Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Konsumen hunian vertikal ketika akan membeli produk Rusunami atau Apartemen kebanyakan akan bertanya-tanya mengenai konsep strata title, karena tidak semua konsumen mengerti. Mengingat pembelian unit pada hunian vertikal berbeda status kepemilikannya dengan landed houses. Sehingga sebelum membeli produk hunian vertikal. Konsumen harus memahami mengenai status kepemilikannya pada hunian vertikal.
Pada hunian vertikal istilah hak milik dikenal dengan strata tittle. Perbedaannya dengan hak milik pada landed houses, pada hunian vertikal hak milik itu ada pada unit yang dibeli konsumen sesuai luasan bangunan yang tertera pada pembelian awal, tidak seluruh bangunan vertikal itu. Sedangkan untuk landed houses kepemilikan melingkupi seluruh bangunan dan tanah.
Namun demikian akan muncul masalah lagi, jika Developer yang membangun hunian vertikal tersebut, membangun diatas tanah bukan status hak milik (SHM). Melainkan Hak Guna Bangunan (HGB) yang jangka waktunya tertentu. Sehingga status kepemilikan unitnyapun disesuaikan dengan masa HGB induk tersebut. Inilah yang seringkali luput dari perhatian konsumen. Sehingga konsumen harus mengurus perpanjangan hak milik tersebut setelah masanya habis.
Sebetulnya perpanjangan status kepemilikan itu bukan masalah krusial, karena setiap produk properti pada masa tertentu memang harus diperpanjang status kepemilikannya. Misalnya saja penguasaan atas tanah, maksimal 60 tahun harus ada pembaharuan status kepemilikan. Apalagi jika berada diarea yang akan dikembangkan untuk fasilitas umum. Statusnya akan berubah cepat.
Begitu juga, jika ada produk properti yang dibangun ditanah HGB dengan masa waktu 30 tahun kemudian harus ada perpanjangan. Hal itu bukan masalah utama, karena bisa diperpanjang dengan proses yang sekarang ini sudah semakin baik. Namun memang kendalanya di masyarakat kita masih kuat asumsi mengenai hak milik lebih aman dibanding hak milik diatas HGB. Sehingga banyak hunian vertikal yang berada pada HGB penjualannya tidak sebagus yang berada diatas SHM.
Disinilah sebetulnya peran Developer untuk mensosialisasikan pada konsumen, bahwa status kepemilikan hunian vertikal yang tidak berada di atas SHM tidak akan menjadi masalah dikemudian hari. Karena hal ini didukung oleh peraturan yang ada.
Strategi pemasaranpun perlu dikelola dengan baik. Karena menjual unit pada hunian vertikal yang berada pada status tanah HGB, biasanya mengalami banyak masalah. Dari mulai isu miring seputar ketidak-jelasan status tanah, hingga kepemilikan yang tidak aman jika membeli produk properti tersebut.
Di Jakarta sekarang ini banyak hunian vertikal seperti; Rusunami yang dibangun diatas tanah HGB. Rata-rata konsumen belum memahami mengenai konsekuensi dari status itu. Walalupun unit terjualnya cukup tinggi, dikhawatirkan Developer tidak mempedulikan status kepemilikan tersebut. Sehingga banyak konsumen yang kebingungan.
Seharusnya Developer juga bisa membantu konsumen dengan menjelaskan mengenai sistematika status kepemilikan tersebut. Selain perlu juga ada usaha dari Developer untuk meningkatkan status kepemilikan tersebut menjadi hak milik penuh.
Konsep strata tittle ini memang menimbulkan banyak interpretasi. Karena aturan hukumnya belum komprehensif. Beberapa peraturan tentang rumah susun tersebut termaktub dalam UU No.16 /1985 tentang Rumah Susun dan PP No. 4/1988. Dalam peraturan tersebut ketentuan rumah susun berlaku juga bagi Apartemen dan perkantoran.
Melihat aturan yang ada dari mulai definisi dan lingkup aturan tersebut. Masih perlu ada perbaikan yang lebih komprehensif. Kepemilikan yang berada pada aturan tersebut subtansinya perseorangan, dan hunian vertikal bisa diartikan perkatoran, rumah susun dan gedung lainnya. Sehingga dari penyeragaman itu, dalam implementasinya menuai banyak masalah. Perkantoran tidak bisa disamakan dengan rumah susun, begitu juga gedung berbeda dengan rumah susun karena pengelolaannya memang berbeda.
Untuk menghidari hilangnya hak terhadap unit yang dibeli konsumen atas unit hunian vertikal second, maka secepatnya konsumen harus merubah nama kepemilikan. Sehingga kewenangan pembeli tidak diabaikan dalam proses penentuan kebijakan pada saat penentuan kewajiban penghuni atau pengelola gedung.
Status kepemilikan strata tittle pada hunian vertikal, selama proses pembelian dari akad yang terjadi semuanya dilaksanakan dengan aturan yang ada didukung oleh notaris properti yang paham. Proses akad jual beli produk properti tersebut tidak perlu dikhawatirkan. Walaupun di Indonesia produk aturan untuk hunian vertikal masih perlu penyempurnaan. Bagi anda yang berniat investasi atau end user hunian vertikal, status strata tittle merupakan status kepemilikan yang aman dan bernilai investasi di masa-masa mendatang.
Terimakasih.
Mohon tanggapannya atas tulisan ini ke: proilham@gmail.com
* Tulisan ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 02 Januari 2010
Jan 4, 2010
Nov 18, 2009
Menggilir kegelapan; Ketersediaan listrik hal yang pokok bagi semua jenis industri
Oleh: Ilham M. Wijaya
Belum lekang dari ingatan kita, tentang imbauan pemerintah tahun lalu untuk menghemat listrik di perkantoran dan pusat perbelanjaan. Pemerintah melakukan inspeksi mendadak (sidak) di beberapa perkantoran untuk memastikan penghematan listrik.
Waktu itu masalah pasokan batu bara sebagai bahan baku pembangkit listrik sedang mengalami gangguan, kontan saja Jakarta digilir kegelapan.
Hal serupa terjadi sekarang, namun berbeda dengan problem yang lalu. Pemadaman listrik yang mendera Jakarta dan sekitarnya akibat rusaknya instalasi gardu induk di daerah Cawang Jakarta Timur, selain itu PLTU di daerah Muara Karang Bekasi juga mengalami kerusakan.
Menyikapi kondisi ini, PLN sepertinya tidak mau pusing. Agar pasokan listrik bisa merata diterima warga dan industri, pasokannya digilir secara bergantian. Bagi kawasan industri dan perkantoran yang memiliki generator mungkin tidak terpengaruh dengan krisis listrik ini, walaupun akibatnya biaya operasional menjadi lebih besar, karena biaya bahan baku generator yaitu solar harganya cukup mahal juga, jika digunakan dalam waktu lama.
Problem listrik yang terulang lagi pada masa 100 hari kabinet Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Seharusnya hal itu menjadi pelajaran untuk merevitalisasi pengelolaan kelistrikan yang lebih profesional, walaupun isu listrik ini menjadi fokus kedua setelah program pemberantasan korupsi pada 100 hari Yudhoyono.
Namun, pemerintah terutama PLN tidak bisa sekadar merencanakan program 100 hari masalah kelistrikan tanpa tindakan yang nyata. PLN pun tidak bisa sembunyi di balik alasan anggaran pemeliharaan dan pengadaan kelistrikan yang membutuhkan Rp80 triliun per tahun.
PLN sebagai institusi yang notabene sudah mempunyai rencana strategis yang terdiri dari berbagai item prioritas baik pemeliharaan maupun pengadaan kelistrikan yang sudah memperhatikan aspek-aspek krusial yang perlu penanganan cepat.
Jika terjadi hal-hal di luar rencana, yang menyebabkan terganggunya ketersediaan listrik bagi warga dan industri, pemerintah dalam hal ini Menneg BUMN harus segera turun tangan mengatasi problem ini.
Selain pemerintah, seluruh pihak yang terkait termasuk masyarakat harus bahu-membahu menciptakan pasokan listrik yang cukup. Masyarakat juga tidak bisa seenaknya menggunakan listrik, tidak juga mencuri listrik negara, karena jelas merugikan PLN.
Masyarakat perlu diedukasi agar menggunakan listrik seperlunya. Begitu juga industri. Penggunaan listrik ini akan menjadi prioritas pertimbangan industri dalam menentukan produksi dan investasi. Jika ketersediaan listrik itu, terganggu sektor industri akan mengalami kerugian.
Masalah listrik ini memang sulit diatasi, karena pasokan dan kebutuhan energi listrik di Indonesia tidak sebanding. Sehingga sering kali beberapa daerah, sudah terbiasa dengan pemadaman listrik oleh PLN setempat.
Selain itu PLN sulit mencapai titik temu untuk membeli energi listrik dari pihak swasta. Untuk itu rencana mega proyek pembangunan pembangkit listrik 10.000 megawatt harus segera direalisasikan.
Jika pemerintah sulit membuat sistem perjanjian dengan pihak swasta, karena profit sharing, harga beli, dan insentif yang diminta pihak swasta belum menemukan titik tengah, pemerintah seharusnya bisa melakukan negoisasi lebih baik lagi, selain mencari jalan keluar pendanaan dari dalam negeri.
Kalaupun sulit dilakukan, pilihan terbaiknya adalah untuk jangka pendek harga beli dari pembangkit swasta harus ditegaskan karena ini menyangkut kepentingan publik. Adapun, menyangkut pembangkit listrik dari proyek PLN yang akan dibangun sebesar 10.000 Megawatt, pemerintah harus segera bertindak, tidak lagi mengkaji, agar proyek ini tidak tersendat. Jika ada peluang pendanaan dari bank dalam negeri, hal tersebut harus segera diambil langkah-langkah taktisnya.
Investasi
Ketersediaan listrik bagi industri merupakan hal yang pokok untuk semua jenis industri. Industri besar yang berada dalam kawasan industri akan terganggu produksinya jika pasokan listrik tidak diselesaikan pemerintah.
Pemerintah seharusnya mampu mendatangkan investor asing ataupun mengundang investor lokal untuk membangun industri. Namun, jika masalah pokok yaitu listrik tidak tersedia, jangan harap investor mau menanamkan dananya. Kalaupun ada berbagai kemudahan dari pemerintah kepada para calon investor tersebut, tetap akan sulit membuat investor mau masuk. Ibarat memberikan pancing ikan yang banyak tetapi tidak ada ikan di kolam, artinya semua akan sia-sia.
Ada beberapa langkah yang bisa dilakukan pemerintah, dalam hal mengatasi krisis listrik ini. Pertama, dalam jangka pendek, perbaikan gardu listrik dan pembangkit listrik yang rusak perlu dipercepat penyelesaiannya. Jika perlu bantuan pihak asing atau tambahan biaya perbaikan, pemerintah perlu memprioritaskan perbaikan masalah listrik ini.
Kedua, dalam jangka menengah, krisis listrik ini akan terus berlanjut jika tidak ada diversifikasi energi pembangkit listrik. Pemerintah perlu menggandeng pihak swasta untuk investasi di bidang pembangkit listrik (power plant industry). Semakin banyak pembangkit listrik dibuat, maka ketersediaan pasokan listrik juga akan semakin banyak.
Pembangunan power plant ini juga perlu memperhatikan sumber-sumber listrik baru, tidak melulu mengandalkan batu bara. Sumber energi listrik yang lain seperti; angin, geothermal dan cold bed metan (CBM) bisa dikembangkan lebih baik lagi. Selagi pembangkit-pembangkit listrik yang mudah diberdayakan dari sumber energi alam di daerah-daerah yang potensial perlu terus ditingkatkan pasokannya.
Langkah ketiga, dalam jangka panjang, proyek 10.000 megawatt perlu dikelola dengan baik, sehingga nantinya antara investasi dan reward yang diberikan tidak merugikan semua pihak termasuk masyarakat yang sering terimbas dampak kenaikan TDL. Akibat dari ulah investor yang seenaknya memasang tarif, karena alasan biaya investasi yang tinggi.
Agar problem menggilir kegelapan ini tidak terulang lagi, PLN sebagai instansi pengelola kelistrikan negara ditunggu terobosannya dalam memberikan pelayanan yang terbaik bagi masyarakat dan industri. Tidak cukup memberikan kompensasi 10% untuk industri yang terkena pemadaman listrik ini karena efek domino dari problem listrik ini menyangkut banyak pihak.
Untuk itu, kita menunggu komitmen dan upaya keseriusan PLN dalam membenahi sektor kelistrikan ini, masyarakat sebetulnya hanya menginginkan ketersediaan listrik bisa stabil. Apapun yang dilakukan PLN dan otoritas kelistrikan di Indonesia, dalam mengelola sektor ini. Selama bermanfaat bagi masyarakat, sepertinya masyarakat tidak mau ambil pusing.
Terimakasih
Artikel ini dimuat diharian Bisnis Indonesia Rabu, 18 November 2009
Mohon masukan dan saran ; proilham@gmail.com
Belum lekang dari ingatan kita, tentang imbauan pemerintah tahun lalu untuk menghemat listrik di perkantoran dan pusat perbelanjaan. Pemerintah melakukan inspeksi mendadak (sidak) di beberapa perkantoran untuk memastikan penghematan listrik.
Waktu itu masalah pasokan batu bara sebagai bahan baku pembangkit listrik sedang mengalami gangguan, kontan saja Jakarta digilir kegelapan.
Hal serupa terjadi sekarang, namun berbeda dengan problem yang lalu. Pemadaman listrik yang mendera Jakarta dan sekitarnya akibat rusaknya instalasi gardu induk di daerah Cawang Jakarta Timur, selain itu PLTU di daerah Muara Karang Bekasi juga mengalami kerusakan.
Menyikapi kondisi ini, PLN sepertinya tidak mau pusing. Agar pasokan listrik bisa merata diterima warga dan industri, pasokannya digilir secara bergantian. Bagi kawasan industri dan perkantoran yang memiliki generator mungkin tidak terpengaruh dengan krisis listrik ini, walaupun akibatnya biaya operasional menjadi lebih besar, karena biaya bahan baku generator yaitu solar harganya cukup mahal juga, jika digunakan dalam waktu lama.
Problem listrik yang terulang lagi pada masa 100 hari kabinet Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Seharusnya hal itu menjadi pelajaran untuk merevitalisasi pengelolaan kelistrikan yang lebih profesional, walaupun isu listrik ini menjadi fokus kedua setelah program pemberantasan korupsi pada 100 hari Yudhoyono.
Namun, pemerintah terutama PLN tidak bisa sekadar merencanakan program 100 hari masalah kelistrikan tanpa tindakan yang nyata. PLN pun tidak bisa sembunyi di balik alasan anggaran pemeliharaan dan pengadaan kelistrikan yang membutuhkan Rp80 triliun per tahun.
PLN sebagai institusi yang notabene sudah mempunyai rencana strategis yang terdiri dari berbagai item prioritas baik pemeliharaan maupun pengadaan kelistrikan yang sudah memperhatikan aspek-aspek krusial yang perlu penanganan cepat.
Jika terjadi hal-hal di luar rencana, yang menyebabkan terganggunya ketersediaan listrik bagi warga dan industri, pemerintah dalam hal ini Menneg BUMN harus segera turun tangan mengatasi problem ini.
Selain pemerintah, seluruh pihak yang terkait termasuk masyarakat harus bahu-membahu menciptakan pasokan listrik yang cukup. Masyarakat juga tidak bisa seenaknya menggunakan listrik, tidak juga mencuri listrik negara, karena jelas merugikan PLN.
Masyarakat perlu diedukasi agar menggunakan listrik seperlunya. Begitu juga industri. Penggunaan listrik ini akan menjadi prioritas pertimbangan industri dalam menentukan produksi dan investasi. Jika ketersediaan listrik itu, terganggu sektor industri akan mengalami kerugian.
Masalah listrik ini memang sulit diatasi, karena pasokan dan kebutuhan energi listrik di Indonesia tidak sebanding. Sehingga sering kali beberapa daerah, sudah terbiasa dengan pemadaman listrik oleh PLN setempat.
Selain itu PLN sulit mencapai titik temu untuk membeli energi listrik dari pihak swasta. Untuk itu rencana mega proyek pembangunan pembangkit listrik 10.000 megawatt harus segera direalisasikan.
Jika pemerintah sulit membuat sistem perjanjian dengan pihak swasta, karena profit sharing, harga beli, dan insentif yang diminta pihak swasta belum menemukan titik tengah, pemerintah seharusnya bisa melakukan negoisasi lebih baik lagi, selain mencari jalan keluar pendanaan dari dalam negeri.
Kalaupun sulit dilakukan, pilihan terbaiknya adalah untuk jangka pendek harga beli dari pembangkit swasta harus ditegaskan karena ini menyangkut kepentingan publik. Adapun, menyangkut pembangkit listrik dari proyek PLN yang akan dibangun sebesar 10.000 Megawatt, pemerintah harus segera bertindak, tidak lagi mengkaji, agar proyek ini tidak tersendat. Jika ada peluang pendanaan dari bank dalam negeri, hal tersebut harus segera diambil langkah-langkah taktisnya.
Investasi
Ketersediaan listrik bagi industri merupakan hal yang pokok untuk semua jenis industri. Industri besar yang berada dalam kawasan industri akan terganggu produksinya jika pasokan listrik tidak diselesaikan pemerintah.
Pemerintah seharusnya mampu mendatangkan investor asing ataupun mengundang investor lokal untuk membangun industri. Namun, jika masalah pokok yaitu listrik tidak tersedia, jangan harap investor mau menanamkan dananya. Kalaupun ada berbagai kemudahan dari pemerintah kepada para calon investor tersebut, tetap akan sulit membuat investor mau masuk. Ibarat memberikan pancing ikan yang banyak tetapi tidak ada ikan di kolam, artinya semua akan sia-sia.
Ada beberapa langkah yang bisa dilakukan pemerintah, dalam hal mengatasi krisis listrik ini. Pertama, dalam jangka pendek, perbaikan gardu listrik dan pembangkit listrik yang rusak perlu dipercepat penyelesaiannya. Jika perlu bantuan pihak asing atau tambahan biaya perbaikan, pemerintah perlu memprioritaskan perbaikan masalah listrik ini.
Kedua, dalam jangka menengah, krisis listrik ini akan terus berlanjut jika tidak ada diversifikasi energi pembangkit listrik. Pemerintah perlu menggandeng pihak swasta untuk investasi di bidang pembangkit listrik (power plant industry). Semakin banyak pembangkit listrik dibuat, maka ketersediaan pasokan listrik juga akan semakin banyak.
Pembangunan power plant ini juga perlu memperhatikan sumber-sumber listrik baru, tidak melulu mengandalkan batu bara. Sumber energi listrik yang lain seperti; angin, geothermal dan cold bed metan (CBM) bisa dikembangkan lebih baik lagi. Selagi pembangkit-pembangkit listrik yang mudah diberdayakan dari sumber energi alam di daerah-daerah yang potensial perlu terus ditingkatkan pasokannya.
Langkah ketiga, dalam jangka panjang, proyek 10.000 megawatt perlu dikelola dengan baik, sehingga nantinya antara investasi dan reward yang diberikan tidak merugikan semua pihak termasuk masyarakat yang sering terimbas dampak kenaikan TDL. Akibat dari ulah investor yang seenaknya memasang tarif, karena alasan biaya investasi yang tinggi.
Agar problem menggilir kegelapan ini tidak terulang lagi, PLN sebagai instansi pengelola kelistrikan negara ditunggu terobosannya dalam memberikan pelayanan yang terbaik bagi masyarakat dan industri. Tidak cukup memberikan kompensasi 10% untuk industri yang terkena pemadaman listrik ini karena efek domino dari problem listrik ini menyangkut banyak pihak.
Untuk itu, kita menunggu komitmen dan upaya keseriusan PLN dalam membenahi sektor kelistrikan ini, masyarakat sebetulnya hanya menginginkan ketersediaan listrik bisa stabil. Apapun yang dilakukan PLN dan otoritas kelistrikan di Indonesia, dalam mengelola sektor ini. Selama bermanfaat bagi masyarakat, sepertinya masyarakat tidak mau ambil pusing.
Terimakasih
Artikel ini dimuat diharian Bisnis Indonesia Rabu, 18 November 2009
Mohon masukan dan saran ; proilham@gmail.com
Nov 5, 2009
Merumahkan Korban Gempa
Oleh Ilham M. Wijaya, SE
Bisa dipastikan para korban gempa yang rumahnya rusak berat akan kesulitan mencari tempat tinggal yang layak, walaupun ada bantuan tenda darurat kondisinya akan serba terbatas. Agar kehidupan mereka bisa kembali produktif, saat ini menyiapkan rumah yang layak bagi mereka adalah kebutuhan penting penanganan pasca bencana.
Penyediaan rumah ini bisa diartikan dua hal yaitu; pertama, pemugaran rumah yang rusak dengan merenovasi agar tampak seperti semula atau membuat pondok sementara disamping rumah mereka yang rusak, serta perbaikan infrastruktur lingkungan sekitar. Kedua, penyediaan rumah baru yang dibangun dalam satu kawasan terpadu bagi korban gempa yang rumahnya sudah hancur total.
Dalam hal perbaikan rumah yang rusak ini memang sulit sekali direalisasikan oleh warga, mengingat biaya yang dikeluarkan akan besar dan prosesnyapun membutuhkan waktu lama. Selain itu bantuan yang diberikan untuk proses renovasi seringkali tidak cukup untuk membangun kembali rumah yang rusak. Biasanya kebanyakan warga lebih memilih merenovasi seadanya dan menggunakan uang bantuan tersebut untuk hal-hal lain.
Untuk itu proses rekonstruksi rumah warga korban gempa tersebut perlu dilakukan secara bertahap mulai dari penyediaan rumah sementara yang layak, pembangunan rumah baru hingga perbaikan infrastruktur dan rencana tataruang yang sesuai dengan kepentingan daerah. Semua itu perlu di kordinir oleh Pemerintah secara menyeluruh dan terpadu. Dalam proses pelaksanaannya perlu melibatkan warga secara partisipatif, agar hasilnya bisa diterima warga korban gempa.
Proses penyediaan rumah sementara bisa dilakukan dengan design yang serba minimalis baik dari segi bahan maupun luasan yang terpenting warga bisa berteduh layak. Namun perlu dipikirkan biaya pembangunan pondok sementara tersebut dengan biaya rekonstruksi secara total, jika perbedaanya tidak banyak. Maka lebih baik membangun secara total.
Sebetulnya untuk penyediaan rumah bagi korban gempa pilihan dengan menyediakan rumah pada kawasan baru yang sesuai dengan rencana tataruang kawasan di daerah tersebut lebih mudah dilakukan daripada harus merekonstruksi rumah rusak pada area yang sama. Dengan menyediakan rumah dikawasan baru, proses perencanaannya akan lebih terpadu dan bisa dilakukan secara sistematis.
Namun untuk membangun kawasan terpadu tersebut perlu prinsip kehati-hatian karena warga seringkali menolak untuk direlokasi ke kawasan baru, mereka lebih memilih bertahan ditempat lama karena alasan lahan tersebut sudah lama menjadi tempat tinggal atau ada alasan-alasan prinsip yang sulit untuk diubah.
Belajar dari proses rekonstruksi gempa yang terjadi di Aceh, banyak bantuan baik dari Indonesia maupun dari luar negeri yang fokus memberikan bantuan pengadaan rumah. Dari sekian banyak bantuan itu, ada beberapa kasus penolakan warga terhadap pemberian bantuan rumah tersebut. Hal ini dikarenakan warga tidak dilibatkan dalam mendesign bangunan yang sesuai dengan kebiasaan adat istiadat warga didaerah tersebut. Untuk itu penyediaan rumah ini perlu dilakukan secara partisipatif dan dilakukan secara bertahap sesuai kehendak warga sekitar.
Penyediaan rumah partisipatif
Dalam penyediaan rumah bagi korban gempa pada kawasan baru secara partisipatif, ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan yaitu; pertama, melakukan identifikasi secara menyeluruh mengenai kebutuhan jumlah unit rumah dan lahan yang akan dibangun sebagai kawasan perumahan bagi korban gempa. Kedua. Melakukan perencanaan partisipatif dalam menentukan pelaksanaan pembangunan fisik rumah dan sarana-prasarana kawasan baru perumahan tersebut. Ketiga, membentuk organisasi manajemen estat kawasan perumahan tersebut agar tertata dengan rapi.
Proses identifikasi mengenai kebutuhan jumlah unit rumah yang akan dibangun dan lahan yang siap untuk dijadikan kawasan baru ini, dimulai dengan mendata setiap warga yang terkena gempa dengan cara membentuk kelompok kecil antar warga, setiap kelompok kecil tersebut diberikan kewenangan untuk merumuskan kebutuhan dan anggota yang berhak mendapat rumah. Pihak pemberi bantuan atau donor hanya memonitor prosesnya dan menyusun rencana kerja secara menyeluruh sekaligus menyiapkan budget untuk proses penyediaan rumah tersebut.
Setelah itu proses perencanaan partisipatif yaitu merencanakan proses pelaksanaan pembangunan fisik rumah yang akan disediakan bagi korban gempa. Proses ini sedianya hanya diikuti oleh kordinator perwakilan kelompok warga, sehingga prosesnya lebih cepat. Selebihnya masukan warga akan diterjemahkan oleh pengembang dan tim konsultan lainnya untuk membangun kawasan terpadu.
Selama proses pembangunan berjalan, proses pengorganisasian warga tetap harus dilakukan terutama menyangkut penempatan dan pengaturan manajemen estat kawasan baru tersebut. Dengan adanya proses partisipatif, warga menjadi bagian dari proses rekonstruksi tersebut, sehingga hasilnya bisa diterima warga.
Dalam proses partisipatif tersebut, memang tidak mudah melakukan komunikasi dengan warga korban gempa. Mereka biasanya sulit untuk diajak berkomunikasi karena trauma. Membangun kembali semangat hidup mereka butuh kesabaran, yang perlu diingat cara berkomunikasi dengan para korban gempa tidak menampakkan seolah-olah para pemberi bantuan adalah raja yang perlu diikuti semuanya. Perlu sikap yang sama rata sama rasa yaitu bersikap sewajarnya berempati secara mendalam sambil mendorong agar mereka semangat menyongsong hidup baru.
Dalam proses penempatan rumah bagi korban gempa tersebut, apakah warga mendapatkan rumah secara gratis? Dalam hal ini perlu dipikirkan mekanisme memperoleh rumah tersebut, menurut hemat penulis proses memperoleh rumah tersebut tidak gratis melainkan warga korban gempa diberi berbagai kemudahan misalnya dengan fasilitas kredit. Hal ini dilakukan untuk membangun tanggungjawab warga korban gempa dalam merawat rumah juga dalam kaitannya dengan sumber dana pembangunan kawasan tersebut.
Kemudahan yang bisa diambil oleh para pemberi bantuan kepada korban gempa khususnya dalam hal penyediaan rumah ini adalah dengan memperbolehkan warga korban gempa tidak melalui proses bankable seperti; administrasi uang muka, kependudukan, slip gaji, bunga cicilan yang berat, dan sistem cicilan yang ringan. Untuk menghindari resiko yang lebih besar Bank harus memiliki sistem seleksi khusus penerima kredit pemilikan rumah atau KPR khusus ini dengan cara menerapkan sistem kelompok kecil yang memiliki tanggung jawab atas pinjaman yang macet.
Penerapan sistem ini adalah salahsatu sumbangsih dalam meringankan korban gempa. Sehingga mereka bisa tetap memiliki optimisme dalam memulai kehidupan baru, dengan adanya kemauan dari semua pihak terkait penyediaan rumah ini, bantuan yang seperti ini, akan lebih berguna dan bermanfaat bagi mereka.
Jakarta, 12 Oktober 2009
@mohon kritik dan tanggapan artikel:proilham@gmail.com
Artikel ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Kamis, 15 oktober 2009
Bisa dipastikan para korban gempa yang rumahnya rusak berat akan kesulitan mencari tempat tinggal yang layak, walaupun ada bantuan tenda darurat kondisinya akan serba terbatas. Agar kehidupan mereka bisa kembali produktif, saat ini menyiapkan rumah yang layak bagi mereka adalah kebutuhan penting penanganan pasca bencana.
Penyediaan rumah ini bisa diartikan dua hal yaitu; pertama, pemugaran rumah yang rusak dengan merenovasi agar tampak seperti semula atau membuat pondok sementara disamping rumah mereka yang rusak, serta perbaikan infrastruktur lingkungan sekitar. Kedua, penyediaan rumah baru yang dibangun dalam satu kawasan terpadu bagi korban gempa yang rumahnya sudah hancur total.
Dalam hal perbaikan rumah yang rusak ini memang sulit sekali direalisasikan oleh warga, mengingat biaya yang dikeluarkan akan besar dan prosesnyapun membutuhkan waktu lama. Selain itu bantuan yang diberikan untuk proses renovasi seringkali tidak cukup untuk membangun kembali rumah yang rusak. Biasanya kebanyakan warga lebih memilih merenovasi seadanya dan menggunakan uang bantuan tersebut untuk hal-hal lain.
Untuk itu proses rekonstruksi rumah warga korban gempa tersebut perlu dilakukan secara bertahap mulai dari penyediaan rumah sementara yang layak, pembangunan rumah baru hingga perbaikan infrastruktur dan rencana tataruang yang sesuai dengan kepentingan daerah. Semua itu perlu di kordinir oleh Pemerintah secara menyeluruh dan terpadu. Dalam proses pelaksanaannya perlu melibatkan warga secara partisipatif, agar hasilnya bisa diterima warga korban gempa.
Proses penyediaan rumah sementara bisa dilakukan dengan design yang serba minimalis baik dari segi bahan maupun luasan yang terpenting warga bisa berteduh layak. Namun perlu dipikirkan biaya pembangunan pondok sementara tersebut dengan biaya rekonstruksi secara total, jika perbedaanya tidak banyak. Maka lebih baik membangun secara total.
Sebetulnya untuk penyediaan rumah bagi korban gempa pilihan dengan menyediakan rumah pada kawasan baru yang sesuai dengan rencana tataruang kawasan di daerah tersebut lebih mudah dilakukan daripada harus merekonstruksi rumah rusak pada area yang sama. Dengan menyediakan rumah dikawasan baru, proses perencanaannya akan lebih terpadu dan bisa dilakukan secara sistematis.
Namun untuk membangun kawasan terpadu tersebut perlu prinsip kehati-hatian karena warga seringkali menolak untuk direlokasi ke kawasan baru, mereka lebih memilih bertahan ditempat lama karena alasan lahan tersebut sudah lama menjadi tempat tinggal atau ada alasan-alasan prinsip yang sulit untuk diubah.
Belajar dari proses rekonstruksi gempa yang terjadi di Aceh, banyak bantuan baik dari Indonesia maupun dari luar negeri yang fokus memberikan bantuan pengadaan rumah. Dari sekian banyak bantuan itu, ada beberapa kasus penolakan warga terhadap pemberian bantuan rumah tersebut. Hal ini dikarenakan warga tidak dilibatkan dalam mendesign bangunan yang sesuai dengan kebiasaan adat istiadat warga didaerah tersebut. Untuk itu penyediaan rumah ini perlu dilakukan secara partisipatif dan dilakukan secara bertahap sesuai kehendak warga sekitar.
Penyediaan rumah partisipatif
Dalam penyediaan rumah bagi korban gempa pada kawasan baru secara partisipatif, ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan yaitu; pertama, melakukan identifikasi secara menyeluruh mengenai kebutuhan jumlah unit rumah dan lahan yang akan dibangun sebagai kawasan perumahan bagi korban gempa. Kedua. Melakukan perencanaan partisipatif dalam menentukan pelaksanaan pembangunan fisik rumah dan sarana-prasarana kawasan baru perumahan tersebut. Ketiga, membentuk organisasi manajemen estat kawasan perumahan tersebut agar tertata dengan rapi.
Proses identifikasi mengenai kebutuhan jumlah unit rumah yang akan dibangun dan lahan yang siap untuk dijadikan kawasan baru ini, dimulai dengan mendata setiap warga yang terkena gempa dengan cara membentuk kelompok kecil antar warga, setiap kelompok kecil tersebut diberikan kewenangan untuk merumuskan kebutuhan dan anggota yang berhak mendapat rumah. Pihak pemberi bantuan atau donor hanya memonitor prosesnya dan menyusun rencana kerja secara menyeluruh sekaligus menyiapkan budget untuk proses penyediaan rumah tersebut.
Setelah itu proses perencanaan partisipatif yaitu merencanakan proses pelaksanaan pembangunan fisik rumah yang akan disediakan bagi korban gempa. Proses ini sedianya hanya diikuti oleh kordinator perwakilan kelompok warga, sehingga prosesnya lebih cepat. Selebihnya masukan warga akan diterjemahkan oleh pengembang dan tim konsultan lainnya untuk membangun kawasan terpadu.
Selama proses pembangunan berjalan, proses pengorganisasian warga tetap harus dilakukan terutama menyangkut penempatan dan pengaturan manajemen estat kawasan baru tersebut. Dengan adanya proses partisipatif, warga menjadi bagian dari proses rekonstruksi tersebut, sehingga hasilnya bisa diterima warga.
Dalam proses partisipatif tersebut, memang tidak mudah melakukan komunikasi dengan warga korban gempa. Mereka biasanya sulit untuk diajak berkomunikasi karena trauma. Membangun kembali semangat hidup mereka butuh kesabaran, yang perlu diingat cara berkomunikasi dengan para korban gempa tidak menampakkan seolah-olah para pemberi bantuan adalah raja yang perlu diikuti semuanya. Perlu sikap yang sama rata sama rasa yaitu bersikap sewajarnya berempati secara mendalam sambil mendorong agar mereka semangat menyongsong hidup baru.
Dalam proses penempatan rumah bagi korban gempa tersebut, apakah warga mendapatkan rumah secara gratis? Dalam hal ini perlu dipikirkan mekanisme memperoleh rumah tersebut, menurut hemat penulis proses memperoleh rumah tersebut tidak gratis melainkan warga korban gempa diberi berbagai kemudahan misalnya dengan fasilitas kredit. Hal ini dilakukan untuk membangun tanggungjawab warga korban gempa dalam merawat rumah juga dalam kaitannya dengan sumber dana pembangunan kawasan tersebut.
Kemudahan yang bisa diambil oleh para pemberi bantuan kepada korban gempa khususnya dalam hal penyediaan rumah ini adalah dengan memperbolehkan warga korban gempa tidak melalui proses bankable seperti; administrasi uang muka, kependudukan, slip gaji, bunga cicilan yang berat, dan sistem cicilan yang ringan. Untuk menghindari resiko yang lebih besar Bank harus memiliki sistem seleksi khusus penerima kredit pemilikan rumah atau KPR khusus ini dengan cara menerapkan sistem kelompok kecil yang memiliki tanggung jawab atas pinjaman yang macet.
Penerapan sistem ini adalah salahsatu sumbangsih dalam meringankan korban gempa. Sehingga mereka bisa tetap memiliki optimisme dalam memulai kehidupan baru, dengan adanya kemauan dari semua pihak terkait penyediaan rumah ini, bantuan yang seperti ini, akan lebih berguna dan bermanfaat bagi mereka.
Jakarta, 12 Oktober 2009
@mohon kritik dan tanggapan artikel:proilham@gmail.com
Artikel ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Kamis, 15 oktober 2009
Sep 16, 2009
Reformasi Kelembagaan Kemenpera di Era Otonomi Daerah
Perubahan sistem ketatanegaraan di Indonesia telah berdampak pada berbagai bidang. Khususnya bidang perumahan dan permukiman, pembagian kerja dengan daerah telah dipayungi peraturan pemerintah (PP) NO. 38 Tahun 2007. Pembagian kerja ini dilandasi oleh semangat untuk membangun tanggung jawab bersama dalam hal penyediaan hunian layak bagi masyarakat.
Namun dalam implementasinya, PP No 38 Tahun 2007 ini seringkali di benturkan dengan PP No 41 Tahun 2007 tentang Organisasi Perangkat Daerah, dimana Daerah berhak mengatur perangkat organisasinya sendiri sesuai kebutuhan dan kapasitas daerah tersebut. Terutama dalam mengatur jumlah dan nama Dinas Daerah. Jika dibentuk Dinas Daerah yang membidangi perumahan dan permukiman maka konsekuensinya Dinas tersebut harus membuat anggaran dan kebijakan tersendiri. Tentunya hal ini akan berat dilakukan oleh daerah yang belum menjadikan bidang perumahan dan permukiman menjadi konsentrasi pembangunan. Bentuk lain seperti Kantor, atau Lembaga Teknis daerah pada intinya permasalahannya terletak pada ketersediaan dana dan political wiil dari daerah.
Untuk mendorong Daerah agar merespon PP NO 38 Tahun 2007, Pemerintah Pusat terlebih dahulu harus merombak sistem kelembagaannya. Agar dalam operasionalnya daerah memiliki panduan dalam pelaksanaan tugas pengembangan perumahan dan permukiman didaerah.
Perombakan sistem kelembagaan yang dimaksud adalah melakukan upaya penguatan dengan didukung oleh regulasi yang ada. Misalnya; setiap kebijakan pemerintah pusat memiliki ketentuan mengikat ke daerah, walaupun era otonomi daerah wewenang dearah cukup besar. Namun dibidang perumahan ini secara grand design pemerintah pusat bisa mengatur ruang lingkup setiap kebijakan pembangunan perumahan dan permukiman. Dimana fungsi daerah dan dimana fungsi pusat, itu semuanya sudah ditentukan bersama-sama antara pemerintah daerah dan pusat. Dengan adanya keterkaitan pembangunan perumahan dan permukiman antara pusat dan daerah. Maka secara tidak langsung persoalan visi bersama sudah mulai teratasi, tinggal pelaksanaan di daerah yang perlu keseriusan.
Selain itu dalam aspek kelembagaan, hal-hal yang perlu mendapat perhatian dan perbaikan adalah menyangkut pola kordinasi setiap instansi yang secara langsung berhubungan dengan bidang perumahan dan permukiman, seperti, Perumnas, Bapertarum-PNS, YKPP, BTN, Jamsostek, PLN, BPN dll. Pola koordinasi ini harus jelas, sehingga Kemenpera dapat menjalankan setiap programnya dengan baik. Secara garis besar hal-hal pokok yang menyangkut perbaikan kelembagaan terdiri dari dua (2) aspek:
1. Aspek Kelembagaan
a. Badan Operasional Perumahan Rakyat
b. Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah
2. Aspek Regulasi Pendukung
a. Kepres, Kepmen; Secara umum badan ini
sebagai kordinator instansi pelaksana bidang perumahan seperti; pertanahan, pendanaan, sarana prasarana, pembangunan, perijinan, kelistrikan, fasum/fasos, lingkungan, budaya, dll.
b. PP No 38 Tahun 2007; PP No41 Tahun 2007
Perda ; Pergub; PerWalikota; Perbupati
Idealnya Badan Operasional ini merupakan respresentasi dari seluruh instansi pemerintah yang menyangkut perumahan. Badan operasional ini sebagai pusat informasi dan komunikasi, dengan tujuang menjalankan visi bersama dari semua instnsi pemerintah yang terkait perumahan dan permukiman. Dengan adanya badan ini diharapakn pembangunan perumahan rakyat bisa lebih integratif sehingga penyelenggaraannya menjadi terarah.
Pada gambar dimuka terdapat alur hierarki setiap level pemerintahan memiliki komitmen untuk menuju pada visi bersama. Kemudian ada legitimasi hukum yang mengatur setiap Dinas Perumahan Provinsi dan Dinas Perumahan Kab/Kota dan setiap aktivitas yang terkait dengan sektor perumahan. Dalam proses penyusunan program partisipasi masyarakat di setiap level dimungkinkan untuk terlibat aktif. Agar prosesnya sesuai dengan harapan masyarakat. Pelaksanaan struktur manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional tersebut akan berjalan baik apabila memenuhi persyaratan dibawah ini, yaitu :
1.Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah.
2.Terdapat anggaran pembangunan yang feasible untuk membangun bidang perumahan dan pengembangan permukiman.
3.Adanya sumber daya manusia (SDM) yang handal dalam bidang perumahan dan permukinan.
Sekarang ini masalah utama yang muncul dalam menjalankan struktur manajemen perumahan nasional tersebut adalah setiap Daerah banyak yang belum memiliki Dinas Perumahan.
Sehingga sulit sekali untuk membangun komunikasi dalam menentukan program pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Untuk itu langkah pertama yang perlu dilakukan untuk Kemenpera di masa mendatang adalah mempercepat adanya Dinas Perumahan di setiap Daerah sesuai dengan amanat Peraturan Pemerintah No.38 Tahun 2007.
Selain masalah kelembagaan yang belum ada. Masalah utama lainnya adalah mengenai anggaran biaya untuk bidang perumahan dan permukiman sangat terbatas. Setiap Daerah diprediksi sulit mengalokasikan dana untuk bidang perumahan dan permukiman. Mengingat kebutuhan prioritas lainnya seperti; anggaran pendidikan, kesehatan dan kemiskinan mendesak harus dipenuhi. Untuk menyiasati hal ini daerah bisa membangun kemitraan bisnis dengan pihak swasta dengan memberikan insentif baik dari segi perijinan maupun sektor pajak.
Dari segi sumber daya yang memahami bidang perumahan dan permukiman. Daerah harus mulai melakukan pelatihan-pelatihan untuk menghasilkan birokrasi yang memahami secara mendalam bidang public housing dengan segala aspek terkaitnya.
Setelah semua prasyarat terpenuhi untuk menjalankan manajemen pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Selanjutnya dibutuhkan visi bersama yang menjadi cita ideal bidang perumahan dan permukiman. Visi bersama tersebut dirumuskan bersama antara Pemerintah Pusat dan Daerah.
Sebetulnya pada era tahun 90-an pemerintah melalui Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) telah menghasilkan visi pembangunan perumahan dan permukiman 2020 yang berisi : ”setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat dan aman harmonis dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat berjatidiri, mandiri dan produktif”. Visi tersebut terangkum dalam gagasan yang cukup komprehensif yaitu Kebijakan Dan Strategi Nasional Pembangunan Perumahan Dan Permukiman (KSNPP). Kebijakan ini berdasarkan pada program arahan dari Pelita V dan UU No. 4 Tahun 1992.
Secara konseptual KSNPP sudah lengkap dan baik. Kebijakan KSNPP mengalami perubahan karena dianggap sudah tidak relevan dengan perkembangan zaman. Perubahan antara lain dilakukan melalui Surat Keputusan Menteri KIMPRASWIL No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.
Pada era pemerintahan sekarang ini, Kemenpera memiliki banyak program yang terkait dengan perumahan rakyat. Namun program-program tersebut bisa dikatakan hanya sebatas program seremonial yang bersifat jangka pendek. Karena apabila mengacu kepada syarat manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman. Maka Kemenpera selama ini belum bisa optimal menjalankan programnya.
Untuk mengoptimalkan peran dan kepentingan pembangunan perumahan rakyat dapat diwujudkan melalui dua hal pokok, kedua hal pokok itu antara lain :
1.Adanya Departemen Perumahan di tingkat Pemerintah Pusat dan Dinas Perumahan di tingkat Pemerintah Daerah Provinisi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota seluruh Indonesia. Keberadaan Departemen ini berbeda dengan Kementrian Negara. Departemen memiliki kewenangan menentukan anggaran dan mengelolanya sampai ke struktur organisasi tingkat Daerah. Dari mulai perrencanaan, pelaksanaan hingga pengawasan dapat dioptimalkan. Meski demikian ada beberapa syarat yang perlu diperhatikan berkaitan dengan keberadaan Departemen Perumahan tersebut, yaitu :
•Legitimasi atau pengakuan dari berbagai pihak baik dari aspek hukum dan perundang-undangan, kelembagaan negara, maupun yang mendukung keberadaan Departemen ini.
•Sinergi kerja dengan berbagai Lembaga dan Instansi yang terkait terutama menyangkut besaran subsidi kredit perumahan dengan Depkeu, kerjasama dalam hal pembangunan kelistrikan dengan PLN, kordinasi masalah pertanahan dengan BPN.
2.Adanya blue print strategi transformasi model pembangunan perumahan dan permukiman secara nasional dengan Dinas Perumahan ditingkat Provinsi dan Kab/Kota yang jelas dan menyeluruh serta memperlihatkan profesionalisme kerja.
Dalam kaitan blue print tersebut ada beberapa indikator yang perlu dikaji lebih jauh. Indikator yang dimaksud adalah sebuah pernyataan yang merupakan cerminan dari aspek-aspek penting tentang masa depan ideal pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Idealnya indikator ini dihasilkan dari proses diskusi panjang semua pemangku kepentingan perumahan dan permukiman di semua tingkatan pemerintahan. Namun sebagai gambaran indikator tersebut terdiri dari beberapa aspek dibawah ini, diantaranya;
A.Aspek Kebijakan
-Adanya kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dengan prioritas masyarakat berpenghasilan rendah. Mengoptimalkan kebijakan realisasi pembangunan dengan perbandingan 1:3:6.
-Anggaran Kebijakan Anggaran Perumahan rakyat dapat dialokasikan minimal 1% dari total APBN.
-Adanya kebijakan pemberian insentif bagi pelaku pembangunan perumahan dan permukiman baik lembaga formal, informal maupun perorangan.
B.Aspek Kelembagaan
-Terbentuknya Dinas Perumahan Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota disetiap Daerah.
-Terbentuknya lembaga atau badan perijinan one stop services yang mengurusi bidang perumahan dan permukiman, untuk mendorong keterpaduan kepentingan antara; Badan Pertanahan Nasional (BPN), Perusahaan Listrik Negara (PLN), Birokrasi Pemda dan pihak swasta.
-Adanya SDM birokrasi yang handal terkait bidang perumahan dan permukiman.
-Pembinaan pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan melalui forum pelaku pembangunan perumahan dan permukiman serta stakeholder perumahan untuk mendapatkan masukan yang lebih partisipatif.
C.Aspek Pembiayaan
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang bisa lebih menjangkau ke semua lapisan masyarakat.
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang terintegrasi. Dalam hal ini sangat dimungkinkan untuk dibentuk Lembaga Keuangan atau Bank yang khusus membidangi Perumahan dan Permukiman.
-Optimalisasi kinerja lembaga alternatif pembiayaan perumahan seperti; PT SMF, Bapertarum-PNS,dll.
D.Aspek Pertanahan dan Tata ruang
-Adanya kebijakan pertanahan dan tata ruang untuk perumahan dan permukiman masyarakat yang berpenghasilan rendah.
-Adanya pengendalian tata ruang tingkat nasional dan wilayah yang terintegrasi dalam satu kesatuan sistem. Dalam hal ini ada sebuah blue print tentang pembangunan kawasan untuk perumahan dan permukiman.
-Pengembangan lahan dan tata ruang diarahkan untuk pembangunan berkelanjutan yang berdimensi sosial.
Dengan konsistensi dalam menjalankan setiap kebijakan bidang perumahan dan permukiman serta didukung oleh birokrasi yang handal. Tujuan blue print tersebut bisa tercapai. Langkah selanjutnya untuk untuk menjalankan blue print tersebut. Perlu ada strategi penyusunan regulasi pembangunan yang bisa menggerakkan visi besar pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional.
*tulisan secara subtansi hampir sama dengan yang sebelumya ada penekanan dan penambahan sedikit.
mohon komentar pengunjung...
proilham@gmail.com
Namun dalam implementasinya, PP No 38 Tahun 2007 ini seringkali di benturkan dengan PP No 41 Tahun 2007 tentang Organisasi Perangkat Daerah, dimana Daerah berhak mengatur perangkat organisasinya sendiri sesuai kebutuhan dan kapasitas daerah tersebut. Terutama dalam mengatur jumlah dan nama Dinas Daerah. Jika dibentuk Dinas Daerah yang membidangi perumahan dan permukiman maka konsekuensinya Dinas tersebut harus membuat anggaran dan kebijakan tersendiri. Tentunya hal ini akan berat dilakukan oleh daerah yang belum menjadikan bidang perumahan dan permukiman menjadi konsentrasi pembangunan. Bentuk lain seperti Kantor, atau Lembaga Teknis daerah pada intinya permasalahannya terletak pada ketersediaan dana dan political wiil dari daerah.
Untuk mendorong Daerah agar merespon PP NO 38 Tahun 2007, Pemerintah Pusat terlebih dahulu harus merombak sistem kelembagaannya. Agar dalam operasionalnya daerah memiliki panduan dalam pelaksanaan tugas pengembangan perumahan dan permukiman didaerah.
Perombakan sistem kelembagaan yang dimaksud adalah melakukan upaya penguatan dengan didukung oleh regulasi yang ada. Misalnya; setiap kebijakan pemerintah pusat memiliki ketentuan mengikat ke daerah, walaupun era otonomi daerah wewenang dearah cukup besar. Namun dibidang perumahan ini secara grand design pemerintah pusat bisa mengatur ruang lingkup setiap kebijakan pembangunan perumahan dan permukiman. Dimana fungsi daerah dan dimana fungsi pusat, itu semuanya sudah ditentukan bersama-sama antara pemerintah daerah dan pusat. Dengan adanya keterkaitan pembangunan perumahan dan permukiman antara pusat dan daerah. Maka secara tidak langsung persoalan visi bersama sudah mulai teratasi, tinggal pelaksanaan di daerah yang perlu keseriusan.
Selain itu dalam aspek kelembagaan, hal-hal yang perlu mendapat perhatian dan perbaikan adalah menyangkut pola kordinasi setiap instansi yang secara langsung berhubungan dengan bidang perumahan dan permukiman, seperti, Perumnas, Bapertarum-PNS, YKPP, BTN, Jamsostek, PLN, BPN dll. Pola koordinasi ini harus jelas, sehingga Kemenpera dapat menjalankan setiap programnya dengan baik. Secara garis besar hal-hal pokok yang menyangkut perbaikan kelembagaan terdiri dari dua (2) aspek:
1. Aspek Kelembagaan
a. Badan Operasional Perumahan Rakyat
b. Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah
2. Aspek Regulasi Pendukung
a. Kepres, Kepmen; Secara umum badan ini
sebagai kordinator instansi pelaksana bidang perumahan seperti; pertanahan, pendanaan, sarana prasarana, pembangunan, perijinan, kelistrikan, fasum/fasos, lingkungan, budaya, dll.
b. PP No 38 Tahun 2007; PP No41 Tahun 2007
Perda ; Pergub; PerWalikota; Perbupati
Idealnya Badan Operasional ini merupakan respresentasi dari seluruh instansi pemerintah yang menyangkut perumahan. Badan operasional ini sebagai pusat informasi dan komunikasi, dengan tujuang menjalankan visi bersama dari semua instnsi pemerintah yang terkait perumahan dan permukiman. Dengan adanya badan ini diharapakn pembangunan perumahan rakyat bisa lebih integratif sehingga penyelenggaraannya menjadi terarah.
Pada gambar dimuka terdapat alur hierarki setiap level pemerintahan memiliki komitmen untuk menuju pada visi bersama. Kemudian ada legitimasi hukum yang mengatur setiap Dinas Perumahan Provinsi dan Dinas Perumahan Kab/Kota dan setiap aktivitas yang terkait dengan sektor perumahan. Dalam proses penyusunan program partisipasi masyarakat di setiap level dimungkinkan untuk terlibat aktif. Agar prosesnya sesuai dengan harapan masyarakat. Pelaksanaan struktur manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional tersebut akan berjalan baik apabila memenuhi persyaratan dibawah ini, yaitu :
1.Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah.
2.Terdapat anggaran pembangunan yang feasible untuk membangun bidang perumahan dan pengembangan permukiman.
3.Adanya sumber daya manusia (SDM) yang handal dalam bidang perumahan dan permukinan.
Sekarang ini masalah utama yang muncul dalam menjalankan struktur manajemen perumahan nasional tersebut adalah setiap Daerah banyak yang belum memiliki Dinas Perumahan.
Sehingga sulit sekali untuk membangun komunikasi dalam menentukan program pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Untuk itu langkah pertama yang perlu dilakukan untuk Kemenpera di masa mendatang adalah mempercepat adanya Dinas Perumahan di setiap Daerah sesuai dengan amanat Peraturan Pemerintah No.38 Tahun 2007.
Selain masalah kelembagaan yang belum ada. Masalah utama lainnya adalah mengenai anggaran biaya untuk bidang perumahan dan permukiman sangat terbatas. Setiap Daerah diprediksi sulit mengalokasikan dana untuk bidang perumahan dan permukiman. Mengingat kebutuhan prioritas lainnya seperti; anggaran pendidikan, kesehatan dan kemiskinan mendesak harus dipenuhi. Untuk menyiasati hal ini daerah bisa membangun kemitraan bisnis dengan pihak swasta dengan memberikan insentif baik dari segi perijinan maupun sektor pajak.
Dari segi sumber daya yang memahami bidang perumahan dan permukiman. Daerah harus mulai melakukan pelatihan-pelatihan untuk menghasilkan birokrasi yang memahami secara mendalam bidang public housing dengan segala aspek terkaitnya.
Setelah semua prasyarat terpenuhi untuk menjalankan manajemen pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Selanjutnya dibutuhkan visi bersama yang menjadi cita ideal bidang perumahan dan permukiman. Visi bersama tersebut dirumuskan bersama antara Pemerintah Pusat dan Daerah.
Sebetulnya pada era tahun 90-an pemerintah melalui Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) telah menghasilkan visi pembangunan perumahan dan permukiman 2020 yang berisi : ”setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat dan aman harmonis dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat berjatidiri, mandiri dan produktif”. Visi tersebut terangkum dalam gagasan yang cukup komprehensif yaitu Kebijakan Dan Strategi Nasional Pembangunan Perumahan Dan Permukiman (KSNPP). Kebijakan ini berdasarkan pada program arahan dari Pelita V dan UU No. 4 Tahun 1992.
Secara konseptual KSNPP sudah lengkap dan baik. Kebijakan KSNPP mengalami perubahan karena dianggap sudah tidak relevan dengan perkembangan zaman. Perubahan antara lain dilakukan melalui Surat Keputusan Menteri KIMPRASWIL No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.
Pada era pemerintahan sekarang ini, Kemenpera memiliki banyak program yang terkait dengan perumahan rakyat. Namun program-program tersebut bisa dikatakan hanya sebatas program seremonial yang bersifat jangka pendek. Karena apabila mengacu kepada syarat manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman. Maka Kemenpera selama ini belum bisa optimal menjalankan programnya.
Untuk mengoptimalkan peran dan kepentingan pembangunan perumahan rakyat dapat diwujudkan melalui dua hal pokok, kedua hal pokok itu antara lain :
1.Adanya Departemen Perumahan di tingkat Pemerintah Pusat dan Dinas Perumahan di tingkat Pemerintah Daerah Provinisi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota seluruh Indonesia. Keberadaan Departemen ini berbeda dengan Kementrian Negara. Departemen memiliki kewenangan menentukan anggaran dan mengelolanya sampai ke struktur organisasi tingkat Daerah. Dari mulai perrencanaan, pelaksanaan hingga pengawasan dapat dioptimalkan. Meski demikian ada beberapa syarat yang perlu diperhatikan berkaitan dengan keberadaan Departemen Perumahan tersebut, yaitu :
•Legitimasi atau pengakuan dari berbagai pihak baik dari aspek hukum dan perundang-undangan, kelembagaan negara, maupun yang mendukung keberadaan Departemen ini.
•Sinergi kerja dengan berbagai Lembaga dan Instansi yang terkait terutama menyangkut besaran subsidi kredit perumahan dengan Depkeu, kerjasama dalam hal pembangunan kelistrikan dengan PLN, kordinasi masalah pertanahan dengan BPN.
2.Adanya blue print strategi transformasi model pembangunan perumahan dan permukiman secara nasional dengan Dinas Perumahan ditingkat Provinsi dan Kab/Kota yang jelas dan menyeluruh serta memperlihatkan profesionalisme kerja.
Dalam kaitan blue print tersebut ada beberapa indikator yang perlu dikaji lebih jauh. Indikator yang dimaksud adalah sebuah pernyataan yang merupakan cerminan dari aspek-aspek penting tentang masa depan ideal pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Idealnya indikator ini dihasilkan dari proses diskusi panjang semua pemangku kepentingan perumahan dan permukiman di semua tingkatan pemerintahan. Namun sebagai gambaran indikator tersebut terdiri dari beberapa aspek dibawah ini, diantaranya;
A.Aspek Kebijakan
-Adanya kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dengan prioritas masyarakat berpenghasilan rendah. Mengoptimalkan kebijakan realisasi pembangunan dengan perbandingan 1:3:6.
-Anggaran Kebijakan Anggaran Perumahan rakyat dapat dialokasikan minimal 1% dari total APBN.
-Adanya kebijakan pemberian insentif bagi pelaku pembangunan perumahan dan permukiman baik lembaga formal, informal maupun perorangan.
B.Aspek Kelembagaan
-Terbentuknya Dinas Perumahan Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota disetiap Daerah.
-Terbentuknya lembaga atau badan perijinan one stop services yang mengurusi bidang perumahan dan permukiman, untuk mendorong keterpaduan kepentingan antara; Badan Pertanahan Nasional (BPN), Perusahaan Listrik Negara (PLN), Birokrasi Pemda dan pihak swasta.
-Adanya SDM birokrasi yang handal terkait bidang perumahan dan permukiman.
-Pembinaan pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan melalui forum pelaku pembangunan perumahan dan permukiman serta stakeholder perumahan untuk mendapatkan masukan yang lebih partisipatif.
C.Aspek Pembiayaan
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang bisa lebih menjangkau ke semua lapisan masyarakat.
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang terintegrasi. Dalam hal ini sangat dimungkinkan untuk dibentuk Lembaga Keuangan atau Bank yang khusus membidangi Perumahan dan Permukiman.
-Optimalisasi kinerja lembaga alternatif pembiayaan perumahan seperti; PT SMF, Bapertarum-PNS,dll.
D.Aspek Pertanahan dan Tata ruang
-Adanya kebijakan pertanahan dan tata ruang untuk perumahan dan permukiman masyarakat yang berpenghasilan rendah.
-Adanya pengendalian tata ruang tingkat nasional dan wilayah yang terintegrasi dalam satu kesatuan sistem. Dalam hal ini ada sebuah blue print tentang pembangunan kawasan untuk perumahan dan permukiman.
-Pengembangan lahan dan tata ruang diarahkan untuk pembangunan berkelanjutan yang berdimensi sosial.
Dengan konsistensi dalam menjalankan setiap kebijakan bidang perumahan dan permukiman serta didukung oleh birokrasi yang handal. Tujuan blue print tersebut bisa tercapai. Langkah selanjutnya untuk untuk menjalankan blue print tersebut. Perlu ada strategi penyusunan regulasi pembangunan yang bisa menggerakkan visi besar pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional.
*tulisan secara subtansi hampir sama dengan yang sebelumya ada penekanan dan penambahan sedikit.
mohon komentar pengunjung...
proilham@gmail.com
Sep 8, 2009
USULAN PROGRAM 100 HARI KEMENPERA
Kompleksitas masalah perumahan dan permukiman di Indonesia harus diselesaikan secara komprehensif. Karena bidang ini melibatkan berbagai sektor, sehingga pengelolaannya harus terpadu dan menyeluruh. Untuk itu dalam kerjanya perlu didukung oleh sistem kelembagaan yang efektif dan efisien.
Pengelolaan bidang perumahan dan permukiman di Indonesia sejak pra kemerdekaan hingga era reformasi memang telah banyak mengalami perubahan yang signifikan, seperti; pembentukan Kementerian Perumahan Rakyat sebagai kordinator seluruh aktivitas bidang perumahan rakyat, pembentukan Bapertarum-PNS untuk membantu penyediaan rumah bagi kalangan pegawai negeri sipil, pendirian PT Sarana Multi griya Finance (SMF) sebagai alternatif pembiayaan perumahan, dll.
Namun perkembangan bidang perumahan dan permukiman tersebut tidak diikuti dengan penguatan regulasi dan kelembagaan. Sekarang ini Kemenpera hanya berfungsi sebagai kordinator yang tugasnya adalah mengkordinir aktivitas bidang perumahan dan permukiman di Indonesia.
Masalah strategis yang terkait bidang perumahan dan permukiman seperti; pembiayaan, penguasaan tanah dan tataruang, perijinan serta operasional pelaksanaanya. Selama ini menjadi masalah yang sulit dipecahkan oleh Kemenpera. Karena kurangnya wewenang dan sistem kelembagaan yang tidak melingkupi semua masalah tersebut.
Dengan demikian dimasa kabinet pemerintahan 2009-2014 mendatang, perlu ada upaya untuk membenahi wewenang dan sistem kelembagaan tersebut. Agar kinerja Kemenpera kedepan lebih kuat dan produktif sehingga agenda-agenda perumahan rakyat bisa dilaksanakan sesuai harapan.
Usulan agenda 100 hari bidang perumahan ini memuat beberapa hal diantaranya : Reformasi Kelembagaan Kemenpera di Era Otonomi Daerah, kemudian setelah adanya format dari reformasi kelembagaan tersebut, maka selanjutnya akan dipaparkan Strategi Penyusunan Regulasi Terkait Bidang Perumahan dan Permukiman hal ini penting untuk mendukung sistem kelembagaan Kemenpera. Kemudian setelah regulasi dan kelembagaan mendapatkan blue print-nya, selanjutnya perlu Format Kerangka Kerja Bidang Perumahan Rakyat.
continued...
komentar dong
Pengelolaan bidang perumahan dan permukiman di Indonesia sejak pra kemerdekaan hingga era reformasi memang telah banyak mengalami perubahan yang signifikan, seperti; pembentukan Kementerian Perumahan Rakyat sebagai kordinator seluruh aktivitas bidang perumahan rakyat, pembentukan Bapertarum-PNS untuk membantu penyediaan rumah bagi kalangan pegawai negeri sipil, pendirian PT Sarana Multi griya Finance (SMF) sebagai alternatif pembiayaan perumahan, dll.
Namun perkembangan bidang perumahan dan permukiman tersebut tidak diikuti dengan penguatan regulasi dan kelembagaan. Sekarang ini Kemenpera hanya berfungsi sebagai kordinator yang tugasnya adalah mengkordinir aktivitas bidang perumahan dan permukiman di Indonesia.
Masalah strategis yang terkait bidang perumahan dan permukiman seperti; pembiayaan, penguasaan tanah dan tataruang, perijinan serta operasional pelaksanaanya. Selama ini menjadi masalah yang sulit dipecahkan oleh Kemenpera. Karena kurangnya wewenang dan sistem kelembagaan yang tidak melingkupi semua masalah tersebut.
Dengan demikian dimasa kabinet pemerintahan 2009-2014 mendatang, perlu ada upaya untuk membenahi wewenang dan sistem kelembagaan tersebut. Agar kinerja Kemenpera kedepan lebih kuat dan produktif sehingga agenda-agenda perumahan rakyat bisa dilaksanakan sesuai harapan.
Usulan agenda 100 hari bidang perumahan ini memuat beberapa hal diantaranya : Reformasi Kelembagaan Kemenpera di Era Otonomi Daerah, kemudian setelah adanya format dari reformasi kelembagaan tersebut, maka selanjutnya akan dipaparkan Strategi Penyusunan Regulasi Terkait Bidang Perumahan dan Permukiman hal ini penting untuk mendukung sistem kelembagaan Kemenpera. Kemudian setelah regulasi dan kelembagaan mendapatkan blue print-nya, selanjutnya perlu Format Kerangka Kerja Bidang Perumahan Rakyat.
continued...
komentar dong
Subscribe to:
Posts (Atom)
