Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Sulitnya lahan yang dapat dikembangkan untuk pembangunan rusunami menjadi masalah utama keterlambatan pembangunan 1000 menara rusun. Harga tanah yang seringkali melonjak tidak terkendali dan luas lahan yang kurang mencukupi menjadi alasan mengapa para pengembang mengurungkan niatnya untuk membantu mengakselerasi program pemerintah ini.
Program 1000 menara rusun bukan pertama kali yang tersendat prosesnya karena masalah ketersediaan lahan. Program penyediaan perumahan rakyat pada era orde baru juga mengalami hal yang sama. Alasannya tanah dimiliki segelintir orang dan banyak spekulan yang memainkan harga.
Sejatinya masalah ketersediaan lahan ini tidak akan terjadi. Apabila pemerintah mempunyai sistem perencanaan tata ruang dan manajemen lahan yang lebih terencana. Sehingga setiap program-program pembangunan dapat terealisasi tanpa harus merugikan pihak lain seperti harus dengan melakukan penggusuran secara paksa atau dengan menggunakan perubahan peruntukkan secara mendadak.
Ketersediaan lahan ini penting karena pembangunan akan terus bergerak dinamis. Tanpa adanya land banking pemerintah akan kesulitan memperoleh tanah dengan harga yang wajar untuk berbagai keperluan pembangunan.
Mengenai land banking sendiri bisa diklasifikasikan menjadi dua yaitu ; land banking sebagai sebuah lembaga, dan land banking sebagai mekanisme mengumpulkan lahan yang tidak dimanfaatkan oleh semua pihak baik pemerintah/ BUMN atau swasta.
Perbedaan mendasar dari dua konsep land banking itu adalah terkait dengan pelaksanaan mekanisme land banking yang dilakukan secara komprehensif atau hanya sebatas sektoral. Apabila mekanisme land banking dilembagakan. Maka konsepnya akan mengarah kepada manajemen aset negara secara komprehensif yang mensyaratkan adanya beberapa aktivitas diantaranya; melakukan inventarisir aset/lahan, mendokumentasikan dalam sistem informasi pertanahan, melakukan manajerisasi pertanahan dan terakhir melakukan distribusi yang merata sesuai kebutuhan pembangunan untuk kepentingan sosial dan komersial.
Dari segi kelembagaan implementasi land banking akan banyak menghadapi tantangan karena pihak-pihak yang menguasai tanah akan terusik. Ketika pemerintah melakukan inventarisir aset, bisa jadi banyak lahan yang dikuasai segelintir orang. Biasanya pihak –pihak yang memiliki tanah adalah kalangan pejabat dan konglomerat atas yang sulit dijangkau oleh hukum. Dengan segala cara mereka akan menentang implementasi land banking. Untuk menangani masalah ini jelas pemerintah perlu tegas menindak siapapun yang menguasai aset negara tanpa ijin.
Selain itu, untuk menjadikan mekanisme land banking sebagai sebuah lembaga.
Pemerintah harus menyiapkan stock capital yang cukup besar. Karena pemerintah akan membeli tanah yang dikuasai oleh perorangan atau perusahaan untuk dijadikan land banking.
Namun bukan tidak mungkin lembaga bank tanah bisa dibentuk oleh pemerintah. Karena lembaga ini merupakan salah satu solusi untuk menyelamatkan aset negara berupa tanah. Mengenai stock capital yang terbatas, pemerintah bisa melakukan ineventarisir aset yang tersebar di beberapa pihak diantaranya ; aset tanah eks BPPN, aset-aset Badan Usaha Milik Negara (BUMN), aset Pemda, aset departemen, lembaga/non departemen, non lembaga pemerintah, aset milik swasta dan konglomerat yang berlebih dan aset lainnya yang dapat dikuasai land banking. Dalam pelaksanaannya pemerintah harus berani membuat peraturan untuk membentuk land banking agar lahan-lahan yang terlantar bisa diakuisisi untuk kepentingan umum.
Untuk saat ini mekanisme land banking secara sektoral lebih mungkin dilakukan dari pada dilakukan secara kelembagaan. Yang dimaksud sektoral adalah pelibatan BUMN yang memiliki lahan di berbagai daerah perkotaan bisa menjadi pemasok kebutuhan lahan untuk pembangunan rusunami. BUMN tersebut seperti; PT. Pertamina, PT. Bulog, PT. Telkom, PT. KA, PT. PLN dll.
Selama ini BUMN seringkali lebih tertarik melakukan kerjasama optimalisasi aset dengan dibangunkan produk property kelas atas yang lebih menguntungkan secara ekonomi. Pelibatan BUMN dalam program 1000 menara rusun ini, sebetulnya tidak akan merugikan BUMN bersangkutan. Apabila kerjasama bisnis ini diformulasikan sedemikian rupa, agar kedua belah pihak diuntungkan.
Mekanisme land banking di BUMN merupakan mekanisme penyediaan lahan jangka panjang terkait dengan pembangunan untuk kepentingan umum. Dalam konteks ini juga memungkinkan pemerintah secara lebih mudah mengatur pola pembangunan wilayah bersangkutan agar lebih sejalan dengan sasaran perencanaan tata ruang secara keseluruhan.
Distribusi tanah yang adil dan kejelasan mengenai status lahan untuk kepentingan umum dalam land banking, juga dapat memudahkan kalangan investor untuk membantu pemerintah merealisasikan program-program pelayanan fasilitas publik. Kalangan investor akan merasa aman berinvestasi karena data aset berupa luas tanah, lokasi, maupun status hukumnya sudah jelas dilindungi land banking pemerintah.
Dengan adanya land banking, harga pasar tanah bisa dikontrol, spekulasi tanah bisa dicegah, dan pemerintah sendiri bisa mengambil sebagian keuntungan dari peningkatan nilai tanah sehingga pembangunan dengan mekanisme land banking bisa dioreintasikan untuk kepentingan sosial.
Jakarta, 29 Agustus 2008
Terimakasih,
Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com
Catatan: Bagi rekan yang ingin mengomentari silahkan via japri or langsung di kolom comment.
Aug 29, 2008
Aug 14, 2008
Menpera Korban Program 1000 Menara Rusun
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Beberapa waktu lalu Wakil Presiden (Wapres) kembali menegur Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) karena dianggap lamban dalam menyelesaikan program pembangunan 1000 menara rusun. Teguran Wapres kepada Menpera memang bisa diartikan beragam, bisa dari segi politik ataupun bisnis. Terlepas dari itu semua, masalah ini perlu diungkap secara lengkap ke publik terkait kondisi penyediaan perumahan untuk rakyat khususnya dalam program pembangunan 1000 menara rusuna.
Ide program pembangunan 1000 menara rusuna di seluruh Indonesia berawal keinginan pemerintah menata ruang pemukiman kota-kota besar di Indonesia khususnya di Jakarta. Seiring semakin meningkatnya jumlah penduduk dan kebutuhan akan tempat tinggal diperkotaan cukup tinggi. Pembangunan hunian vertikal ini adalah solusi yang realistis untuk mengatasi masalah pemukiman penduduk di perkotaan. Mengingat luas lahan di perkotaan sangat terbatas sedangkan jumlah penduduk terus bertambah.
Namun kebijakan program ini tidak lebih hanya sebatas ide, sedangkan dalam pelaksanaan jauh dari harapan. Mengapa demikian, karena dari program ini terlihat sekali, kebijakan yang dikeluarkan pemerintah tidak menyentuh subtansi masalah, sedangkan pihak yang bertanggungjawab sengaja dikorbankan untuk di jadikan ‘kambing hitam’ kegagalan program ini.
Kalau kita kaji dari beberapa produk hukum terkait program pembangunan rusuna, mulai dari Kepres Keputusan Presiden Nomor 22 Tahun 2007 tentang Tim Kordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun Di Kawasan Perkotaan. Peraturan Menko Ekonomi tentang tim pelaksana, yang dikordinatori oleh Menpera. Peraturan Menteri Perumahan Umum tentang Pedoman teknis pembangunan rusuna, Peraturan Menteri Keuangan tentang penetapan harga maksimal dan ukuran serta pembebasan pajak jasa konstruksi. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat tentang subsidi selisih bungan KPR. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 71 Tahun 2007 tentang kordinasi daerah khususnya kota-kota padat untuk pembangunan Rusunami. Peraturan Gubernur Nomor 136 Tahun 2007 tentang Percepatan Pembangunan Rusuna. Maka didapatkan bahwa semua kebijakan tersebut masih bias, tidak ada yang menjelaskan aturan teknis mengenai penyediaan tanah untuk rusuna. Ada kesan Presiden dan Menteri saling ‘lempar handuk’. Padahal peraturan yang dibutuhkan untuk mempercepat program rusuna itu adalah penerbitan peraturan yang langsung dari Presiden terkait kejelasan mengenai penyediaan tanah untuk pembangunan rusuna.
Mengapa hal ini penting, karena bagaimanapun program pembangunan rusuna oleh pemerintah akan terkait penyediaan tanah. Begitu juga para pengembang, akan sulit mendapatkan lahan yang bagus apabila pemerintah tidak mempunyai kebijakan dalam masalah ini. Selain itu legitimasi tim percepatan yang tidak diikuti dengan konsep tata laksana teknis akan sulit bergerak. Karena setiap departemen mempunyai otritas sendiri, yang tidak bisa dilewati tanpa kekuatan dari Peraturan Presiden.
Selain masalah penyediaan tanah untuk pembangunan rusuna, masalah yang tidak kalah penting adalah mengenai harga tanah untuk rusuna. Pengembang akan sulit mengembangkan rusuna di lokasi terbaik, karena harga tanah di Jakarta sangat tinggi. Sedangkan harga jual maksimal unit rusuna sudah ditentukan pemerintah sebesar Rp144 juta, maka pengembang maksimal mendapatkan tanah dengan harga Rp 1 juta per meter persegi agar profit margin-nya tetap rasional. Subsidi harga tanah sebetulnya dimungkinkan untuk mengatasi masalah ini. Tetapi perlu ada kejelasan mengenai mekanismenya.
Disisi lain pengembang dihadapkan pada cost untuk perpanjangan status tanah apabila itu milik pemerintah seperti; Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Di Jakarta misalnya, para pengembang sulit membangun produk properti karena biaya perpanjangan status tanah sangat tinggi. Apalagi ada masalah untuk lokasi tanah yang berstatus HPL, biasanya sulit diterima pasar karena image kepemilikannya terbatas.
Dari segi potensi pasar sebetulnya pembangunan rusuna di Jakarta disambut positif oleh masyarakat, berdasarkan survey yang dilakukan Property Research Institutes (PRI) terbukti dari beberapa proyek rusunami yang baru launching pada akhir tahun 2007 selama 3 bulan sudah memiliki rata-rata tingkat penjualan hingga 90 %. Seperti; di rusunami Menara Cawang di Cililitan, rusunami City Park di Cengkareng, rusunami Sunway di TMII dan rusunami Gading Nias di Kelapa Gading. Jadi prospek bisnis rusuna di Jakarta sangat menjanjikan.
Berbeda halnya dengan kondisi proyek rusuna di Kemayoran, dengan harga tanah yang tinggi sekitar Rp 4 juta per meter persegi. Maka tak heran kalau proyek rusuna di Kemayoran terlambat, karena tidak ada investor yang mau berinvestasi untuk rusuna ini. Selain proyeknya tidak menguntungkan, status tanah di Kemayoran juga masih berupa HPL. Kondisi ini sulit bagi pengembang untuk memasarkan produknya kepada konsumen. Walaupun sebetulnya sama saja, tetapi psikologis kepemilikan bagi konsumen tetap menjadi pertimbangan dalam membeli produk properti
Lain soal kalau pemerintah membebaskan biaya tanah. Sedangkan biaya bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pengembang. Sudah bisa dipastikan para investor akan berbondong-bondong menyerbu kawasan Kemayoran untuk mengembangkan beragam produk properti. Karena di Kemayoran lahan yang baru dikembangkan baru di 90,8 hektar dari luas lahan keseluruhan mencapai 454 hektar.
Pembangunan rusuna akan terus terjadi di masa mendatang, karena kota-kota di Indonesia memang sudah membutuhkan hunian vertikal yang mampu menampung masyarakat dalam jumlah besar. Namun secara garis besar konsep integral program rusuna dalam implementasinya masih membutuhkan waktu panjang.
Sehingga masalah lambatnya pembangunan rusuna ini bukan masalah kinerja salah satu Menteri yang ‘kurang strategis’ tetapi karena political will pemerintah dalam hal ini Presiden untuk membuat kebijakan penyediaan hunian layak bagi masyarakat menengah-bawah memang tidak ada. Malah yang terjadi Menpera akan menjadi ’kambing hitam’ kegagalan program ini. Maju kena mundur kena.
Jakarta, 15 Agustus 2008
Terimakasih,
Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com
Beberapa waktu lalu Wakil Presiden (Wapres) kembali menegur Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) karena dianggap lamban dalam menyelesaikan program pembangunan 1000 menara rusun. Teguran Wapres kepada Menpera memang bisa diartikan beragam, bisa dari segi politik ataupun bisnis. Terlepas dari itu semua, masalah ini perlu diungkap secara lengkap ke publik terkait kondisi penyediaan perumahan untuk rakyat khususnya dalam program pembangunan 1000 menara rusuna.
Ide program pembangunan 1000 menara rusuna di seluruh Indonesia berawal keinginan pemerintah menata ruang pemukiman kota-kota besar di Indonesia khususnya di Jakarta. Seiring semakin meningkatnya jumlah penduduk dan kebutuhan akan tempat tinggal diperkotaan cukup tinggi. Pembangunan hunian vertikal ini adalah solusi yang realistis untuk mengatasi masalah pemukiman penduduk di perkotaan. Mengingat luas lahan di perkotaan sangat terbatas sedangkan jumlah penduduk terus bertambah.
Namun kebijakan program ini tidak lebih hanya sebatas ide, sedangkan dalam pelaksanaan jauh dari harapan. Mengapa demikian, karena dari program ini terlihat sekali, kebijakan yang dikeluarkan pemerintah tidak menyentuh subtansi masalah, sedangkan pihak yang bertanggungjawab sengaja dikorbankan untuk di jadikan ‘kambing hitam’ kegagalan program ini.
Kalau kita kaji dari beberapa produk hukum terkait program pembangunan rusuna, mulai dari Kepres Keputusan Presiden Nomor 22 Tahun 2007 tentang Tim Kordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun Di Kawasan Perkotaan. Peraturan Menko Ekonomi tentang tim pelaksana, yang dikordinatori oleh Menpera. Peraturan Menteri Perumahan Umum tentang Pedoman teknis pembangunan rusuna, Peraturan Menteri Keuangan tentang penetapan harga maksimal dan ukuran serta pembebasan pajak jasa konstruksi. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat tentang subsidi selisih bungan KPR. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 71 Tahun 2007 tentang kordinasi daerah khususnya kota-kota padat untuk pembangunan Rusunami. Peraturan Gubernur Nomor 136 Tahun 2007 tentang Percepatan Pembangunan Rusuna. Maka didapatkan bahwa semua kebijakan tersebut masih bias, tidak ada yang menjelaskan aturan teknis mengenai penyediaan tanah untuk rusuna. Ada kesan Presiden dan Menteri saling ‘lempar handuk’. Padahal peraturan yang dibutuhkan untuk mempercepat program rusuna itu adalah penerbitan peraturan yang langsung dari Presiden terkait kejelasan mengenai penyediaan tanah untuk pembangunan rusuna.
Mengapa hal ini penting, karena bagaimanapun program pembangunan rusuna oleh pemerintah akan terkait penyediaan tanah. Begitu juga para pengembang, akan sulit mendapatkan lahan yang bagus apabila pemerintah tidak mempunyai kebijakan dalam masalah ini. Selain itu legitimasi tim percepatan yang tidak diikuti dengan konsep tata laksana teknis akan sulit bergerak. Karena setiap departemen mempunyai otritas sendiri, yang tidak bisa dilewati tanpa kekuatan dari Peraturan Presiden.
Selain masalah penyediaan tanah untuk pembangunan rusuna, masalah yang tidak kalah penting adalah mengenai harga tanah untuk rusuna. Pengembang akan sulit mengembangkan rusuna di lokasi terbaik, karena harga tanah di Jakarta sangat tinggi. Sedangkan harga jual maksimal unit rusuna sudah ditentukan pemerintah sebesar Rp144 juta, maka pengembang maksimal mendapatkan tanah dengan harga Rp 1 juta per meter persegi agar profit margin-nya tetap rasional. Subsidi harga tanah sebetulnya dimungkinkan untuk mengatasi masalah ini. Tetapi perlu ada kejelasan mengenai mekanismenya.
Disisi lain pengembang dihadapkan pada cost untuk perpanjangan status tanah apabila itu milik pemerintah seperti; Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Di Jakarta misalnya, para pengembang sulit membangun produk properti karena biaya perpanjangan status tanah sangat tinggi. Apalagi ada masalah untuk lokasi tanah yang berstatus HPL, biasanya sulit diterima pasar karena image kepemilikannya terbatas.
Dari segi potensi pasar sebetulnya pembangunan rusuna di Jakarta disambut positif oleh masyarakat, berdasarkan survey yang dilakukan Property Research Institutes (PRI) terbukti dari beberapa proyek rusunami yang baru launching pada akhir tahun 2007 selama 3 bulan sudah memiliki rata-rata tingkat penjualan hingga 90 %. Seperti; di rusunami Menara Cawang di Cililitan, rusunami City Park di Cengkareng, rusunami Sunway di TMII dan rusunami Gading Nias di Kelapa Gading. Jadi prospek bisnis rusuna di Jakarta sangat menjanjikan.
Berbeda halnya dengan kondisi proyek rusuna di Kemayoran, dengan harga tanah yang tinggi sekitar Rp 4 juta per meter persegi. Maka tak heran kalau proyek rusuna di Kemayoran terlambat, karena tidak ada investor yang mau berinvestasi untuk rusuna ini. Selain proyeknya tidak menguntungkan, status tanah di Kemayoran juga masih berupa HPL. Kondisi ini sulit bagi pengembang untuk memasarkan produknya kepada konsumen. Walaupun sebetulnya sama saja, tetapi psikologis kepemilikan bagi konsumen tetap menjadi pertimbangan dalam membeli produk properti
Lain soal kalau pemerintah membebaskan biaya tanah. Sedangkan biaya bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pengembang. Sudah bisa dipastikan para investor akan berbondong-bondong menyerbu kawasan Kemayoran untuk mengembangkan beragam produk properti. Karena di Kemayoran lahan yang baru dikembangkan baru di 90,8 hektar dari luas lahan keseluruhan mencapai 454 hektar.
Pembangunan rusuna akan terus terjadi di masa mendatang, karena kota-kota di Indonesia memang sudah membutuhkan hunian vertikal yang mampu menampung masyarakat dalam jumlah besar. Namun secara garis besar konsep integral program rusuna dalam implementasinya masih membutuhkan waktu panjang.
Sehingga masalah lambatnya pembangunan rusuna ini bukan masalah kinerja salah satu Menteri yang ‘kurang strategis’ tetapi karena political will pemerintah dalam hal ini Presiden untuk membuat kebijakan penyediaan hunian layak bagi masyarakat menengah-bawah memang tidak ada. Malah yang terjadi Menpera akan menjadi ’kambing hitam’ kegagalan program ini. Maju kena mundur kena.
Jakarta, 15 Agustus 2008
Terimakasih,
Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com
Jul 7, 2008
Alternatif Pengembangan Sektor Perumahan
Oleh Ilham M. Wijaya, SE
Beberapa waktu lalu pemerintah mengeluarkan kebijakan pembebasan biaya pajak untuk kelas rumah sederhana sehat (RSh). Kebijakan yang tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 80 Tahun 2008 ini, sedikit banyak memberikan angin segar bagi tumbuhnya sektor perumahan.
Mengapa demikian? Dengan adanya pembebasan pajak pertambahan nilai (PPN), maka harga jual unit RSh akan menjadi lebih murah. Karena biasanya para pengembang menaikkan harga jual unit RSh akibat pajak yang ditetapkan pemerintah. Dari sisi konsumen pembebasan pajak ini cukup menguntungkan karena konsumen pada segmentasi produk ini daya belinya rendah. Bagi pengembang pembebasan pajak ini diharapkan mampu mendongkrak daya serap penjualan unit RSh.
Namun tidak berarti persoalannya selesai, persoalan di sektor perumahan begitu kompleks terutama menyangkut masalah perijinan dan perpajakan. Sehingga banyak pengembang yang kesulitan melakukan pengembangan perumahan. Misalnya saja untuk mengembangkan perumahan disuatu kawasan pengembang perlu mengeluarkan banyak biaya untuk mengurus perijinan mulai dari perijinan membangun (IMB), legalitas pertanahan di Badan Pertanahan Nasional (BPN), pajak BPHTB, PPN, PPH, sampai perijinan untuk aliran listrik dari PLN, penyediaan Faslitas Umum dan Fasilitas sosial.
Padahal sejatinya penyediaan fasilitas umum dan sosial itu merupakan tanggung jawab pemerintah. Tetapi karena kondisi pemerintah juga tidak memiliki anggaran cukup untuk membangun fasilitas tersebut. Sehingga banyak pengembang berinisiatif menyediakan fasilitas tersebut dengan harapan produk yang dibangun dapat dijual cepat dengan harga tinggi.
Apabila kondisi ini berlarut-larut, maka efeknya akan berpengaruh pada harga jual rumah yang terus akan berada di kisaran tinggi. Sehingga masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat menjangkaunya.
Peran Pemerintah
Melihat kondisi tersebut, pemerintah hendaknya mengambil inisiatif untuk membuat paket kebijakan satu atap terkait pengembangan sektor perumahan rakyat ini. Selama ini birokrasi yang panjang dan berbelit seringkali menyulitkan para pelaku bisnis perumahan. Bisnis perumahan menjadi tidak menarik lagi bagi investor. Karena biaya pengembangan high cost. Sedangkan margin keuntungan yang didapat sangat tipis.
Selain itu, dari segi kelembagaan kebijakan pembangunan perumahan rakyat sekarang ini hanya bertumpu pada Kementerian Negara Perumahan Rakyat. Dimana peran Kementerian Negara sangat terbatas, ia tidak memiliki kebijakan operasional sampai ketingkat daerah.
Idealnya Kementerian yang membidangi perumahan rakyat ini memiliki kewenangan operasional. Berbentuk Departemen Perumahan dan Pemukiman yang memiliki perwakilan didaerah. Dengan struktur seperti itu, kebijakan yang berasal dari pusat bisa langsung diimplementasikan oleh daerah sekaligus juga sebagai strategi pemerintah agar fokus memperhatikan masalah kebutuhan perumahan rakyat.
Kalau saja pemerintah memiliki political will, Kemenpera bisa menggunakan cara-cara lama yang pernah diterapkan pada era orde baru. Dimana Kementrian Perumahan Rakyat memiliki kewenangan operasional sehingga pembangunan perumahan selalu memenuhi target.
Berdasarkan riset lembaga Property Research Institutes (PRI) pada pemerintahan rezim Orde Baru dengan segala kekurangannya, pembangunan RS/ RSS bisa terealisasi sebanyak rata-rata 100.000 unit per tahun. Bahkan selama lima tahun terakhir pemerintahan Orde Baru (1993-1998), pembangunan RS/RSS mencapai angka 680.000 unit. Bahkan pada tahun 1997, saat krisis moneter mulai melanda Indonesia, pembangunan RS/RSS bisa mencapai 188.650 unit.
Sedangkan pada era reformasi munurut survey PRI, pembangunan RSh mengalami pasang surut pada tahun 2002 sebanyak 25.900 unit. Lalu, pada tahun 2003 realisasi pembangunan RSH naik sedikit menjadi 32.500 unit, 2004 turun menjadi 31.125 unit, tahun 2005 naik menjadi 63.714 unit, 2006 mengalami kenaikan menjadi 78.194 unit dan pada tahun 2007 kondisinya lebih baik yaitu sebanyak 122.811 unit.
Fluktuasi tersebut dipengaruhi oleh pola kebijakan subsidi pemerintah terhadap sektor perumahan, selain itu juga dampak dari perekonomian nasional yang belum sepenuhnya membaik. Terlepas dari itu semua masalah utamanya terletak pada kemampuan pemerintah memberikan subsidi kepada sektor perumahan.
Pertanyaannya sekarang, ditengah keterbatasan anggaran dan utang pemerintah yang menumpuk, bagaimana caranya pemerintah tetap memberikan subsidi penyediaan perumahan rakyat kecil? Untuk menjawab hal tersebut, maka ada dua pilihan yang bisa diambil pemerintah, yaitu; pertama, pemerintah melakukan kebijakan pembebasan semua pajak yang memberatkan pengembang untuk membangun perumahan rakyat, sehingga pengembangan perumahan raktyat diberikan kemudahan kepada semua pihak baik swasta, koperasi, maupun badan usaha milik negara (BUMN) dalam hal ini Perum Perumnas yang berperan sebagai agent of development, kedua, pemerintah mengalokasikan anggaran subsidi untuk mengkaver selisih bunga bank dan uang muka pembelian unit RSh. Anggaran subsidi itu diperoleh dari subsidi silang sektor-sektor yang dianggap bukan prioritas.
Dengan adanya instrumen kebijakan seperti itu, diharapkan pembangunan rumah dan produk properti komersial bisa diimbangi dengan bergairahnya pembangunan rumah untuk rakyat berpenghasilan rendah. Namun untuk dapat melaksanakan instrumen kebijakan tersebut, dibutuhkan institusi kelembagaan yang kuat dengan pengambil kebijakan yang profesional.
Jakarta, 8 Juli 2008
Terimakasih
Ilham M. Wijaya
prolham@gmail.com
Beberapa waktu lalu pemerintah mengeluarkan kebijakan pembebasan biaya pajak untuk kelas rumah sederhana sehat (RSh). Kebijakan yang tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 80 Tahun 2008 ini, sedikit banyak memberikan angin segar bagi tumbuhnya sektor perumahan.
Mengapa demikian? Dengan adanya pembebasan pajak pertambahan nilai (PPN), maka harga jual unit RSh akan menjadi lebih murah. Karena biasanya para pengembang menaikkan harga jual unit RSh akibat pajak yang ditetapkan pemerintah. Dari sisi konsumen pembebasan pajak ini cukup menguntungkan karena konsumen pada segmentasi produk ini daya belinya rendah. Bagi pengembang pembebasan pajak ini diharapkan mampu mendongkrak daya serap penjualan unit RSh.
Namun tidak berarti persoalannya selesai, persoalan di sektor perumahan begitu kompleks terutama menyangkut masalah perijinan dan perpajakan. Sehingga banyak pengembang yang kesulitan melakukan pengembangan perumahan. Misalnya saja untuk mengembangkan perumahan disuatu kawasan pengembang perlu mengeluarkan banyak biaya untuk mengurus perijinan mulai dari perijinan membangun (IMB), legalitas pertanahan di Badan Pertanahan Nasional (BPN), pajak BPHTB, PPN, PPH, sampai perijinan untuk aliran listrik dari PLN, penyediaan Faslitas Umum dan Fasilitas sosial.
Padahal sejatinya penyediaan fasilitas umum dan sosial itu merupakan tanggung jawab pemerintah. Tetapi karena kondisi pemerintah juga tidak memiliki anggaran cukup untuk membangun fasilitas tersebut. Sehingga banyak pengembang berinisiatif menyediakan fasilitas tersebut dengan harapan produk yang dibangun dapat dijual cepat dengan harga tinggi.
Apabila kondisi ini berlarut-larut, maka efeknya akan berpengaruh pada harga jual rumah yang terus akan berada di kisaran tinggi. Sehingga masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat menjangkaunya.
Peran Pemerintah
Melihat kondisi tersebut, pemerintah hendaknya mengambil inisiatif untuk membuat paket kebijakan satu atap terkait pengembangan sektor perumahan rakyat ini. Selama ini birokrasi yang panjang dan berbelit seringkali menyulitkan para pelaku bisnis perumahan. Bisnis perumahan menjadi tidak menarik lagi bagi investor. Karena biaya pengembangan high cost. Sedangkan margin keuntungan yang didapat sangat tipis.
Selain itu, dari segi kelembagaan kebijakan pembangunan perumahan rakyat sekarang ini hanya bertumpu pada Kementerian Negara Perumahan Rakyat. Dimana peran Kementerian Negara sangat terbatas, ia tidak memiliki kebijakan operasional sampai ketingkat daerah.
Idealnya Kementerian yang membidangi perumahan rakyat ini memiliki kewenangan operasional. Berbentuk Departemen Perumahan dan Pemukiman yang memiliki perwakilan didaerah. Dengan struktur seperti itu, kebijakan yang berasal dari pusat bisa langsung diimplementasikan oleh daerah sekaligus juga sebagai strategi pemerintah agar fokus memperhatikan masalah kebutuhan perumahan rakyat.
Kalau saja pemerintah memiliki political will, Kemenpera bisa menggunakan cara-cara lama yang pernah diterapkan pada era orde baru. Dimana Kementrian Perumahan Rakyat memiliki kewenangan operasional sehingga pembangunan perumahan selalu memenuhi target.
Berdasarkan riset lembaga Property Research Institutes (PRI) pada pemerintahan rezim Orde Baru dengan segala kekurangannya, pembangunan RS/ RSS bisa terealisasi sebanyak rata-rata 100.000 unit per tahun. Bahkan selama lima tahun terakhir pemerintahan Orde Baru (1993-1998), pembangunan RS/RSS mencapai angka 680.000 unit. Bahkan pada tahun 1997, saat krisis moneter mulai melanda Indonesia, pembangunan RS/RSS bisa mencapai 188.650 unit.
Sedangkan pada era reformasi munurut survey PRI, pembangunan RSh mengalami pasang surut pada tahun 2002 sebanyak 25.900 unit. Lalu, pada tahun 2003 realisasi pembangunan RSH naik sedikit menjadi 32.500 unit, 2004 turun menjadi 31.125 unit, tahun 2005 naik menjadi 63.714 unit, 2006 mengalami kenaikan menjadi 78.194 unit dan pada tahun 2007 kondisinya lebih baik yaitu sebanyak 122.811 unit.
Fluktuasi tersebut dipengaruhi oleh pola kebijakan subsidi pemerintah terhadap sektor perumahan, selain itu juga dampak dari perekonomian nasional yang belum sepenuhnya membaik. Terlepas dari itu semua masalah utamanya terletak pada kemampuan pemerintah memberikan subsidi kepada sektor perumahan.
Pertanyaannya sekarang, ditengah keterbatasan anggaran dan utang pemerintah yang menumpuk, bagaimana caranya pemerintah tetap memberikan subsidi penyediaan perumahan rakyat kecil? Untuk menjawab hal tersebut, maka ada dua pilihan yang bisa diambil pemerintah, yaitu; pertama, pemerintah melakukan kebijakan pembebasan semua pajak yang memberatkan pengembang untuk membangun perumahan rakyat, sehingga pengembangan perumahan raktyat diberikan kemudahan kepada semua pihak baik swasta, koperasi, maupun badan usaha milik negara (BUMN) dalam hal ini Perum Perumnas yang berperan sebagai agent of development, kedua, pemerintah mengalokasikan anggaran subsidi untuk mengkaver selisih bunga bank dan uang muka pembelian unit RSh. Anggaran subsidi itu diperoleh dari subsidi silang sektor-sektor yang dianggap bukan prioritas.
Dengan adanya instrumen kebijakan seperti itu, diharapkan pembangunan rumah dan produk properti komersial bisa diimbangi dengan bergairahnya pembangunan rumah untuk rakyat berpenghasilan rendah. Namun untuk dapat melaksanakan instrumen kebijakan tersebut, dibutuhkan institusi kelembagaan yang kuat dengan pengambil kebijakan yang profesional.
Jakarta, 8 Juli 2008
Terimakasih
Ilham M. Wijaya
prolham@gmail.com
Jun 2, 2008
Apartemen Bersubsidi (Bukan) Untuk Rakyat
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Setelah BBM naik kemungkinan besar pasar properti sub produk Apartemen Bersubsidi akan semakin sulit di jangkau masyarakat menengah-bawah. Sejatinya apartemen bersubsidi atau rusunami yang menjadi program pemerintah ini bisa menjadi alternatif pemenuhan kebutuhan papan masyarakat menengah-bawah di perkotaan.
Namun harapan itu semakin jauh, karena kenaikan BBM telah mengurangi daya beli masyarakat. Selain itu dari segi harga jual rusunami dan suku bunga perumahan juga mengalami kenaikan. Apabila kondisi ini berlarut-larut maka sektor properti terutama sub sektor rusunami akan mengalami down effect hingga menuju kehancuran.
Tetapi hal ini tidak akan terjadi kepada para pengembang rusunami yang sudah hampir sold out penjualan unitnya, mereka akan sedikit diuntungkan karena akad kredit konsumen dengan pihak Bank sudah diteken sehingga dana dari Bank bisa dicairkan. Namun bagi para konsumen yang baru membeli unit rusunami yang ditandai dengan perjanjian akad kredit dengan Bank, akan mendapatkan kerugian karena beban cicilan semakin berat dan sulit untuk men-disclaimer perjanjian.
Perkembangan penjualan rusunami diJabodetabek berdasarkan hasil riset Property Research Institutes (PRI) menunjukkan hasil fantastis, rata-rata penjualannya sudah mencapai 90 % dengan waktu sekitar 4 bulan. Diperkirakan dalam 3 bulan kedepan penjualan beberapa proyek rusunami tersebut akan sold out 100%. Seperti ; Gading Nias Residences di Kelapa Gading, Kalimalang Residences di Kalimalang Jakarta Timur, Gateway Apartemen di Ciledug Jakarta Selatan, Menara Kebon Jeruk di Jakarta Barat.
Tingginya penjualan unit rusunami ini diperoleh dari dua pihak yaitu; investor dan end user. Pihak investor dapat diklasifikasikan menjadi investor yang berasal dari pelaku bisnis properti dan investor yang berasal dari keluarga berpenghasilan tinggi. Kedua tipikal investor ini mendominasi pembelian unit rusunami dengan kepentingan menjual atau menyewakan kembali kepada pihak kedua (secondary market).
Sedangkan profil pembeli dari kalangan end user atau pengguna. Berasal dari keluarga dengan tujuan murni untuk di huni, keluarga dengan motif pribadi (misalnya ; untuk transit, bonus, investasi skala kecil, dll). Kalangan executive yang masih single dengan tujuan mensubsitusi biaya kost dengan membeli unit rusunami.
Beberapa profil pembeli tersebut memang sulit diidentifikasi secara riil, karena data penjualan setiap proyek rusunami terbatas. Namun dari hasil analisa Proeprty Research Institutes (PRI) dapat disimpulkan bahwa tingginya penjualan rusunami tersebut berasal dari kalangan investor yang berlatar belakang keluarga berpenghasilan tinggi. Selain itu pembeli dari hasil kerjasama pengembang dengan perusahaan juga menjadi faktor tingginya penjualan rusunami.
Bagaimana dengan kelompok masyarakat berpenghasilan rendah? Bukankah rusunami yang dijadikan program pemerintah ini ditujukan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah? Memang pembangunan rusunami ini sedari awal sulit sekali untuk bisa dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah melalui Peraturan Menpera No 7 Tahun 2007 tentang subsidi telah mematok gaji yang berhak mendapat subsidi adalah masyarakat yang memiliki gaji maksimal Rp 4,5 juta dan minimal Rp1,5 juta.
Untuk masyarakat yang memiliki gaji Rp1,5 juta diberikan kemudahan untuk membeli unit rusun dengan harga Rp75 juta, sedangkan yang memiliki gaji Rp4,5 juta dapat membeli rusunami dengan harga Rp144 juta. Kebijakan ini selintas memang proporsional. Namun ternyata dilapangan, pengembang mensiasatinya dengan memasang harga unit rusunami Rp144 juta dengan komposisi paling banyak. Sedangkan harga unit rusunami Rp75 juta dipasang sedikit. Siasat ini dipakai untuk menghindari kerugian akibat daya beli masyarakat yang memiliki gaji Rp1,5 juta akan sulit membeli rusunami.
Kritik banyak pihak terhadap masalah penyerapan produk rusunami yang salah sasaran. Sebetulnya masalahnya bukan pada pembeli dari kalangan investor. Tetapi karena besaran subsidi yang ditentukan pemerintah tidak sebanding dengan kondisi penghasilan masyarakat menengah-bawah. Sehingga unit rusunami banyak diserap oleh kalangan investor menengah-atas yang notabenenya kalangan mampu. Seharusnya pemerintah menaikkan besaran subsidi bagi kalangan menengah-bawah dan mengintensifkan pengawasan dilapangan. Agar rusunami yang dijadikan program pemerintah ini bisa benar-benar untuk rakyat. Semoga
Jakarta, 28 Mei 2008
Terimakasih
Ilham M. Wijaya
prolham@gmail.com
* Tulisan ini dimuat di harian Bisnis Indonesia, 31 Mei 2008
Setelah BBM naik kemungkinan besar pasar properti sub produk Apartemen Bersubsidi akan semakin sulit di jangkau masyarakat menengah-bawah. Sejatinya apartemen bersubsidi atau rusunami yang menjadi program pemerintah ini bisa menjadi alternatif pemenuhan kebutuhan papan masyarakat menengah-bawah di perkotaan.
Namun harapan itu semakin jauh, karena kenaikan BBM telah mengurangi daya beli masyarakat. Selain itu dari segi harga jual rusunami dan suku bunga perumahan juga mengalami kenaikan. Apabila kondisi ini berlarut-larut maka sektor properti terutama sub sektor rusunami akan mengalami down effect hingga menuju kehancuran.
Tetapi hal ini tidak akan terjadi kepada para pengembang rusunami yang sudah hampir sold out penjualan unitnya, mereka akan sedikit diuntungkan karena akad kredit konsumen dengan pihak Bank sudah diteken sehingga dana dari Bank bisa dicairkan. Namun bagi para konsumen yang baru membeli unit rusunami yang ditandai dengan perjanjian akad kredit dengan Bank, akan mendapatkan kerugian karena beban cicilan semakin berat dan sulit untuk men-disclaimer perjanjian.
Perkembangan penjualan rusunami diJabodetabek berdasarkan hasil riset Property Research Institutes (PRI) menunjukkan hasil fantastis, rata-rata penjualannya sudah mencapai 90 % dengan waktu sekitar 4 bulan. Diperkirakan dalam 3 bulan kedepan penjualan beberapa proyek rusunami tersebut akan sold out 100%. Seperti ; Gading Nias Residences di Kelapa Gading, Kalimalang Residences di Kalimalang Jakarta Timur, Gateway Apartemen di Ciledug Jakarta Selatan, Menara Kebon Jeruk di Jakarta Barat.
Tingginya penjualan unit rusunami ini diperoleh dari dua pihak yaitu; investor dan end user. Pihak investor dapat diklasifikasikan menjadi investor yang berasal dari pelaku bisnis properti dan investor yang berasal dari keluarga berpenghasilan tinggi. Kedua tipikal investor ini mendominasi pembelian unit rusunami dengan kepentingan menjual atau menyewakan kembali kepada pihak kedua (secondary market).
Sedangkan profil pembeli dari kalangan end user atau pengguna. Berasal dari keluarga dengan tujuan murni untuk di huni, keluarga dengan motif pribadi (misalnya ; untuk transit, bonus, investasi skala kecil, dll). Kalangan executive yang masih single dengan tujuan mensubsitusi biaya kost dengan membeli unit rusunami.
Beberapa profil pembeli tersebut memang sulit diidentifikasi secara riil, karena data penjualan setiap proyek rusunami terbatas. Namun dari hasil analisa Proeprty Research Institutes (PRI) dapat disimpulkan bahwa tingginya penjualan rusunami tersebut berasal dari kalangan investor yang berlatar belakang keluarga berpenghasilan tinggi. Selain itu pembeli dari hasil kerjasama pengembang dengan perusahaan juga menjadi faktor tingginya penjualan rusunami.
Bagaimana dengan kelompok masyarakat berpenghasilan rendah? Bukankah rusunami yang dijadikan program pemerintah ini ditujukan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah? Memang pembangunan rusunami ini sedari awal sulit sekali untuk bisa dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah melalui Peraturan Menpera No 7 Tahun 2007 tentang subsidi telah mematok gaji yang berhak mendapat subsidi adalah masyarakat yang memiliki gaji maksimal Rp 4,5 juta dan minimal Rp1,5 juta.
Untuk masyarakat yang memiliki gaji Rp1,5 juta diberikan kemudahan untuk membeli unit rusun dengan harga Rp75 juta, sedangkan yang memiliki gaji Rp4,5 juta dapat membeli rusunami dengan harga Rp144 juta. Kebijakan ini selintas memang proporsional. Namun ternyata dilapangan, pengembang mensiasatinya dengan memasang harga unit rusunami Rp144 juta dengan komposisi paling banyak. Sedangkan harga unit rusunami Rp75 juta dipasang sedikit. Siasat ini dipakai untuk menghindari kerugian akibat daya beli masyarakat yang memiliki gaji Rp1,5 juta akan sulit membeli rusunami.
Kritik banyak pihak terhadap masalah penyerapan produk rusunami yang salah sasaran. Sebetulnya masalahnya bukan pada pembeli dari kalangan investor. Tetapi karena besaran subsidi yang ditentukan pemerintah tidak sebanding dengan kondisi penghasilan masyarakat menengah-bawah. Sehingga unit rusunami banyak diserap oleh kalangan investor menengah-atas yang notabenenya kalangan mampu. Seharusnya pemerintah menaikkan besaran subsidi bagi kalangan menengah-bawah dan mengintensifkan pengawasan dilapangan. Agar rusunami yang dijadikan program pemerintah ini bisa benar-benar untuk rakyat. Semoga
Jakarta, 28 Mei 2008
Terimakasih
Ilham M. Wijaya
prolham@gmail.com
* Tulisan ini dimuat di harian Bisnis Indonesia, 31 Mei 2008
May 13, 2008
Era Baru "Property Trust" Di Indonesia
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Era baru pembentukan Real Estate Investment Trusts (REITs) atau lebih dikenal dengan property trust di Indonesia memasuki babak baru dengan diterbitkannya peraturan Bappepam dan Lembaga Keuangan pada 18 Desember 2007 yang berkaitan dengan Dana Investasi Real Estate dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE-KIK).
Sesuai harapan para pelaku bisnis properti di Indonesia, agar ada instrumen pembiayaan dan investasi selain perbankan yang bisa menjadi alternatif pengembangan sektor properti. Maka dengan adanya DIRE-KIK instrumen ini bisa menjadi solusi alternatif.
Namun pembentukan property trust ini di Indonesia masih menyisakan masalah yang cukup pelik yaitu mengenai penetapan pajak ganda REITs. Sehingga dampaknya sampai saat ini penerbitan REITs dalam negeri masih sepi peminat. Kalau masalah pajak ini masih belum bisa teratasi dalam waktu dekat, maka kekhawatirannya para pengembang yang akan menerbitkan REITs memilih beralih ke Singapura, karena disana tidak ada penetapan pajak REITs.
Kendala penetapan pajak ini terjadi karena ada perbedaan interpretasi antara Bapepam, Ditjen Pajak dan DPR mengenai REITs. Silang sengkarut ini memang menjadi penyebab utama. Karena REITs terbilang instrumen yang masih baru. Selain ada anggapan mengenai pajak properti harus dilipat-gandakan karena pelaku bisnis ini adalah high class.
Untuk menyelesaikan masalah ini, sebetulnya bisa dicari jalan keluarnya yaitu dengan mencari nilai investasi yang proporsional sesuai keuntungan yang didapat. Jalan tengah ini bisa direalisasikan seperti terjadi di Malaysia, keuntungan yang diperoleh dari investasi REITs hanya 90 % bisa dinikmati investor sedangkan sisanya menjadi bagian pajak kepada pemerintah. Tetapi jika ingin lebih agresif untuk mengembangkan sektor properti seharusnya pajak REITs dibebaskan, karena akan berdampak positif bagi pertumbuhan sektor properti dan perekonomian nasional.
Keunikan instrumen REITs atau DIRE-KIK ini terletak pada nilai imbal hasil dari properti yang terbilang cukup tinggi dan keamanannya juga relatif terjamin. Selain itu REITs juga bisa menjadi alternatif pengembang untuk melakukan ekspansi usaha. Dengan asset properti yang dimiliki, pelaku bisnis properti bisa me-listing assetnya menjadi REITs pada sebuah institusi trust (sebuah bentuk SPV/special purpose vehicle) yang selanjutnya menerbitkan surat REIT dan dijual di pasar modal. Penjualan surat REITs di pasar modal menjadi keuntungan pemilik asset properti tersebut. Sedangkan investor yang membeli surat REITs tersebut mendapatkan keuntungan dari yield yang diperoleh.
Lantas bagaimana status kepemilikan asset properti yang sudah menjadi REITs? Dengan djadikan REITs maka kepemilikan asset properti masih tetap dimiliki oleh owner yang menerbitkan REITs, namun keuntungan imbal hasil menjadi milik kolektif, inilah keunikan investasi REITs.
Selain itu dari segi pengelolaan REITs sesuai aturan dari Bapepam. Manajer investasi pengelola REITs dilarang berinvestasi ditanah kosong dan produk real estat yang masih dalam tahap pembangunan. Nilai minimalnya 50 % dari nilai aktiva bersih, boleh atau tanpa menggunakan Special Purpose Company (SPC), adanya kewajiban Bank Kustodian untuk menghitung Aktiva bersih DIRE-KIK paling kurang sekali dalam satu bulan. Dengan aturan ini masyarakat diuntungkan karena ada kejelasan kriteria investasi yang aman dan terjamin. Sebaliknya pengembangpun diuntungkan karena akan mendapatkan lebih dari 50% nilai investasi REITs, juga dari kapitalisasi aset milik investor yang terus bertambah seiring perkembangan produk properti yang dikelolanya.
Tantangan REITs
Tantangan REITs di masa-masa mendatang adalah terkait kondisi pertumbuhan sektor properti di Indonesia yang berjalan lamban, karena pertumbuhan sektor riil belum berjalan optimal. Selain itu untuk mendukung pertumbuhan REITs maka perlu ditunjang oleh pengkajian prospek pasar properti Indonesia secara terus menerus dan disosialisasikan kepada masyarakat agar masyarakat tertarik untuk berinvestasi di REITs.
Kondisi pertumbuhan bisnis properti di Indonesia seringkali mengalami pasang surut, terutama ketika terjadi resesi ekonomi dan faktor bencana alam yang tidak bisa diprediksi. Meningkatnya pasokan properti di Indonesia tidak selalu dikuti oleh daya serap pasar yang stabil, terkadang kondisinya malah menurun dan sulit untuk kembali merangkak naik. Hal ini dipengaruhi oleh stabilitas ekonomi dan sosial politik di Indonesia yang tidak pasti.
Tetapi semua kendala itu akan teratasi apabila pemerintah berperan aktif menciptakan kondisi perekonomian yang kondusif bagi investasi. Selama ini perak aktif itu sudah berjalan dengan baik. Hal ini ditandai dengan perkembangan kondisi sektor properti dari tahun ketahun menunjukkan pertumbuhan yang positif. Seperti terlihat dari rasio kredit proeprti bermasalah/NPL di Perbankan terus membaik, begitu juga dengan mulai berkembanganya pembangunan produk properti di Jakarta yang diikuti oleh daya serap pasar yang cukup tinggi. Sub sektor properti yang termasuk tinggi daya serapnya seperti; Sub Sektor Apartemen, Office, Residensial, Retail dan Hotel.
Melihat kondisi pertumbuhan sektor properti tersebut, maka efektifitas REITs akan dapat dirasakan paling tidak setelah 10 tahun kedepan. Karena sektor properti membutuhkan waktu lama untuk upturn hingga mencapai booming, yang ditandai dengan nilai asset yang tinggi, harga seimbang, permintaan tinggi, dan biaya kontruksi rendah.
Terimakasih
Jakarta, 12 Mei 2008
Era baru pembentukan Real Estate Investment Trusts (REITs) atau lebih dikenal dengan property trust di Indonesia memasuki babak baru dengan diterbitkannya peraturan Bappepam dan Lembaga Keuangan pada 18 Desember 2007 yang berkaitan dengan Dana Investasi Real Estate dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE-KIK).
Sesuai harapan para pelaku bisnis properti di Indonesia, agar ada instrumen pembiayaan dan investasi selain perbankan yang bisa menjadi alternatif pengembangan sektor properti. Maka dengan adanya DIRE-KIK instrumen ini bisa menjadi solusi alternatif.
Namun pembentukan property trust ini di Indonesia masih menyisakan masalah yang cukup pelik yaitu mengenai penetapan pajak ganda REITs. Sehingga dampaknya sampai saat ini penerbitan REITs dalam negeri masih sepi peminat. Kalau masalah pajak ini masih belum bisa teratasi dalam waktu dekat, maka kekhawatirannya para pengembang yang akan menerbitkan REITs memilih beralih ke Singapura, karena disana tidak ada penetapan pajak REITs.
Kendala penetapan pajak ini terjadi karena ada perbedaan interpretasi antara Bapepam, Ditjen Pajak dan DPR mengenai REITs. Silang sengkarut ini memang menjadi penyebab utama. Karena REITs terbilang instrumen yang masih baru. Selain ada anggapan mengenai pajak properti harus dilipat-gandakan karena pelaku bisnis ini adalah high class.
Untuk menyelesaikan masalah ini, sebetulnya bisa dicari jalan keluarnya yaitu dengan mencari nilai investasi yang proporsional sesuai keuntungan yang didapat. Jalan tengah ini bisa direalisasikan seperti terjadi di Malaysia, keuntungan yang diperoleh dari investasi REITs hanya 90 % bisa dinikmati investor sedangkan sisanya menjadi bagian pajak kepada pemerintah. Tetapi jika ingin lebih agresif untuk mengembangkan sektor properti seharusnya pajak REITs dibebaskan, karena akan berdampak positif bagi pertumbuhan sektor properti dan perekonomian nasional.
Keunikan instrumen REITs atau DIRE-KIK ini terletak pada nilai imbal hasil dari properti yang terbilang cukup tinggi dan keamanannya juga relatif terjamin. Selain itu REITs juga bisa menjadi alternatif pengembang untuk melakukan ekspansi usaha. Dengan asset properti yang dimiliki, pelaku bisnis properti bisa me-listing assetnya menjadi REITs pada sebuah institusi trust (sebuah bentuk SPV/special purpose vehicle) yang selanjutnya menerbitkan surat REIT dan dijual di pasar modal. Penjualan surat REITs di pasar modal menjadi keuntungan pemilik asset properti tersebut. Sedangkan investor yang membeli surat REITs tersebut mendapatkan keuntungan dari yield yang diperoleh.
Lantas bagaimana status kepemilikan asset properti yang sudah menjadi REITs? Dengan djadikan REITs maka kepemilikan asset properti masih tetap dimiliki oleh owner yang menerbitkan REITs, namun keuntungan imbal hasil menjadi milik kolektif, inilah keunikan investasi REITs.
Selain itu dari segi pengelolaan REITs sesuai aturan dari Bapepam. Manajer investasi pengelola REITs dilarang berinvestasi ditanah kosong dan produk real estat yang masih dalam tahap pembangunan. Nilai minimalnya 50 % dari nilai aktiva bersih, boleh atau tanpa menggunakan Special Purpose Company (SPC), adanya kewajiban Bank Kustodian untuk menghitung Aktiva bersih DIRE-KIK paling kurang sekali dalam satu bulan. Dengan aturan ini masyarakat diuntungkan karena ada kejelasan kriteria investasi yang aman dan terjamin. Sebaliknya pengembangpun diuntungkan karena akan mendapatkan lebih dari 50% nilai investasi REITs, juga dari kapitalisasi aset milik investor yang terus bertambah seiring perkembangan produk properti yang dikelolanya.
Tantangan REITs
Tantangan REITs di masa-masa mendatang adalah terkait kondisi pertumbuhan sektor properti di Indonesia yang berjalan lamban, karena pertumbuhan sektor riil belum berjalan optimal. Selain itu untuk mendukung pertumbuhan REITs maka perlu ditunjang oleh pengkajian prospek pasar properti Indonesia secara terus menerus dan disosialisasikan kepada masyarakat agar masyarakat tertarik untuk berinvestasi di REITs.
Kondisi pertumbuhan bisnis properti di Indonesia seringkali mengalami pasang surut, terutama ketika terjadi resesi ekonomi dan faktor bencana alam yang tidak bisa diprediksi. Meningkatnya pasokan properti di Indonesia tidak selalu dikuti oleh daya serap pasar yang stabil, terkadang kondisinya malah menurun dan sulit untuk kembali merangkak naik. Hal ini dipengaruhi oleh stabilitas ekonomi dan sosial politik di Indonesia yang tidak pasti.
Tetapi semua kendala itu akan teratasi apabila pemerintah berperan aktif menciptakan kondisi perekonomian yang kondusif bagi investasi. Selama ini perak aktif itu sudah berjalan dengan baik. Hal ini ditandai dengan perkembangan kondisi sektor properti dari tahun ketahun menunjukkan pertumbuhan yang positif. Seperti terlihat dari rasio kredit proeprti bermasalah/NPL di Perbankan terus membaik, begitu juga dengan mulai berkembanganya pembangunan produk properti di Jakarta yang diikuti oleh daya serap pasar yang cukup tinggi. Sub sektor properti yang termasuk tinggi daya serapnya seperti; Sub Sektor Apartemen, Office, Residensial, Retail dan Hotel.
Melihat kondisi pertumbuhan sektor properti tersebut, maka efektifitas REITs akan dapat dirasakan paling tidak setelah 10 tahun kedepan. Karena sektor properti membutuhkan waktu lama untuk upturn hingga mencapai booming, yang ditandai dengan nilai asset yang tinggi, harga seimbang, permintaan tinggi, dan biaya kontruksi rendah.
Terimakasih
Jakarta, 12 Mei 2008
Subscribe to:
Posts (Atom)
