Politik dan Proyeksi Properti 2008

Oleh: Ilham M. Wijaya, SE

Tampaknya proyeksi semua sektor ekonomi termasuk properti di tahun 2008 selalu dikaitkan dengan variabel politik. Hal ini disebabkan eskalasi politik di tahun 2008 diprediksi akan meningkat karena persiapan Pemilu 2009. layaknya hantu yang menakutkan tahun 2008 ini menjadi bayang-bayang bagi pelaku usaha properti untuk mengembangkan bisnisnya. Dalam artikel ini akan dibahas mengenai sejauh mana pengaruh politik terhadap pertumbuhan usaha properti di Indonesia dan bagaimana strategi untuk bisa bertahan dari kondisi perpolitikan yang tidak menentu.

Awal tahun ini perekonomian nasional dikejutkan dengan kenaikan harga minyak dunia yang menembus batas psikologis yaitu 100 dollar per barrel. Kenaikan ini tentunya berpengaruh terhadap asumsi APBN dan PDB tahun 2008. Selain itu dari sektor perbankan, pemerintah telah mengeluarkan kebijakan menurunkan BI rate menjadi 8% per Januari 2008. Dengan dikeluarkan kebijakan ini memberikan peluang bagi sektor properti untuk bisa berkembang. Namun dari bidang politik kemungkinan-kemungkinan negatif bisa terjadi mengingat kondisi tahun 2008 masih rawan karena semua partai politik akan bekerja keras untuk meraih dukungan massa, gesekan-gesekanpun kemungkinan akan mudah terjadi.

Hubungan sektor properti dengan politik sebetulnya lebih pada konteks ekonomi yang dipengaruhi oleh kebijakan politik, apabila kondisi politik tidak menentu atau mengalami kekacauan (chaos) akan berdampak kepada perekonomian terutama menyangkut sektor industri; supply-demand tidak seimbang dan distribusi barang akan terganggu. Apabila ini berlanjut maka akan terjadi inflasi tinggi yang ditandai dengan kenaikan harga akibat tidak adanya permintaan dan terjadi over supply.

Di tahun 2007 yang lalu kondisi perpolitikan nasional relatif stabil, walaupun banyak unjuk rasa diberbagai daerah terutama menyangkut kekisruhan hasil Pilkada dan di tingkat nasional menyangkut kebijakan pemerintah tentang UU PA, UU PMA, UU Pornografi dan UU Politik yang banyak menimbulkan kontroversi dari masyarakat. Dari kondisi politik yang demikian ternyata pengaruh terhadap sektor ekonomi tidak begitu signifikan. Tercatat kondisi pertumbuhan ekonomi di tahun 2007 merupakan kondisi terbaik sejak krisis ekonomi 1998. Berbagai sektor ekonomi mengalami peningkatan, di sektor properti, nilai kredit properti yang dirilis Bank Indonesia (BI) per Juni 2007 sebesar Rp130,93 Trilyun naik 7-8% dibandingkan tahun sebelumnya.

Dari catatan tahun 2007 tersebut, proyeksi properti tahun 2008 menunjukkan kecenderungan yang sama, apabila tidak ada kondisi-kondisi yang mengganggu keamanan negara dan kekacauan politik yang luar biasa, sektor properti diperkirakan tetap akan tumbuh sekitar 5-6% atau dengan nilai kapitalisasi pasarnya mencapai Rp73,9 Trilyun.

Berdasarkan pengalaman pada tahun 2003 menjelang pemilu 2004, sektor properti tidak terpengaruh dengan konstelasi politik, justru banyak pengembang dengan semangat ekspansi bisnisnya malah memanfaatkan momentum politik tersebut untuk meluncurkan proyek-proyek barunya. Hal ini disebabkan paradigma pelaku usaha properti sudah mulai bergeser dan cenderung lebih dewasa dalam melihat kondisi pasar. Masalah politik menjadi hal biasa, karena Indonesia dianggap sudah selesai melalui masa transisi.

Namun demikian, kondisi pasar properti di tahun 2008 diperkirakan masih rawan, mengingat faktor fundamental ekonomi nasional yaitu sektor riil belum berjalan optimal. Hal inilah yang mempengaruhi permintaan dan daya beli masyarakat. Walaupun release BI menyebutkan adanya pergerakan sektor riil akibat pengaruh besarnya kapitalisasi pasar modal yang mencapai 67% pada tahun 2007 lalu. Namun hal ini masih sulit dibuktikan, karena melihat fakta dilapangan banyak terjadi kesenjangan terutama menyangkut kemiskinan.

Sektor riil merupakan bagian terpenting untuk menggerakkan bisnis properti, apabila pemerintah memiliki political will untuk mengawal pasar agar bergerak ke arah sektor riil, maka efek dominonya akan mempengaruhi secara positif pertumbuhan sektor properti. Selain itu di tahun 2008 akan terjadi persaingan yang ketat antara pelaku bisnis properti, terutama pada subsektor properti apartemen sewa dan perkantoran, karena pada tahun 2008 dieprkirakan banyak proyek baru dua produk akan beroperasi. Maka kemungkinan terjadinya over supply ditahun 2008 akan tinggi.

Strategi
Untuk menghadapi kemungkinan terburuk dari kondisi properti indonesia ditahun 2008, maka para pelaku bisnis properti disarankan untuk lebih agresif dan kreatif dalam melihat kecenderungan pasar. Untuk para pengembang faktor marketing sangat penting untuk menyukseskan penjualan produk properti, dengan marketing yang tangguh dan handal, kondisi properti di tahun 2008 akan mudah dilalui dengan gemilang.

Untuk para investor di bidang properti walaupun momentum 2007 untuk investasi cukup bagus, hal itu belum terlambat. Investor tetap bisa menginvestasikan dananya kesektor properti karena masih memiliki capital gain yang tinggi. Dengan catatan ada syarat-syarat yang harus dipenuhi diantaranya; pertama, mengetahui kondisi pasar disekitar lokasi yang akan di pilih sebagai tempat investasi, kedua, adanya kejelasan mengenai status legalitas hukum produk properti tersebut, ketiga, memahami perhitungan analisa investasi untuk mendapat keuntungan maksimal.

Pada akhirnya kondisi properti di tahun 2008 akan bisa tumbuh apabila pemerintah tetap berperan sebagai partner yang menguntungkan bagi berkembangnya usaha ini. Instrumen-intrumen investasi perlu diinovasi, penerapan REIT perlu dipercepat realisasinya, birokrasi perijinan dan sektor perbankan diharapkan mampu mendukung sektor properti.

Jakarta, 14 Januari 2008