeda halnya dengan di Indonesia. Kota-kota besar seperti; Jakarta, Surabaya, Medan, Bandung dan lainnya semakin tidak tertata dengan rapih. Hal inilah yang mengkhawatirkan banyak kalangan, di masa mendatang kota-kota besar itu akan mengalami ‘obesitas’ yang berbahaya bagi kelangsungan sebuah kota.
Urban manager
Membangun kota yang harmonis perlu diawali oleh visi pemimpin kota sebagai urban manager yang paham mengenai kota yang dipimpinnya. Di Amerika Serikat seorang walikota biasanya memiliki tim khusus yang memberikan advice kepada pimpinan terkait urban management. Walikota tersebut bertindak sebagai urban manager yang paham mengenai kondisi kawasannya. Sehingga kebijakan yang dikeluarkan selalu mengacu pada kapasitas kawasan tersebut.
Berbeda dengan di Indonesia, pemimpin daerah seringkali membangun kota tanpa pengetahuan yang memadai. Sehingga setiap kebijakannya mendahulukan pendapatan daerah atau PAD daripada memperhatikan keberlanjutan pembangunan.
Kalau kita cermati fenomena pembangunan di kota-kota besar seperti; pembangunan pusat perbelanjaan di perempatan jalan yang menyebabkan kemacetan tak terurai. Pengembangan kawasan perumahan terpadu yang berada diarea hijau sehingga kondisi air tanah terganggu dan daerah sekitarnya menjadi banjir, pengadaan trayek moda transportasi yang seringkali berlebihan sehingga menimbulkan kemacetan, serta permukiman yang sesak akibat tidak diatur sedemikian rupa. Merupakan problem yang hampir merata disemua daerah.
Realitas tersebut jika diurai lebih jauh muaranya adalah kebijakan pemerintah didaerah tersebut yang tidak memiliki visi sebagai urban manager. Sehingga kurang memikirkan dampak dikemudian hari. Selain itu faktor ekonomi yang dominan menjadi alasan untuk terus mengeksploitasi kota kepada pasar agar lebih bernilai materi. Implikasi secara sosial warga kota yang tidak siap bersaing harus siap berada dipinggiran kota.
Potret Jakarta sekarang ini bisa menjadi contoh, warga perkotaan yang siap bersaing, memiliki modal akan berada ditengah kota. Sedangkan warga yang sulit bersaing akan terpinggirkan dan berada dipinggiran kota.
Jikalau persaingan itu sehat, mungkin bisa saja dibiarkan oleh pemerintah. Namun seringkali persaingan di perkotaan tidak sehat, faktor kepemilikan modal yang dominan telah meminggirkan warga kota yang lainnya. Disinilah sebetulnya peran urban manager dalam mengatur kota yang memiliki keadilan bagi semua pihak.
Pembangunan di wilayah kota seperti halnya pembangunan kawasan terpadu (super block developement) yang sekarang ini marak di kota-kota besar dengan berbagai icon proyek, seperti di Jakarta; Kuningan City, Ciputra World, Kemang Village, CBD Pluit, dll. Seolah memberikan kesan bahwa kota adalah kawasan yang identik dengan kawasan elit. Bagi warga kota yang tidak memiliki kemampuan materi untuk menetap di kawasan tersebut, dianggap menjadi warga kota nomor dua. Selain karena terpinggirkan karena tempat tinggalnya tergerus proyek, warga kota yang tidak memiliki akses ini sulit bersaing dengan yang lainnya.
Jika dibiarkan oleh urban manager dalam hal ini pemerintah, maka dikemudian hari warga di kota-kota besar adalah warga yang memiliki kemampuan finansial besar, sedangkan warga lainnya akan terus terpimggirkan. Oleh karena itu penting sekali mengatur pola pembangunan agar terjadi harmonisasi yang memberikan keadilan bagi semua warga untuk hidup ditengah kota.
Untuk mengatur pola pembangunan kota yang berkeadilan tersebut memang tidak mudah, tetapi bisa dilakukan dengan cara yang bertahap, seperti; meminta setiap pemilik proyek diperkotaan khususnya kawasan superblok, agar memberikan ruang bagi masyarakat sekitar untuk bisa hidup secara bersama-sama.
Seringkali perkampungan warga disekitar proyek di batasi dinding yang tinggi, kemudian kalaupun diberi ruang kesan ekslusif begitu kentara. Seharusnya pemilik proyek memikirkan bagaimana melakukan harmonisasi perkampungan tersebut dengan desain atau tataruang proyeknya, sehingga saling mendukung dan bisa hidup berdampingan. Inilah konsep kota yang sebenarnya, memberikan keadilan bagi semua orang untuk hidup harmonis.
Terimakasih,
Jakarta, 12 Jan 2010
NB : mohon tanggapan dan masukan tulisan ini ke proilham@gmail.com
Subscribe to:
Posts (Atom)
