Efektifitas REIT di Indonesia

Oleh : Ilham M. Wijaya

Disaat iklim usaha properti mengalami kegamangan akibat kondisi makro ekonomi yang tidak menentu, muncul wacana tentang perlunya pemerintah menerapkan Real Estate Investment Trust (REIT) atau lebih dikenal dengan istilah Property Trust. REIT merupakan instrumen investasi berupa surat berharga yang bisa dibeli investor dari perusahaan properti yang menerbitkannya. Surat berharga ini sama dengan surat saham yang mencerminkan kepemilikan atas sebuah perusahaan tertentu. Bagi perusahaan penerbit REIT, ada banyak keuntungan yang bisa diperoleh, biasanya dana yang diperoleh dari penerbitan REIT dipakai untuk restrukturisasi utang atau ekspansi usaha.

Namun persoalannya di Indonesia minat masyarakat untuk membeli saham REIT masih dipertanyakan, inilah kendala terbesar mengapa REIT sulit diterapkan di Indonesia. Meskipun kondisi ini tidak bisa langsung disimpulkan karena kondisi pasar bisa berubah. Selain itu dari segi regulasi yang akan mengatur REIT ini masih butuh waktu panjang, karena sesuai dengan prosedrunya Pemerintah perlu membuat lembaga yang dapat mengontrol aktivitas REIT dan DPR membuat Undang-undang untuk memayungi aktivitas REIT. Prosedur itu tentunya membutuhkan waktu lama. Apalagi dari segi bisnis REIT di Indonesia nilai kapitalisasi asetnya masih terbilang kecil. Inipun belum bisa dijadikan patokan, karena bisa jadi REIT yang diterbitkan didalam Negeri akan diminati masyarakat dalam dan luar negeri. Sehingga industri prorperti bisa terdongkrak maju.

Pengalaman penerpan REIT dari Negri tetangga memberikan pelajaran yang baik, terutama Singapura, sejak diterapkan REIT pada tahun 2002 yang lalu nilai kapitalisiasi pasarnya sudah mencapai Sin$26 miliar (US$17,22 miliar) atau kedua terbesar di Asia setelah Jepang. Dari angka tersebut tentunya kalau dikelola dengan baik akan memacu pertumbuhan ekonomi disuatu Negara.

Selain di Singapura, penerapan REIT sidah diberlakukan di beberapa Negara tetangga seperti; Malaysia, Vietnam, Thailand dan Jepang. Banyaknya Negara yang menerapkan REIT di kawasan Asia menandakan bahwa kawasan Asia mempunyai potensi yang sangat besar untuk investasi properti. Hanya Indonesia saja yang masih bergeming dan masih mencari formulasi yang tepat untuk memberlakukan REIT, mengingat kendala terbesar bangsa yang berpenduduk 220 juta juwa ini adalah masalah kesejahteraan sehingga sangat sulit untuk mengundang masyarakat untuk terlibat dalam investasi properti. Kalaupun ada yang masih merespon intrumen investasi ini, maka kelompok tersebut adalah kelopok yang memang memiliki tingkat kesejahteraan yang tinggi dan itupun masih belum bisa dipastikan apakah kalangan atas di Indonesia tertarik dengan REIT?.

Dari sekian banyak kendala yang dihadapi apabila REIT diterapkan di Indonesia, kekhawatiran lainya adalah mengenai pungutan pajak bagi para investor yang membeli saham di pasar REIT, selama ini di Indonesia belum ada aturan hukum yang mengatur mekanisme pemberlakuan pajak bagi pelaku bisnis di pasar REIT. Kalau di Malaysia pajak tetap diberlakukan bagi pelaku di pasar REIT, sedangkan di Singapura pajak dibebaskan. Sehingga tidak heran kalau banyak para pelaku bisnis properti tertarik dengan pasar REIT Singapura, seperti halnya Group Lippo yang pada Desember tahun lalu melakukan penawaran umum perdana (initial public offering/IPO) saham First REIT di Bursa Saham Singapura dengan target perolehan dana sebesar Sin$99,7 juta atau sekitar US$64,3 juta. Ternyata hasilnya PT Lippo Karawaci Tbk berhasil meraup dana Rp 2 triliun. Dana tersebut merupakan diversifikasi portofolio properti dan aset yang berkaitan dengan properti di Indonesia.

Keberhasilan Group Lippo ini banyak diikuti oleh para pelaku bisnis properti di Indonesia, namun sangat disayangkan investasi tersebut dilakukan di luar negeri. Padahal kalau investasi itu dilakukan di Indonesia, maka pasar saham di Indonesia akan banyak dilirik oleh pihak luar. Tetapi lagi-lagi aturan dari pemerintah untuk merealisasikan itu tidak bisa langsung selesai, butuh waktu pengkajian terutama menyangkut prospek pasar properti di Indonesia.

Prospek properti di Indonesia ini akan memberikan gambaran yang dapat menjadi bahan analisa untuk penerapan REIT di Indonesia, menurut riset yang dilakukan PT SGT-KS International Consultant Properti, kecenderungan meningkatnya pasokan properti di Indonesia memang tidak selalu dikuti oleh daya serap pasar yang stabil, terkadang kondisinya malah menurun dan sulit utnuk kembali merangkak naik. Hal ini dipengaruhi oleh stabilitas ekonomi dan sosial politik di Indonesia yang tidak pasti. Tetapi berdasarkan data perkembangan pembangunan properti hingga kuartal tiga tahun 2007 kecenderungan itu relatif tidak terjadi, daya serap pasar terhadap produk properti terbilang tinggi rata-rata produk properti sektor kondominium dan apartemen di Jakarta sudah melampaui target pemasaran yaitu diatas 70 %, kalaupun ada yang masih dibawah itu, produk properti tersebut masih relatif baru dipasarkan ke publik.

Sehingga dalam waktu 10 tahun kedepan prospek industri properti di Indonesia masih memberikan peluang yang positif, dan penerapan REIT bisa efektif apabila diikuti oleh keseriusan pemerintah dan pengembang untuk menyusun aturan dan mekanisme yang bisa memajukan sektor properti dan perekonomian nasional.

Jakarta, 12 Desember 2007