Oleh Ilham M. Wijaya
Siklus properti atau perputaran usaha properti bisa dianalogikan dengan permainan bola tennis, kondisinya bisa menurun kemudian akan meningkat dan menurun kembali dan terus mengalami fluktuasi.
Suatu siklus atau perputaran dalam ekonomi disebabkan oleh banyak faktor, diantaranya oleh perekonomian global dan faktor fundamental dalam eknomi, sifat siklus ini bisa sangat cepat bisa juga sangat lambat tergantung dari faktor yang mempengaruhinya. Faktor fundamental tersebut diantaranya; tingkat inflasi/deflasi suatu negara, stabilitas ekonomi-politik dan manajemen perbankan.
Indonesia saat ini bisa dikatakan sedang berada pada siklus ekonomi yang baik hal ini ditandai dengan suku bunga rendah, artinya bank sentral sebagai pengendali arus kas sedang menjaga stabiltas harga barang-barang di dalam negeri, biasanya kalau terjadi stagnasi ekonomi, harga barang jatuh, suppy tinggi tetapi tidak diikuti oleh demand sehingga mengakibatkan inflasi, pada kondisi ini bank sentral akan menurunkan suku bunga, demikian juga sebaliknya apabila kondisi perekonomian lesu harga-harga tinggi bank sentral akan melakukan hal serupa.
Menurut Davis (2004) siklus properti ditentukan oleh hubungan dinamis antara properti komersial, kredit bank, ekonomi makro. Demikian juga menurut Hoffman (2001) terdapat hubungan positif antara kredit riil dengan GDP riil dan harga properti riil, serta adanya hubungan dinamis interaksi dua arah antara kredit riil dengan harga properti riil.
Perubahan siklus dalam ekonomi akan terus terjadi seiring dengan perkembangan ekonomi global dunia, dalam konteks sederhana perubahan siklus ini terjadi misalnya ; kondisi ekonomi lesu, pengangguran meningkat, produktifitas menurun sebaliknya kondisi ekonomi bergairah, pengangguran kecil dan produktifitas meningkat. Kondisi ini akan terus berputar sesuai dengan perkembangan faktor fundamental ekonomi.
Sedangkan pengertian dari siklus property secara sederhana adalah masa perputaran kegiatan usaha disektor property yang mengalami fluktuasi, kadang sektor property lesu, supply melebihi demand, harga-harga produk property jatuh, margin usaha kecil. Namun bisa jadi sebaliknya kegiatan usaha property bergairah, demand melebihi supply, harga produk property tinggi, dan margin usaha besar.
Penyebab siklus tersebut beragam, ada asumsi yang mengatakan bahwa penyebabnya adalah pelaku usaha property yang salah membuat proyeksi demand, sehingga kadang-kadang membajiri pasar, kadang-kadang kekurangan pasokan. Ada juga asumsi yang mengakatan penyebabnya adalah kesalahan pemerintah dalam menerapkan kebijakan ekonomi yang tidak strategis dan merugikan kalangan usaha property.
Asumsi-asumsi tersebut memang ada benarnya namun kalau dianalisa penyebab terjadinya siklus property, diakibatkan oleh faktor-faktor yang sulit diprediksi, misalnya ; bencana alam, perubahan cuaca, stabilitas politik dalam negeri. Dengan demikian faktor supply sebetulnya lebih menarik untuk dikaji.
Usaha property tentunya akan memperhatikan pekembangan supply untuk memenuhi kebutuhan konsumen, kejelian melihat supply ini adalah bagian dari kompetisi antar pelaku usaha untuk menjadi market leader, keuntungan menjadi market leader adalah dapat melakukan penguasaan produk yang akan menghasilkan keuntungan maksimal terhadap produk yang dijualnya.
Kompetisi di usaha property saat ini sedang bergairah, beberapa group pengembang besar saling berlomba untuk menguasai pangsa pasar property tersebut, sebut saja misalnya ; Group Agung Podomoro dengan proyek mercusuarnya Central Business District (CBD Pluit, sedangkan Group Lippo menggarap property mixiused Kemang Village. Persaingan ini tentunya mengedepankan prouduk unggulan masing-masing baik dari segi aksesibilitas, fasilitas, teknologi, prestise, arsitektur bangunan, design interior, dll.
Dalam kondisi persaingan tersebut, tentunya konsumen akan menentukan pilihan, begitu juga para investor akan menggulirkan dananya di produk property yang lebih menguntungkan. Dengan demikian akan ada kompetitor yang leading dan kompetitor yang progressnya tidak sebagus yang lain.
Ketika kondisi ini terjadi akan ada dua kemungkinan yaitu yang pertama harga-harga produk property akan jatuh, produk property melimpah dan ada juga kompetitor yang berhasil menjual habis seluruh produk propertinya dan mendapatkan keuntungan maksimal. Pada kondisi ini pemenang kompetisi perlahan akan menguasai usaha property dengan mengembangkan diberbagai bidang, sedangkan yang tergeser akan kesulitan mengembangkan usahanya karena beban usaha tinggi. Sehingga harus mengurangi beban usaha dengan menutup usaha atau mengalihkan kesektor yang low risk. Itulah masa konsolidasi usaha property, lalu munculah pemain-pemain baru dengan ide-ide atau teknologi baru dan berlomba-lomba untuk menjadi leader yang baru, demikian proses berulang dan terjadilah siklus property.
Namun melihat perkembangan usaha property sejak kuartal I 2007 sampai kuartal III 2007 di Jakarta, tingkat penjualan beberapa proyek baru sekitar 70 %, sehingga bisa dikatakan siklus property berjalan normal, yang menjadi pertanyaan apakah para pemain di usaha property ini masih berputar pada group tertentu atau ada pemain baru yang cukup berhasil. Dengan melihat perputaran para pelaku usaha property maka kita akan dapat memastikan bahwa siklus usaha disuatu bidang sehat atau tidak.
Proses siklus ini terjadi secara terus menerus dan berulang-ulang, untuk daerah tertentu mungkin siklusnya agak berbeda, misalnya usaha property bisa jadi berada didepan memimpin pertumbuhan ekonomi, seperti halnya di provinsi Bali, apabila sektor propertynya lesu bisa dipastikan kondisi ekonominya di Bali kurang bagus. Sebaliknya didaerah lain, usaha property tidak memberikan pengaruh yang cukup siginifikan, Dengan demikian apabila para pelaku usaha property bisa memproyeksikan siklus ekonomi secara tepat maka akan mempermudah untuk mengetahui siklus property,
Sejatinya memang semua bisa berjalan dinamis dan berada direl yang tetap, namun karena masalah ekonomi selalu berkaitan dengan faktor eksternal maka para pelaku usaha harus memiliki kepadandain dalam melihat prospek usaha proeprty dimasa datang agar tidak terjebak pada pertumbuhan ekonomi semu.
*tulisan ini di muat di Harian Bisnis Indonesia 4 Agustus 2007
Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com
Jul 25, 2011
May 7, 2010
PP Tanah Terlantar Dan Bisnis Perumahan
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Sejak ditebitkan, Peraturan Pemerintah (PP) No. 11/ 2010-tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Telantar-menuai protes dari berbagai kalangan, terutama mereka yang memiliki kaitan dengan keperluan lahan dalam jumlah besar.
Kelompok tersebut umumnya bergerak di sektor perkebunan, kehutanan dan pertanian, Selain itu, mereka yang punya kepentingan dengan pertanahan di perkotaan untuk mendirikan proyek perumahan/permukiman.
Sebenarnya ada pihak yang diuntungkan dengan terbitnya PP Tanah Telantar. Hal itu dimungkinkan karena bagi masyarakat yang tidak memiliki akses pertanahan akan mendapatkan tanah sesuai peruntukannya.
Kebijakan mirip land reform ini memang memiliki dua implikasi yang muncul. Di satu sisi, ada manfaat untuk kalangan masyarakat bawah. Namun di sisi lain, kebijakan ini akan mengganggu dinamika bisnis sektor tertentu.
Pelaksanaan kebijakan ini harusnya diatur sedemikian rupa agar tidak memunculkan polemik. Jika ditelisik dari segi content regulasi, PP Tanah Telantar masih belum dilengkapi dengan petunjuk teknis penertiban lahan.
Redaksional yang tersirat dalam peraturan ini juga banyak bertabrakan. Misalnya dalam PP Tanah Telantar disebutkan perlu ada penelitian atau identifikasi untuk menentukan lahan itu telantar atau tidak.
Juga dalam kaitannya dengan waktu penggunaan. Jika lebih dari 3 tahun tidak digarap, maka akan ditertibkan oleh pihak berwenang. Adapun, aturan lainnya menyebutkan perlu ada pendaftaran ulang dalam 5 tahun terakhir.
Terlepas dari masalah itu, semangat yang ada dalam regulasi ini memang patut di apresiasi. Hanya saja pemerintah perlu melihat kondisi lapangan. Terutama untuk menjaga iklim bisnis yang menyangkut kepercayaan investor.
Perumahan stagnan
Untuk sektor pertanian, perkebunan dan kehutanan mungkin akan bisa diterapkan PP Tanah Telantar ini. Namun untuk sektor bisnis-khususnya sektor perumahan dan permukiman yang membutuhkan lahan cukup besar-peraturan tersebut sangat tidak membantu. Oleh karenanya, akan menyebabkan bisnis properti menjadi stagnan.
Pengawasan pemerintah sebaiknya hanya pada upaya mendorong peningkatan ekonomi sekitar lahan yang digarap, sehingga pihak swasta menjadi tertantang untuk mewujudkan pengembangan proyek mereka.
Sebagai contoh, dalam pengembangan perumahan rencana pengembangan kota mandiri tentu membutuhkan lahan di atas 50 ha. Jika lahan tersebut digarap secara langsung, maka akan membutuhkan biaya besar.
Pertimbangan tadi membuat banyak pengembang mem�bangun proyek secara bertahap, tetapi tetap dalam kerangka pengembangan yang direncanakan. Dari segi waktu, pembangunan kawasan tadi mungkin mamakan waktu minimal 10 tahun.
Jika dalam PP Tanah Telantar aturannya adalah maksimal 3 tahun-setelah keluarnya hak perizinan-maka tanah yang akan dikembangkan tersebut akan sulit untuk dibangun karena biayanya akan sangat besar.
Lain hal, jika ada lahan milik pengembang yang sengaja ditelantarkan atau sengaja ditimbun untuk menjaga nilai tanah hingga tinggi. Maka untuk kasus ini, mereka harus mendapatkan sanksi dan penertiban.
Pada dasarnya spirit pemerintah menerbitkan PP Tanah Telantar sudah tepat yaitu untuk membagi secara merata kesempatan kepada masyarakat yang belum memiliki akses pertanahan.
Namun sekali lagi, perlu ada pengaturan yang rigid dan pengecualian untuk hal-hal yang menyangkut perumahan dan permukiman, khususnya yang mendorong perekonomian kawasan.
Memang sulit mengatur tanah telantar, Mengingat hampir 11 juta hektare tanah telantar di seluruh Indonesia tidak bisa diidentifikasi dan dilakukan manajemen aset secara baik.
Lahan tersebut tersebar di seluruh pelosok Nusantara notabenenya adalah lahan untuk perkebunan, kehutanan dan pertanian.
Khusus untuk lahan telantar sektor perumahan-terutama yang berada di kota-kota besar-penertiban harus memiliki petunjuk teknis yang tepat. Sebab tanah-tanah yang akan dikembangkan-sebagai bagian dari rencana besar proyek kota mandiri-bisa menjadi terhambat karena aturan ini.
Cara mengaturnya adalah dengan mengevaluasi rencana proyek dari site plan yang sudah ada, agar rencana tersebut benar-benar akan dilaksanakan. Apa lagi, pengembangan kawasan akan memiliki efek domino terhadap perekonomian sekitar.
Pengawasan memang tetap perlu dilakukan oleh pemerintah menyangkut keseriusan pengembangan kawasan. Jika perlu, ada dateline waktu yang menegaskan bahwa untuk pengembangan kawasan mandiri diberi tenggat 10 tahun -15 tahun. Jika tidak terealisasi, maka lahan tersebut akan diambil oleh pemerintah tanpa ada kompensasi.
Selain pengembangan kawasan, yang perlu diperhatikan adalah lahan-lahan terlantar di kota-kota besar. Penggarapannya harus menyisihkan space untuk kepentingan publik dan ruang terbuka hijau (RTH) yang mencukupi.
Hal ini penting untuk mendorong lahirnya kawasan baru yang sehat dan produktif, sekaligus untuk melahirkan proses sosial yang lebih baik.
Penertiban tanah telantar memang dapat meningkatkan pendapatan negara. Namun jika tanah telantar tidak dioptimalkan untuk meningkatkan kualitas nilai kawasan, maka akan sulit mendapatkan hasil yang lebih tinggi.
Oleh karena itu, prinsip pembangunan berkelanjutan dan aset manajemen yang tertata rapi menjadi opsi yang tidak bisa ditolak lagi.
Terimakasih,
Jakarta, 5 Mei 2010
*Tulisan ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 23 April 2010
mohon masukan, kritik dan saran.
Sejak ditebitkan, Peraturan Pemerintah (PP) No. 11/ 2010-tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Telantar-menuai protes dari berbagai kalangan, terutama mereka yang memiliki kaitan dengan keperluan lahan dalam jumlah besar.
Kelompok tersebut umumnya bergerak di sektor perkebunan, kehutanan dan pertanian, Selain itu, mereka yang punya kepentingan dengan pertanahan di perkotaan untuk mendirikan proyek perumahan/permukiman.
Sebenarnya ada pihak yang diuntungkan dengan terbitnya PP Tanah Telantar. Hal itu dimungkinkan karena bagi masyarakat yang tidak memiliki akses pertanahan akan mendapatkan tanah sesuai peruntukannya.
Kebijakan mirip land reform ini memang memiliki dua implikasi yang muncul. Di satu sisi, ada manfaat untuk kalangan masyarakat bawah. Namun di sisi lain, kebijakan ini akan mengganggu dinamika bisnis sektor tertentu.
Pelaksanaan kebijakan ini harusnya diatur sedemikian rupa agar tidak memunculkan polemik. Jika ditelisik dari segi content regulasi, PP Tanah Telantar masih belum dilengkapi dengan petunjuk teknis penertiban lahan.
Redaksional yang tersirat dalam peraturan ini juga banyak bertabrakan. Misalnya dalam PP Tanah Telantar disebutkan perlu ada penelitian atau identifikasi untuk menentukan lahan itu telantar atau tidak.
Juga dalam kaitannya dengan waktu penggunaan. Jika lebih dari 3 tahun tidak digarap, maka akan ditertibkan oleh pihak berwenang. Adapun, aturan lainnya menyebutkan perlu ada pendaftaran ulang dalam 5 tahun terakhir.
Terlepas dari masalah itu, semangat yang ada dalam regulasi ini memang patut di apresiasi. Hanya saja pemerintah perlu melihat kondisi lapangan. Terutama untuk menjaga iklim bisnis yang menyangkut kepercayaan investor.
Perumahan stagnan
Untuk sektor pertanian, perkebunan dan kehutanan mungkin akan bisa diterapkan PP Tanah Telantar ini. Namun untuk sektor bisnis-khususnya sektor perumahan dan permukiman yang membutuhkan lahan cukup besar-peraturan tersebut sangat tidak membantu. Oleh karenanya, akan menyebabkan bisnis properti menjadi stagnan.
Pengawasan pemerintah sebaiknya hanya pada upaya mendorong peningkatan ekonomi sekitar lahan yang digarap, sehingga pihak swasta menjadi tertantang untuk mewujudkan pengembangan proyek mereka.
Sebagai contoh, dalam pengembangan perumahan rencana pengembangan kota mandiri tentu membutuhkan lahan di atas 50 ha. Jika lahan tersebut digarap secara langsung, maka akan membutuhkan biaya besar.
Pertimbangan tadi membuat banyak pengembang mem�bangun proyek secara bertahap, tetapi tetap dalam kerangka pengembangan yang direncanakan. Dari segi waktu, pembangunan kawasan tadi mungkin mamakan waktu minimal 10 tahun.
Jika dalam PP Tanah Telantar aturannya adalah maksimal 3 tahun-setelah keluarnya hak perizinan-maka tanah yang akan dikembangkan tersebut akan sulit untuk dibangun karena biayanya akan sangat besar.
Lain hal, jika ada lahan milik pengembang yang sengaja ditelantarkan atau sengaja ditimbun untuk menjaga nilai tanah hingga tinggi. Maka untuk kasus ini, mereka harus mendapatkan sanksi dan penertiban.
Pada dasarnya spirit pemerintah menerbitkan PP Tanah Telantar sudah tepat yaitu untuk membagi secara merata kesempatan kepada masyarakat yang belum memiliki akses pertanahan.
Namun sekali lagi, perlu ada pengaturan yang rigid dan pengecualian untuk hal-hal yang menyangkut perumahan dan permukiman, khususnya yang mendorong perekonomian kawasan.
Memang sulit mengatur tanah telantar, Mengingat hampir 11 juta hektare tanah telantar di seluruh Indonesia tidak bisa diidentifikasi dan dilakukan manajemen aset secara baik.
Lahan tersebut tersebar di seluruh pelosok Nusantara notabenenya adalah lahan untuk perkebunan, kehutanan dan pertanian.
Khusus untuk lahan telantar sektor perumahan-terutama yang berada di kota-kota besar-penertiban harus memiliki petunjuk teknis yang tepat. Sebab tanah-tanah yang akan dikembangkan-sebagai bagian dari rencana besar proyek kota mandiri-bisa menjadi terhambat karena aturan ini.
Cara mengaturnya adalah dengan mengevaluasi rencana proyek dari site plan yang sudah ada, agar rencana tersebut benar-benar akan dilaksanakan. Apa lagi, pengembangan kawasan akan memiliki efek domino terhadap perekonomian sekitar.
Pengawasan memang tetap perlu dilakukan oleh pemerintah menyangkut keseriusan pengembangan kawasan. Jika perlu, ada dateline waktu yang menegaskan bahwa untuk pengembangan kawasan mandiri diberi tenggat 10 tahun -15 tahun. Jika tidak terealisasi, maka lahan tersebut akan diambil oleh pemerintah tanpa ada kompensasi.
Selain pengembangan kawasan, yang perlu diperhatikan adalah lahan-lahan terlantar di kota-kota besar. Penggarapannya harus menyisihkan space untuk kepentingan publik dan ruang terbuka hijau (RTH) yang mencukupi.
Hal ini penting untuk mendorong lahirnya kawasan baru yang sehat dan produktif, sekaligus untuk melahirkan proses sosial yang lebih baik.
Penertiban tanah telantar memang dapat meningkatkan pendapatan negara. Namun jika tanah telantar tidak dioptimalkan untuk meningkatkan kualitas nilai kawasan, maka akan sulit mendapatkan hasil yang lebih tinggi.
Oleh karena itu, prinsip pembangunan berkelanjutan dan aset manajemen yang tertata rapi menjadi opsi yang tidak bisa ditolak lagi.
Terimakasih,
Jakarta, 5 Mei 2010
*Tulisan ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 23 April 2010
mohon masukan, kritik dan saran.
Mar 11, 2010
Menanggulangi Krisis Rumah TNI
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Krisis rumah dinas TNI hingga berujung penertiban beberapa waktu lalu telah memunculkan dua masalah pokok yaitu; masalah kurangnya pasokan rumah bagi prajurit TNI, dan masih adanya rumah dinas TNI yang digunakan oleh orang yang tidak berhak. Dari kedua masalah tersebut lalu muncul masalah minimnya anggaran untuk menyediakan kebutuhan rumah bagi prajurit tersebut.
Selain itu ada gagasan perlunya terobosan dengan menyerahkan urusan rumah TNI kedalam Kementerian Perumahan Rakyat. Gagasan tersebut cukup maju, namun tetap perlu dicarikan solusi jangka pendek. Mengingat peralihan wewenang penyediaan rumah tidak semudah yang dipikirkan.
Sebagai solusi jangka pendek Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI perlu menyiapkan penempatan sementara penghuni rumah dinas TNI dengan limit waktu tertentu. Dengan adanya relokasi tersebut penghuni yang tidak siap untuk pindah akan ada pilihan tempat tinggal. Dengan begitu tidak ada alasan lagi bagi penghuni rumah dinas TNI tetap bertahan di rumah dinas yang bukan haknya. Sebaiknya pengosongan juga dilakukan dengan cara-cara yang lebih persuasif.
Krisis rumah prajurit ini seharusnya tidak terulang lagi, persoalannya tidak semata soal minimnya anggaran. Jika Kementrian Pertahanan dan Mabes TNI memiliki sistem yang jelas dan tegas dalam pelaksanaannya, tidak akan ada kasus penertiban secara paksa bagi penghuni rumah dinas TNI.
Seringkali adanya kelonggaran yang diberikan kepada penghuni rumah dinas ini disalah artikan dan pada akhirnya terjadi polemik yang berkepanjangan. Supaya tidak terulang lagi kisruh rumah dinas TNI ini maka perlu ada evaluasi menyeluruh mengenai sistem penempatan rumah dinas dan data prajurit yang membutuhkan rumah.
Sistem penempatan rumah dinas ini memang sudah diatur dalam UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Pembendaharaan Negara. Namun sebagai institusi yang sudah mandiri TNI bisa menyiapkan sistem tersendiri yang tujuannya adalah untuk merumahkan seluruh prajurit dengan layak dan terjangkau.
Sebagai langkah awal untuk menciptakan sistem penyediaan rumah bagi prajurit adalah dengan pembaharuan data mengenai prajurit aktif yang belum memiliki rumah dan para purnawirawan yang menempati rumah dinas. Khusus bagi prajurit aktif, sedini mungkin bisa diberikan kemudahan untuk mendapatkan rumah dengan cara mencicil melalui fasilitas Bank penyedia KPR. Sedangkan bagi purnawirawan bisa disesuaikan dengan kemampuan mengangsur cicilan rumah yang dijual secara sosial.
Semua proses itu tentunya harus didukung oleh manajemen aset TNI sebagai cost of capital penyediaan rumah bagi prajurit tersebut. Manajemen aset ini penting untuk menilai kemampuan dalam menyediakan seluruh kebutuhan juga sebagai referensi untuk menjalin berbagai bentuk kerjasama. Mengingat TNI memang harus diakui kekurangan dana penyediaan rumah ini karena sebagai besar dana habis untuk peralatan danperbaikan Alutsista. Disisi lain TNI juga memiliki banyak aset tanah tetapi stastusnya masih belum jelas. Sehingga seluruh aset TNI tersebut harus dilegalkan secara hukum baik berupa sertifikat Hak Guna Bangun/Hak Pakai Lahan untuk dipilih menjadi perumahan.
Proses legalisasi ini memang akan banyak menimbulkan persoalan selain membutuhkan biaya cukup tinggi juga terkait status aset adalah tanah negara yang sifatnya eksklusif. Namun sebagai langkah alternatif Pemerintah sebaiknya berani mengambil resiko dan bekerja secara profesional agar implikasi negatif tersebut bisa diminimalisir.
Untuk menghindari aktifitas bisnis TNI yang sudah diamputasi sejak reformasi. dalam hal pelaksanaan penyediaan rumah ini, Kementerian Pertahanan bisa mengambil alih tugas penyediaan rumah ini secara profesional. Dalam prosesnya tetap perlu ada prinsip kehati-hatian, mengingat setiap kali membentuk sebuah institusi bisnis, moral hazard oknum tertentu seringkali merusak semua rencana besar yang ada.
Setelah menilai seluruh potensi yang dimiliki, selanjutnya Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI bisa melakukan terobosan pemilikan rumah bagi para prajurit aktif dengan cara mempermudah proses bantuan uang muka untuk proses kredit pemilikan rumah (KPR) melalui Yayasan Kesejahteraan
Perumahan Prajurit (YKPP) dan Asabri. Yang paling pokok nilai KPR ini sifatnya khusus yaitu tidak sama dengan KPR pada umumnya. Sehingga Bank penyedia KPR harus betul-betul memperhatikan kondisi finansial para prajurit. Dengan adanya kekhususan tersebut baik dari segi Bank maupun harga jual rumah dari pengembang. Para prajurit akan mendapatkan rumah yang layak dan terjangkau.
Selain itu, kerjasama dengan pihak swasta merupakan pilihan yang tidak bisa lagi ditawar, mengingat minimnya anggaran yang dimiliki. Kerjasama ini bisa berbentuk joint operation (KSO), kerjasama bagi hasil, kerjasama pembangunan. Jika menilik data yang disampaikan Kementerian Pertahanan terjadi ketimpangan pasokan dan kebutuhan yaitu sekitar 44 persen atau sebesar 159.704 unit dari total pasokan sekitar 357.874 unit.
Maka kebutuhan rumah ekuivalen dengan ketersediaan lahan sekitar 2000 Ha. Dengan nilai investasi bisa mencapai Rp 100 Milyar untuk penyediaan tanah. Angka tersebut masih perlu disesuaikan mengingat harga tanah disetiap lokasi berbeda. Secara teknis Kementerian Pertahanan membutuhkan sekitar Rp 1 Tryliun untuk membangun rumah bagi prajurit yang belum memiliki rumah. Dana tersebut mau tidak mau harus diambil dari pihak ketiga.
Proses penyediaan rumah prajurit ini sebetulnya pada tahun 2015 bisa sudah selesai. Jika dari sekarang pihak terkait melakukan kordinasi dalam menciptakan sistem yang tepat. Termasuk dalam jangka panjang untuk mengalihkan wewenang perumahan kepada Kementerian Perumahan Rakyat.
Namun perlu diperhartikan peralihan wewenang ini sifatnya bukan operasional melainkan analisa dan kebijakan. Sedangkan operasionalnya, menurut hemat penulis perlu ada badan khusus yang menangani perumahan TNI dengan program utamanya adalah mengawal seluruh proses penyediaan rumah, mulai dari pendataan, inventarisir, dan inisiatif kerjasama hingga pilihan kebijakan yang bisa ditawarkan kepada departemen atau instansi terkait. Dengan begitu prosesnya, akan meminimalisir kembalinya TNI kepada aktivitas bisnis.
Terimakasih,
Jakarta,11 Maret 2010
*Artikel ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 2 Maret 2010
Krisis rumah dinas TNI hingga berujung penertiban beberapa waktu lalu telah memunculkan dua masalah pokok yaitu; masalah kurangnya pasokan rumah bagi prajurit TNI, dan masih adanya rumah dinas TNI yang digunakan oleh orang yang tidak berhak. Dari kedua masalah tersebut lalu muncul masalah minimnya anggaran untuk menyediakan kebutuhan rumah bagi prajurit tersebut.
Selain itu ada gagasan perlunya terobosan dengan menyerahkan urusan rumah TNI kedalam Kementerian Perumahan Rakyat. Gagasan tersebut cukup maju, namun tetap perlu dicarikan solusi jangka pendek. Mengingat peralihan wewenang penyediaan rumah tidak semudah yang dipikirkan.
Sebagai solusi jangka pendek Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI perlu menyiapkan penempatan sementara penghuni rumah dinas TNI dengan limit waktu tertentu. Dengan adanya relokasi tersebut penghuni yang tidak siap untuk pindah akan ada pilihan tempat tinggal. Dengan begitu tidak ada alasan lagi bagi penghuni rumah dinas TNI tetap bertahan di rumah dinas yang bukan haknya. Sebaiknya pengosongan juga dilakukan dengan cara-cara yang lebih persuasif.
Krisis rumah prajurit ini seharusnya tidak terulang lagi, persoalannya tidak semata soal minimnya anggaran. Jika Kementrian Pertahanan dan Mabes TNI memiliki sistem yang jelas dan tegas dalam pelaksanaannya, tidak akan ada kasus penertiban secara paksa bagi penghuni rumah dinas TNI.
Seringkali adanya kelonggaran yang diberikan kepada penghuni rumah dinas ini disalah artikan dan pada akhirnya terjadi polemik yang berkepanjangan. Supaya tidak terulang lagi kisruh rumah dinas TNI ini maka perlu ada evaluasi menyeluruh mengenai sistem penempatan rumah dinas dan data prajurit yang membutuhkan rumah.
Sistem penempatan rumah dinas ini memang sudah diatur dalam UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Pembendaharaan Negara. Namun sebagai institusi yang sudah mandiri TNI bisa menyiapkan sistem tersendiri yang tujuannya adalah untuk merumahkan seluruh prajurit dengan layak dan terjangkau.
Sebagai langkah awal untuk menciptakan sistem penyediaan rumah bagi prajurit adalah dengan pembaharuan data mengenai prajurit aktif yang belum memiliki rumah dan para purnawirawan yang menempati rumah dinas. Khusus bagi prajurit aktif, sedini mungkin bisa diberikan kemudahan untuk mendapatkan rumah dengan cara mencicil melalui fasilitas Bank penyedia KPR. Sedangkan bagi purnawirawan bisa disesuaikan dengan kemampuan mengangsur cicilan rumah yang dijual secara sosial.
Semua proses itu tentunya harus didukung oleh manajemen aset TNI sebagai cost of capital penyediaan rumah bagi prajurit tersebut. Manajemen aset ini penting untuk menilai kemampuan dalam menyediakan seluruh kebutuhan juga sebagai referensi untuk menjalin berbagai bentuk kerjasama. Mengingat TNI memang harus diakui kekurangan dana penyediaan rumah ini karena sebagai besar dana habis untuk peralatan danperbaikan Alutsista. Disisi lain TNI juga memiliki banyak aset tanah tetapi stastusnya masih belum jelas. Sehingga seluruh aset TNI tersebut harus dilegalkan secara hukum baik berupa sertifikat Hak Guna Bangun/Hak Pakai Lahan untuk dipilih menjadi perumahan.
Proses legalisasi ini memang akan banyak menimbulkan persoalan selain membutuhkan biaya cukup tinggi juga terkait status aset adalah tanah negara yang sifatnya eksklusif. Namun sebagai langkah alternatif Pemerintah sebaiknya berani mengambil resiko dan bekerja secara profesional agar implikasi negatif tersebut bisa diminimalisir.
Untuk menghindari aktifitas bisnis TNI yang sudah diamputasi sejak reformasi. dalam hal pelaksanaan penyediaan rumah ini, Kementerian Pertahanan bisa mengambil alih tugas penyediaan rumah ini secara profesional. Dalam prosesnya tetap perlu ada prinsip kehati-hatian, mengingat setiap kali membentuk sebuah institusi bisnis, moral hazard oknum tertentu seringkali merusak semua rencana besar yang ada.
Setelah menilai seluruh potensi yang dimiliki, selanjutnya Kementerian Pertahanan dan Mabes TNI bisa melakukan terobosan pemilikan rumah bagi para prajurit aktif dengan cara mempermudah proses bantuan uang muka untuk proses kredit pemilikan rumah (KPR) melalui Yayasan Kesejahteraan
Perumahan Prajurit (YKPP) dan Asabri. Yang paling pokok nilai KPR ini sifatnya khusus yaitu tidak sama dengan KPR pada umumnya. Sehingga Bank penyedia KPR harus betul-betul memperhatikan kondisi finansial para prajurit. Dengan adanya kekhususan tersebut baik dari segi Bank maupun harga jual rumah dari pengembang. Para prajurit akan mendapatkan rumah yang layak dan terjangkau.
Selain itu, kerjasama dengan pihak swasta merupakan pilihan yang tidak bisa lagi ditawar, mengingat minimnya anggaran yang dimiliki. Kerjasama ini bisa berbentuk joint operation (KSO), kerjasama bagi hasil, kerjasama pembangunan. Jika menilik data yang disampaikan Kementerian Pertahanan terjadi ketimpangan pasokan dan kebutuhan yaitu sekitar 44 persen atau sebesar 159.704 unit dari total pasokan sekitar 357.874 unit.
Maka kebutuhan rumah ekuivalen dengan ketersediaan lahan sekitar 2000 Ha. Dengan nilai investasi bisa mencapai Rp 100 Milyar untuk penyediaan tanah. Angka tersebut masih perlu disesuaikan mengingat harga tanah disetiap lokasi berbeda. Secara teknis Kementerian Pertahanan membutuhkan sekitar Rp 1 Tryliun untuk membangun rumah bagi prajurit yang belum memiliki rumah. Dana tersebut mau tidak mau harus diambil dari pihak ketiga.
Proses penyediaan rumah prajurit ini sebetulnya pada tahun 2015 bisa sudah selesai. Jika dari sekarang pihak terkait melakukan kordinasi dalam menciptakan sistem yang tepat. Termasuk dalam jangka panjang untuk mengalihkan wewenang perumahan kepada Kementerian Perumahan Rakyat.
Namun perlu diperhartikan peralihan wewenang ini sifatnya bukan operasional melainkan analisa dan kebijakan. Sedangkan operasionalnya, menurut hemat penulis perlu ada badan khusus yang menangani perumahan TNI dengan program utamanya adalah mengawal seluruh proses penyediaan rumah, mulai dari pendataan, inventarisir, dan inisiatif kerjasama hingga pilihan kebijakan yang bisa ditawarkan kepada departemen atau instansi terkait. Dengan begitu prosesnya, akan meminimalisir kembalinya TNI kepada aktivitas bisnis.
Terimakasih,
Jakarta,11 Maret 2010
*Artikel ini telah dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 2 Maret 2010
Feb 9, 2010
Pasang Surut Bisnis Perkantoran
Oleh : Ilham M Wijaya
Mungkin tidak banyak yang tahu pengembangan gedung-gedung pencakar langit di Jakarta pada tahun 1970- 1980-an awalnya tidak untuk memenuhi permintaan ruangan bagi perusahaan, melainkan untuk meningkatkan pamor Indonesia di mata dunia bahwa Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang terus membaik.
Seiring perjalanannya, gedung-gedung perkantoran di Jakarta terus bermunculan. Tetapi kali ini benar-benar karena demand yang tinggi. Kondisi pertumbuhan ekonomi terus membaik, maka pada era 1990-an Jakarta sudah disesaki oleh gedung-gedung pencakar langit yang baru.
Perkembangan bisnis properti terutama perkantoran mengalami pasang surut, hal ini dikarenakan kondisi ekonomi Indonesia masih belum stabil. Kondisi keemasan bisnis perkantoran sebetulnya terjadi pada tahun 2007 dimana semua pengembangan perkantoran berhasil mendapatkan keuntungan yang tinggi dari sales and leases, okupansinya rata-rata mencapai 90 %-100%.
Memasuki tahun 2010, bisnis perkantoran diprediksi akan mengalami peningkatan. Kondisi ini didasari oleh semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional. Juga karena beberapa pasokan perkantoran yang tahun lalu masih belum beroperasi optimal. Pada tahun 2010 ini mulai dipasarkan dan diserap pasar.
Optimisme dalam bisnis perkantoran tersebut memang cukup beralasan. Namun tetap perlu kehati-hatian. Mengingat fakta di lapangan supply ruangan perkantoran di prime area seperti di kawasan CBD Sudirman – Thamrin terjadi sebaliknya. Ada beberapa gedung perkantoran yang mengalami gagal jual. Sehingga okupansinya sangat rendah, akibatnya gedung tersebut mengalami kebangkrutan. Rata-rata gedung tersebut adalah gedung lama, seperti terjadi di Gedung Landmark Sudirman dan beberapa gedung di daerah Thamrin yang sudah mulai ditinggalkan tenant-nya.
Kondisi ini tidak hanya terjadi pada pasokan lama, melainkan bisa juga terjadi pada pasokan baru. Berbagai proyek perkantoran di Jakarta seperti; Plaza Mutiara, Plaza Thamrin, Pluit Office Park, The East dan Menteng Office, Sentral Senayan 2, dll. Jika diperhatikan ada beberapa kondisi eksisting yang tingkat huniannya malah dibawah 50% padahal proyek tersebut adalah proyek baru yang sudah selesai topping off. Sehingga bisa dipastikan kondisi over supply ini mengakibatkan cash flow pengembang menjadi terganggu dan pada akhirnya akan mengalami kerugian yang signifikan.
Namun jika melihat proyek yang lain seperti; Menara Energy, Menara Tavalera, Pacific Place Office kondisinya malah berbeda jauh sekali, tingkat hunian langsung mencapai 100% setelah launching dan topping off. Sehingga pengembang perkantoran mendapat laba maksimal dari tenant yang menyewa ruangan tersebut.
Kedua kondisi tersebut sebetulnya masih dipengaruhi oleh persaingan dengan perkantoran yang sudah eksisting lama, dari segi lokasi dan fasilitas juga cukup lengkap. Perkantoran eksisting ini dibagi dua; ada yang memiliki tenant group yang sudah meneken kontrak dalam beberapa tahun dengan pemilik gedung, ada juga perkantoran lama yang hanya mengandalkan perusahaaan baru dan yang kecil untuk menyewa ruangannya.
Dari keduanya sebetulnya okupansinya masih tetap bagus yaitu bisa diatas 70%. Karena memang kebutuhan space perkantoran masih tinggi. Tetapi jangan salah dari kedua karakter tenant perkantoran tersebut, ada salah satunya yang mengalami kebangkrutan alias okupansinya rendah.
Jika ditelisik penyebabnya beragam, ada yang karena perpindahan tenant besar secara mendadak, ada juga yang memang tidak ada peminat sama sekali sehingga space ruangkan perkantoran tersebut menjadi kurang optimal. Akibatnya semakin lama akan semakin memunculkan image perkantoran tersebut menjadi kurang baik. Untuk memperbaiki kondisi seperti ini tentunya perlu langkah yang sistematis dan serius dengan cara membenahi dari awal konsep pengembangan dan mengupayakan strategic marketing yang baik, terutama dalam mengakses holding company yang mau menyewa space perkantoran tersebut. Sehingga okupansinya akan cepat merangkak naik.
Selain itu perlu diperhatikan dalam proyek perkantoran baru. Memilih momentum pada saat launching harus tepat. Karena menyangkut okupansi pada saat pertama kali dioperasikan. Jika pada saat pertama kali dioperasikan perkantoran tersebut kurang ramai. Maka selanjutnya akan mengalami kesulitan untuk meningkatkan tingkat huniannya. Hal lain yang juga sangat penting perlu diperhatikan adalah proyek perkantoran harus sudah memiliki list order delivery dari para tenant sebelum launching. Sehingga ada kepastian bahwa tenant tersebut tidak akan lari setelah proyek perkantoran tersebut sudah selesai dibangun.
Semua strategi marketing harus diupayakan untuk mendapat tenant mix yang tetap dan menyewa dalam jangka waktu lama. Untuk space jual pengembang perkantoran bisa melakukan strategi penjualan dengan menjual space yang dianggap tidak strategis seperti berada di lantai dasar dan menengah, untuk lantai atas dan penthouse biasanya disewakan karena biasanya tenant banyak yang mencari space dilantai paling atas untuk menjaga privasi dan prestise bisnisnya.
Namun demikian jika kondisi penjualan perkantoran masih belum optimal karena para tenant yang gagal sewa atau karena kurangnya peminat dari perusahaan lain. Opsi pemilik gedung ada dua yaitu; menjual/akuisisi gedung dengan harga dibawah standar kepada para holding company yang membutuhkan space ruangan besar atau yang kedua dengan cara memberikan special rates untuk menarik minat tenant perusahaan-peruisahan baru. Biasanya cara ini akan berhasil mendongkrak tingkat hunian hingga 50 % dan sifatnya hanya sesaat. Karena perusahaan baru biasanya akan mengalami instabilitas dalam usahanya. Sehingga kondisinya tidak merubah posisi tingkat hunian yang optimal.
Untuk itu agar setiap perkantoran tetap mendapatkan yield yang baik dari para tenant, perlu ada hal-hal yang diperhatikan diantaranya; perencanaan yang matang, fasilitas gedung yang baik, kondisi design/bangunan yang terawat, services kepada tenant juga ditingkatkan. Dengan demikian akar masalahnya bisa diselesaikan apabila setiap pengembang perkantoran bisa melakukan inovasi dan selalu meningkatan kualitas produknya, serta didukung oleh Building Management yang paham terkait oreintasi pengembang. Sehingga setiap tujuan pengembang perkantoran untuk menciptakan produknya agar unggul dan bersaing akan tercapai.
Terimakasih,
Jakarta, 2 Februari 2010
Mohon saran dan masukan bisa ke: proilham@gmail.com
* Dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Sabtu, 6 Februari 2010
Mungkin tidak banyak yang tahu pengembangan gedung-gedung pencakar langit di Jakarta pada tahun 1970- 1980-an awalnya tidak untuk memenuhi permintaan ruangan bagi perusahaan, melainkan untuk meningkatkan pamor Indonesia di mata dunia bahwa Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang terus membaik.
Seiring perjalanannya, gedung-gedung perkantoran di Jakarta terus bermunculan. Tetapi kali ini benar-benar karena demand yang tinggi. Kondisi pertumbuhan ekonomi terus membaik, maka pada era 1990-an Jakarta sudah disesaki oleh gedung-gedung pencakar langit yang baru.
Perkembangan bisnis properti terutama perkantoran mengalami pasang surut, hal ini dikarenakan kondisi ekonomi Indonesia masih belum stabil. Kondisi keemasan bisnis perkantoran sebetulnya terjadi pada tahun 2007 dimana semua pengembangan perkantoran berhasil mendapatkan keuntungan yang tinggi dari sales and leases, okupansinya rata-rata mencapai 90 %-100%.
Memasuki tahun 2010, bisnis perkantoran diprediksi akan mengalami peningkatan. Kondisi ini didasari oleh semakin membaiknya kondisi perekonomian nasional. Juga karena beberapa pasokan perkantoran yang tahun lalu masih belum beroperasi optimal. Pada tahun 2010 ini mulai dipasarkan dan diserap pasar.
Optimisme dalam bisnis perkantoran tersebut memang cukup beralasan. Namun tetap perlu kehati-hatian. Mengingat fakta di lapangan supply ruangan perkantoran di prime area seperti di kawasan CBD Sudirman – Thamrin terjadi sebaliknya. Ada beberapa gedung perkantoran yang mengalami gagal jual. Sehingga okupansinya sangat rendah, akibatnya gedung tersebut mengalami kebangkrutan. Rata-rata gedung tersebut adalah gedung lama, seperti terjadi di Gedung Landmark Sudirman dan beberapa gedung di daerah Thamrin yang sudah mulai ditinggalkan tenant-nya.
Kondisi ini tidak hanya terjadi pada pasokan lama, melainkan bisa juga terjadi pada pasokan baru. Berbagai proyek perkantoran di Jakarta seperti; Plaza Mutiara, Plaza Thamrin, Pluit Office Park, The East dan Menteng Office, Sentral Senayan 2, dll. Jika diperhatikan ada beberapa kondisi eksisting yang tingkat huniannya malah dibawah 50% padahal proyek tersebut adalah proyek baru yang sudah selesai topping off. Sehingga bisa dipastikan kondisi over supply ini mengakibatkan cash flow pengembang menjadi terganggu dan pada akhirnya akan mengalami kerugian yang signifikan.
Namun jika melihat proyek yang lain seperti; Menara Energy, Menara Tavalera, Pacific Place Office kondisinya malah berbeda jauh sekali, tingkat hunian langsung mencapai 100% setelah launching dan topping off. Sehingga pengembang perkantoran mendapat laba maksimal dari tenant yang menyewa ruangan tersebut.
Kedua kondisi tersebut sebetulnya masih dipengaruhi oleh persaingan dengan perkantoran yang sudah eksisting lama, dari segi lokasi dan fasilitas juga cukup lengkap. Perkantoran eksisting ini dibagi dua; ada yang memiliki tenant group yang sudah meneken kontrak dalam beberapa tahun dengan pemilik gedung, ada juga perkantoran lama yang hanya mengandalkan perusahaaan baru dan yang kecil untuk menyewa ruangannya.
Dari keduanya sebetulnya okupansinya masih tetap bagus yaitu bisa diatas 70%. Karena memang kebutuhan space perkantoran masih tinggi. Tetapi jangan salah dari kedua karakter tenant perkantoran tersebut, ada salah satunya yang mengalami kebangkrutan alias okupansinya rendah.
Jika ditelisik penyebabnya beragam, ada yang karena perpindahan tenant besar secara mendadak, ada juga yang memang tidak ada peminat sama sekali sehingga space ruangkan perkantoran tersebut menjadi kurang optimal. Akibatnya semakin lama akan semakin memunculkan image perkantoran tersebut menjadi kurang baik. Untuk memperbaiki kondisi seperti ini tentunya perlu langkah yang sistematis dan serius dengan cara membenahi dari awal konsep pengembangan dan mengupayakan strategic marketing yang baik, terutama dalam mengakses holding company yang mau menyewa space perkantoran tersebut. Sehingga okupansinya akan cepat merangkak naik.
Selain itu perlu diperhatikan dalam proyek perkantoran baru. Memilih momentum pada saat launching harus tepat. Karena menyangkut okupansi pada saat pertama kali dioperasikan. Jika pada saat pertama kali dioperasikan perkantoran tersebut kurang ramai. Maka selanjutnya akan mengalami kesulitan untuk meningkatkan tingkat huniannya. Hal lain yang juga sangat penting perlu diperhatikan adalah proyek perkantoran harus sudah memiliki list order delivery dari para tenant sebelum launching. Sehingga ada kepastian bahwa tenant tersebut tidak akan lari setelah proyek perkantoran tersebut sudah selesai dibangun.
Semua strategi marketing harus diupayakan untuk mendapat tenant mix yang tetap dan menyewa dalam jangka waktu lama. Untuk space jual pengembang perkantoran bisa melakukan strategi penjualan dengan menjual space yang dianggap tidak strategis seperti berada di lantai dasar dan menengah, untuk lantai atas dan penthouse biasanya disewakan karena biasanya tenant banyak yang mencari space dilantai paling atas untuk menjaga privasi dan prestise bisnisnya.
Namun demikian jika kondisi penjualan perkantoran masih belum optimal karena para tenant yang gagal sewa atau karena kurangnya peminat dari perusahaan lain. Opsi pemilik gedung ada dua yaitu; menjual/akuisisi gedung dengan harga dibawah standar kepada para holding company yang membutuhkan space ruangan besar atau yang kedua dengan cara memberikan special rates untuk menarik minat tenant perusahaan-peruisahan baru. Biasanya cara ini akan berhasil mendongkrak tingkat hunian hingga 50 % dan sifatnya hanya sesaat. Karena perusahaan baru biasanya akan mengalami instabilitas dalam usahanya. Sehingga kondisinya tidak merubah posisi tingkat hunian yang optimal.
Untuk itu agar setiap perkantoran tetap mendapatkan yield yang baik dari para tenant, perlu ada hal-hal yang diperhatikan diantaranya; perencanaan yang matang, fasilitas gedung yang baik, kondisi design/bangunan yang terawat, services kepada tenant juga ditingkatkan. Dengan demikian akar masalahnya bisa diselesaikan apabila setiap pengembang perkantoran bisa melakukan inovasi dan selalu meningkatan kualitas produknya, serta didukung oleh Building Management yang paham terkait oreintasi pengembang. Sehingga setiap tujuan pengembang perkantoran untuk menciptakan produknya agar unggul dan bersaing akan tercapai.
Terimakasih,
Jakarta, 2 Februari 2010
Mohon saran dan masukan bisa ke: proilham@gmail.com
* Dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Sabtu, 6 Februari 2010
Jan 12, 2010
Membangun Kota Yang Adil
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Menjadi warga perkotaan memang menjadi keinginan tersendiri bagi kebanyakan orang. Sehingga tidak heran jika fenomena urban terjadi hampir diseluruh pelosok negeri. Kondisi ini sebetulnya sudah terjadi sejak jaman dahulu, ketika era industrialisasi di Inggris dicanangkan pergerakan warga dari desa-desa menuju pusat industri sudah terjadi. Banyak orang berharap dapat hidup layak di kota, padahal kondisinya tidak semuanya benar. Pandangan banyak orang tersebut telah menjadi salahsatu penyebab terjadinya obesitas perkotaan.
Betapa beratnya beban kota-kota besar di Indonesia, menurut data kependudukan tingkat urbanisasi penduduk setiap tahunnya meningkat hampir 54 %. Angka ini tentunya sangat tinggi, Jika tidak ada penanganan pengelolaan kota yang terpadu, kondisi perkotaan akan semakin kacau dan tidak terkedali, kota akan mengalami kehilangan fungsinya sebagai ruang berinteraksi masyarakat secara harmonis dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.
Semrawutnya tataruang kota-kota besar di Indonesia disebabkan oleh tidak adanya sinergi pengelolaan tataruang dengan peningkatan laju pertumbuhan penduduk. Walaupun tidak bisa disederhanakan, keterkaitan dua penyebab itu menjadi pokok perhatian dalam mengelola perkotaan.
Fenomena urban ini terjadi di seluruh dunia. Namun dalam penyikapannya di beberapa Negara penanganannya cukup baik. Lihat saja misalnya di Bogota Ibukota Colombia, walaupun masyarakat urban disana cukup banyak. Pengendalian sosial dan pengaturan sarana prasarana disana relatif lebih baik khususnya masalah transportasi. Berbeda halnya dengan di Indonesia. Kota-kota besar seperti; Jakarta, Surabaya, Medan, Bandung dan lainnya semakin tidak tertata dengan rapih. Hal inilah yang mengkhawatirkan banyak kalangan, di masa mendatang kota-kota besar itu akan mengalami ‘obesitas’ yang berbahaya bagi kelangsungan sebuah kota.
Urban manager
Membangun kota yang harmonis perlu diawali oleh visi pemimpin kota sebagai urban manager yang paham mengenai kota yang dipimpinnya. Di Amerika Serikat seorang walikota biasanya memiliki tim khusus yang memberikan advice kepada pimpinan terkait urban management. Walikota tersebut bertindak sebagai urban manager yang paham mengenai kondisi kawasannya. Sehingga kebijakan yang dikeluarkan selalu mengacu pada kapasitas kawasan tersebut.
Berbeda dengan di Indonesia, pemimpin daerah seringkali membangun kota tanpa pengetahuan yang memadai. Sehingga setiap kebijakannya mendahulukan pendapatan daerah atau PAD daripada memperhatikan keberlanjutan pembangunan.
Kalau kita cermati fenomena pembangunan di kota-kota besar seperti; pembangunan pusat perbelanjaan di perempatan jalan yang menyebabkan kemacetan tak terurai. Pengembangan kawasan perumahan terpadu yang berada diarea hijau sehingga kondisi air tanah terganggu dan daerah sekitarnya menjadi banjir, pengadaan trayek moda transportasi yang seringkali berlebihan sehingga menimbulkan kemacetan, serta permukiman yang sesak akibat tidak diatur sedemikian rupa. Merupakan problem yang hampir merata disemua daerah.
Realitas tersebut jika diurai lebih jauh muaranya adalah kebijakan pemerintah didaerah tersebut yang tidak memiliki visi sebagai urban manager. Sehingga kurang memikirkan dampak dikemudian hari. Selain itu faktor ekonomi yang dominan menjadi alasan untuk terus mengeksploitasi kota kepada pasar agar lebih bernilai materi. Implikasi secara sosial warga kota yang tidak siap bersaing harus siap berada dipinggiran kota.
Potret Jakarta sekarang ini bisa menjadi contoh, warga perkotaan yang siap bersaing, memiliki modal akan berada ditengah kota. Sedangkan warga yang sulit bersaing akan terpinggirkan dan berada dipinggiran kota.
Jikalau persaingan itu sehat, mungkin bisa saja dibiarkan oleh pemerintah. Namun seringkali persaingan di perkotaan tidak sehat, faktor kepemilikan modal yang dominan telah meminggirkan warga kota yang lainnya. Disinilah sebetulnya peran urban manager dalam mengatur kota yang memiliki keadilan bagi semua pihak.
Pembangunan di wilayah kota seperti halnya pembangunan kawasan terpadu (super block developement) yang sekarang ini marak di kota-kota besar dengan berbagai icon proyek, seperti di Jakarta; Kuningan City, Ciputra World, Kemang Village, CBD Pluit, dll. Seolah memberikan kesan bahwa kota adalah kawasan yang identik dengan kawasan elit. Bagi warga kota yang tidak memiliki kemampuan materi untuk menetap di kawasan tersebut, dianggap menjadi warga kota nomor dua. Selain karena terpinggirkan karena tempat tinggalnya tergerus proyek, warga kota yang tidak memiliki akses ini sulit bersaing dengan yang lainnya.
Jika dibiarkan oleh urban manager dalam hal ini pemerintah, maka dikemudian hari warga di kota-kota besar adalah warga yang memiliki kemampuan finansial besar, sedangkan warga lainnya akan terus terpimggirkan. Oleh karena itu penting sekali mengatur pola pembangunan agar terjadi harmonisasi yang memberikan keadilan bagi semua warga untuk hidup ditengah kota.
Untuk mengatur pola pembangunan kota yang berkeadilan tersebut memang tidak mudah, tetapi bisa dilakukan dengan cara yang bertahap, seperti; meminta setiap pemilik proyek diperkotaan khususnya kawasan superblok, agar memberikan ruang bagi masyarakat sekitar untuk bisa hidup secara bersama-sama.
Seringkali perkampungan warga disekitar proyek di batasi dinding yang tinggi, kemudian kalaupun diberi ruang kesan ekslusif begitu kentara. Seharusnya pemilik proyek memikirkan bagaimana melakukan harmonisasi perkampungan tersebut dengan desain atau tataruang proyeknya, sehingga saling mendukung dan bisa hidup berdampingan. Inilah konsep kota yang sebenarnya, memberikan keadilan bagi semua orang untuk hidup harmonis.
Terimakasih,
Jakarta, 12 Jan 2010
NB : mohon tanggapan dan masukan tulisan ini ke proilham@gmail.com
Menjadi warga perkotaan memang menjadi keinginan tersendiri bagi kebanyakan orang. Sehingga tidak heran jika fenomena urban terjadi hampir diseluruh pelosok negeri. Kondisi ini sebetulnya sudah terjadi sejak jaman dahulu, ketika era industrialisasi di Inggris dicanangkan pergerakan warga dari desa-desa menuju pusat industri sudah terjadi. Banyak orang berharap dapat hidup layak di kota, padahal kondisinya tidak semuanya benar. Pandangan banyak orang tersebut telah menjadi salahsatu penyebab terjadinya obesitas perkotaan.
Betapa beratnya beban kota-kota besar di Indonesia, menurut data kependudukan tingkat urbanisasi penduduk setiap tahunnya meningkat hampir 54 %. Angka ini tentunya sangat tinggi, Jika tidak ada penanganan pengelolaan kota yang terpadu, kondisi perkotaan akan semakin kacau dan tidak terkedali, kota akan mengalami kehilangan fungsinya sebagai ruang berinteraksi masyarakat secara harmonis dalam memenuhi kebutuhan hidupnya.
Semrawutnya tataruang kota-kota besar di Indonesia disebabkan oleh tidak adanya sinergi pengelolaan tataruang dengan peningkatan laju pertumbuhan penduduk. Walaupun tidak bisa disederhanakan, keterkaitan dua penyebab itu menjadi pokok perhatian dalam mengelola perkotaan.
Fenomena urban ini terjadi di seluruh dunia. Namun dalam penyikapannya di beberapa Negara penanganannya cukup baik. Lihat saja misalnya di Bogota Ibukota Colombia, walaupun masyarakat urban disana cukup banyak. Pengendalian sosial dan pengaturan sarana prasarana disana relatif lebih baik khususnya masalah transportasi. Berbeda halnya dengan di Indonesia. Kota-kota besar seperti; Jakarta, Surabaya, Medan, Bandung dan lainnya semakin tidak tertata dengan rapih. Hal inilah yang mengkhawatirkan banyak kalangan, di masa mendatang kota-kota besar itu akan mengalami ‘obesitas’ yang berbahaya bagi kelangsungan sebuah kota.
Urban manager
Membangun kota yang harmonis perlu diawali oleh visi pemimpin kota sebagai urban manager yang paham mengenai kota yang dipimpinnya. Di Amerika Serikat seorang walikota biasanya memiliki tim khusus yang memberikan advice kepada pimpinan terkait urban management. Walikota tersebut bertindak sebagai urban manager yang paham mengenai kondisi kawasannya. Sehingga kebijakan yang dikeluarkan selalu mengacu pada kapasitas kawasan tersebut.
Berbeda dengan di Indonesia, pemimpin daerah seringkali membangun kota tanpa pengetahuan yang memadai. Sehingga setiap kebijakannya mendahulukan pendapatan daerah atau PAD daripada memperhatikan keberlanjutan pembangunan.
Kalau kita cermati fenomena pembangunan di kota-kota besar seperti; pembangunan pusat perbelanjaan di perempatan jalan yang menyebabkan kemacetan tak terurai. Pengembangan kawasan perumahan terpadu yang berada diarea hijau sehingga kondisi air tanah terganggu dan daerah sekitarnya menjadi banjir, pengadaan trayek moda transportasi yang seringkali berlebihan sehingga menimbulkan kemacetan, serta permukiman yang sesak akibat tidak diatur sedemikian rupa. Merupakan problem yang hampir merata disemua daerah.
Realitas tersebut jika diurai lebih jauh muaranya adalah kebijakan pemerintah didaerah tersebut yang tidak memiliki visi sebagai urban manager. Sehingga kurang memikirkan dampak dikemudian hari. Selain itu faktor ekonomi yang dominan menjadi alasan untuk terus mengeksploitasi kota kepada pasar agar lebih bernilai materi. Implikasi secara sosial warga kota yang tidak siap bersaing harus siap berada dipinggiran kota.
Potret Jakarta sekarang ini bisa menjadi contoh, warga perkotaan yang siap bersaing, memiliki modal akan berada ditengah kota. Sedangkan warga yang sulit bersaing akan terpinggirkan dan berada dipinggiran kota.
Jikalau persaingan itu sehat, mungkin bisa saja dibiarkan oleh pemerintah. Namun seringkali persaingan di perkotaan tidak sehat, faktor kepemilikan modal yang dominan telah meminggirkan warga kota yang lainnya. Disinilah sebetulnya peran urban manager dalam mengatur kota yang memiliki keadilan bagi semua pihak.
Pembangunan di wilayah kota seperti halnya pembangunan kawasan terpadu (super block developement) yang sekarang ini marak di kota-kota besar dengan berbagai icon proyek, seperti di Jakarta; Kuningan City, Ciputra World, Kemang Village, CBD Pluit, dll. Seolah memberikan kesan bahwa kota adalah kawasan yang identik dengan kawasan elit. Bagi warga kota yang tidak memiliki kemampuan materi untuk menetap di kawasan tersebut, dianggap menjadi warga kota nomor dua. Selain karena terpinggirkan karena tempat tinggalnya tergerus proyek, warga kota yang tidak memiliki akses ini sulit bersaing dengan yang lainnya.
Jika dibiarkan oleh urban manager dalam hal ini pemerintah, maka dikemudian hari warga di kota-kota besar adalah warga yang memiliki kemampuan finansial besar, sedangkan warga lainnya akan terus terpimggirkan. Oleh karena itu penting sekali mengatur pola pembangunan agar terjadi harmonisasi yang memberikan keadilan bagi semua warga untuk hidup ditengah kota.
Untuk mengatur pola pembangunan kota yang berkeadilan tersebut memang tidak mudah, tetapi bisa dilakukan dengan cara yang bertahap, seperti; meminta setiap pemilik proyek diperkotaan khususnya kawasan superblok, agar memberikan ruang bagi masyarakat sekitar untuk bisa hidup secara bersama-sama.
Seringkali perkampungan warga disekitar proyek di batasi dinding yang tinggi, kemudian kalaupun diberi ruang kesan ekslusif begitu kentara. Seharusnya pemilik proyek memikirkan bagaimana melakukan harmonisasi perkampungan tersebut dengan desain atau tataruang proyeknya, sehingga saling mendukung dan bisa hidup berdampingan. Inilah konsep kota yang sebenarnya, memberikan keadilan bagi semua orang untuk hidup harmonis.
Terimakasih,
Jakarta, 12 Jan 2010
NB : mohon tanggapan dan masukan tulisan ini ke proilham@gmail.com
Jan 4, 2010
Agar Tidak Kebliger dengan Strata Tittle
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Konsumen hunian vertikal ketika akan membeli produk Rusunami atau Apartemen kebanyakan akan bertanya-tanya mengenai konsep strata title, karena tidak semua konsumen mengerti. Mengingat pembelian unit pada hunian vertikal berbeda status kepemilikannya dengan landed houses. Sehingga sebelum membeli produk hunian vertikal. Konsumen harus memahami mengenai status kepemilikannya pada hunian vertikal.
Pada hunian vertikal istilah hak milik dikenal dengan strata tittle. Perbedaannya dengan hak milik pada landed houses, pada hunian vertikal hak milik itu ada pada unit yang dibeli konsumen sesuai luasan bangunan yang tertera pada pembelian awal, tidak seluruh bangunan vertikal itu. Sedangkan untuk landed houses kepemilikan melingkupi seluruh bangunan dan tanah.
Namun demikian akan muncul masalah lagi, jika Developer yang membangun hunian vertikal tersebut, membangun diatas tanah bukan status hak milik (SHM). Melainkan Hak Guna Bangunan (HGB) yang jangka waktunya tertentu. Sehingga status kepemilikan unitnyapun disesuaikan dengan masa HGB induk tersebut. Inilah yang seringkali luput dari perhatian konsumen. Sehingga konsumen harus mengurus perpanjangan hak milik tersebut setelah masanya habis.
Sebetulnya perpanjangan status kepemilikan itu bukan masalah krusial, karena setiap produk properti pada masa tertentu memang harus diperpanjang status kepemilikannya. Misalnya saja penguasaan atas tanah, maksimal 60 tahun harus ada pembaharuan status kepemilikan. Apalagi jika berada diarea yang akan dikembangkan untuk fasilitas umum. Statusnya akan berubah cepat.
Begitu juga, jika ada produk properti yang dibangun ditanah HGB dengan masa waktu 30 tahun kemudian harus ada perpanjangan. Hal itu bukan masalah utama, karena bisa diperpanjang dengan proses yang sekarang ini sudah semakin baik. Namun memang kendalanya di masyarakat kita masih kuat asumsi mengenai hak milik lebih aman dibanding hak milik diatas HGB. Sehingga banyak hunian vertikal yang berada pada HGB penjualannya tidak sebagus yang berada diatas SHM.
Disinilah sebetulnya peran Developer untuk mensosialisasikan pada konsumen, bahwa status kepemilikan hunian vertikal yang tidak berada di atas SHM tidak akan menjadi masalah dikemudian hari. Karena hal ini didukung oleh peraturan yang ada.
Strategi pemasaranpun perlu dikelola dengan baik. Karena menjual unit pada hunian vertikal yang berada pada status tanah HGB, biasanya mengalami banyak masalah. Dari mulai isu miring seputar ketidak-jelasan status tanah, hingga kepemilikan yang tidak aman jika membeli produk properti tersebut.
Di Jakarta sekarang ini banyak hunian vertikal seperti; Rusunami yang dibangun diatas tanah HGB. Rata-rata konsumen belum memahami mengenai konsekuensi dari status itu. Walalupun unit terjualnya cukup tinggi, dikhawatirkan Developer tidak mempedulikan status kepemilikan tersebut. Sehingga banyak konsumen yang kebingungan.
Seharusnya Developer juga bisa membantu konsumen dengan menjelaskan mengenai sistematika status kepemilikan tersebut. Selain perlu juga ada usaha dari Developer untuk meningkatkan status kepemilikan tersebut menjadi hak milik penuh.
Konsep strata tittle ini memang menimbulkan banyak interpretasi. Karena aturan hukumnya belum komprehensif. Beberapa peraturan tentang rumah susun tersebut termaktub dalam UU No.16 /1985 tentang Rumah Susun dan PP No. 4/1988. Dalam peraturan tersebut ketentuan rumah susun berlaku juga bagi Apartemen dan perkantoran.
Melihat aturan yang ada dari mulai definisi dan lingkup aturan tersebut. Masih perlu ada perbaikan yang lebih komprehensif. Kepemilikan yang berada pada aturan tersebut subtansinya perseorangan, dan hunian vertikal bisa diartikan perkatoran, rumah susun dan gedung lainnya. Sehingga dari penyeragaman itu, dalam implementasinya menuai banyak masalah. Perkantoran tidak bisa disamakan dengan rumah susun, begitu juga gedung berbeda dengan rumah susun karena pengelolaannya memang berbeda.
Untuk menghidari hilangnya hak terhadap unit yang dibeli konsumen atas unit hunian vertikal second, maka secepatnya konsumen harus merubah nama kepemilikan. Sehingga kewenangan pembeli tidak diabaikan dalam proses penentuan kebijakan pada saat penentuan kewajiban penghuni atau pengelola gedung.
Status kepemilikan strata tittle pada hunian vertikal, selama proses pembelian dari akad yang terjadi semuanya dilaksanakan dengan aturan yang ada didukung oleh notaris properti yang paham. Proses akad jual beli produk properti tersebut tidak perlu dikhawatirkan. Walaupun di Indonesia produk aturan untuk hunian vertikal masih perlu penyempurnaan. Bagi anda yang berniat investasi atau end user hunian vertikal, status strata tittle merupakan status kepemilikan yang aman dan bernilai investasi di masa-masa mendatang.
Terimakasih.
Mohon tanggapannya atas tulisan ini ke: proilham@gmail.com
* Tulisan ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 02 Januari 2010
Konsumen hunian vertikal ketika akan membeli produk Rusunami atau Apartemen kebanyakan akan bertanya-tanya mengenai konsep strata title, karena tidak semua konsumen mengerti. Mengingat pembelian unit pada hunian vertikal berbeda status kepemilikannya dengan landed houses. Sehingga sebelum membeli produk hunian vertikal. Konsumen harus memahami mengenai status kepemilikannya pada hunian vertikal.
Pada hunian vertikal istilah hak milik dikenal dengan strata tittle. Perbedaannya dengan hak milik pada landed houses, pada hunian vertikal hak milik itu ada pada unit yang dibeli konsumen sesuai luasan bangunan yang tertera pada pembelian awal, tidak seluruh bangunan vertikal itu. Sedangkan untuk landed houses kepemilikan melingkupi seluruh bangunan dan tanah.
Namun demikian akan muncul masalah lagi, jika Developer yang membangun hunian vertikal tersebut, membangun diatas tanah bukan status hak milik (SHM). Melainkan Hak Guna Bangunan (HGB) yang jangka waktunya tertentu. Sehingga status kepemilikan unitnyapun disesuaikan dengan masa HGB induk tersebut. Inilah yang seringkali luput dari perhatian konsumen. Sehingga konsumen harus mengurus perpanjangan hak milik tersebut setelah masanya habis.
Sebetulnya perpanjangan status kepemilikan itu bukan masalah krusial, karena setiap produk properti pada masa tertentu memang harus diperpanjang status kepemilikannya. Misalnya saja penguasaan atas tanah, maksimal 60 tahun harus ada pembaharuan status kepemilikan. Apalagi jika berada diarea yang akan dikembangkan untuk fasilitas umum. Statusnya akan berubah cepat.
Begitu juga, jika ada produk properti yang dibangun ditanah HGB dengan masa waktu 30 tahun kemudian harus ada perpanjangan. Hal itu bukan masalah utama, karena bisa diperpanjang dengan proses yang sekarang ini sudah semakin baik. Namun memang kendalanya di masyarakat kita masih kuat asumsi mengenai hak milik lebih aman dibanding hak milik diatas HGB. Sehingga banyak hunian vertikal yang berada pada HGB penjualannya tidak sebagus yang berada diatas SHM.
Disinilah sebetulnya peran Developer untuk mensosialisasikan pada konsumen, bahwa status kepemilikan hunian vertikal yang tidak berada di atas SHM tidak akan menjadi masalah dikemudian hari. Karena hal ini didukung oleh peraturan yang ada.
Strategi pemasaranpun perlu dikelola dengan baik. Karena menjual unit pada hunian vertikal yang berada pada status tanah HGB, biasanya mengalami banyak masalah. Dari mulai isu miring seputar ketidak-jelasan status tanah, hingga kepemilikan yang tidak aman jika membeli produk properti tersebut.
Di Jakarta sekarang ini banyak hunian vertikal seperti; Rusunami yang dibangun diatas tanah HGB. Rata-rata konsumen belum memahami mengenai konsekuensi dari status itu. Walalupun unit terjualnya cukup tinggi, dikhawatirkan Developer tidak mempedulikan status kepemilikan tersebut. Sehingga banyak konsumen yang kebingungan.
Seharusnya Developer juga bisa membantu konsumen dengan menjelaskan mengenai sistematika status kepemilikan tersebut. Selain perlu juga ada usaha dari Developer untuk meningkatkan status kepemilikan tersebut menjadi hak milik penuh.
Konsep strata tittle ini memang menimbulkan banyak interpretasi. Karena aturan hukumnya belum komprehensif. Beberapa peraturan tentang rumah susun tersebut termaktub dalam UU No.16 /1985 tentang Rumah Susun dan PP No. 4/1988. Dalam peraturan tersebut ketentuan rumah susun berlaku juga bagi Apartemen dan perkantoran.
Melihat aturan yang ada dari mulai definisi dan lingkup aturan tersebut. Masih perlu ada perbaikan yang lebih komprehensif. Kepemilikan yang berada pada aturan tersebut subtansinya perseorangan, dan hunian vertikal bisa diartikan perkatoran, rumah susun dan gedung lainnya. Sehingga dari penyeragaman itu, dalam implementasinya menuai banyak masalah. Perkantoran tidak bisa disamakan dengan rumah susun, begitu juga gedung berbeda dengan rumah susun karena pengelolaannya memang berbeda.
Untuk menghidari hilangnya hak terhadap unit yang dibeli konsumen atas unit hunian vertikal second, maka secepatnya konsumen harus merubah nama kepemilikan. Sehingga kewenangan pembeli tidak diabaikan dalam proses penentuan kebijakan pada saat penentuan kewajiban penghuni atau pengelola gedung.
Status kepemilikan strata tittle pada hunian vertikal, selama proses pembelian dari akad yang terjadi semuanya dilaksanakan dengan aturan yang ada didukung oleh notaris properti yang paham. Proses akad jual beli produk properti tersebut tidak perlu dikhawatirkan. Walaupun di Indonesia produk aturan untuk hunian vertikal masih perlu penyempurnaan. Bagi anda yang berniat investasi atau end user hunian vertikal, status strata tittle merupakan status kepemilikan yang aman dan bernilai investasi di masa-masa mendatang.
Terimakasih.
Mohon tanggapannya atas tulisan ini ke: proilham@gmail.com
* Tulisan ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi 02 Januari 2010
Nov 18, 2009
Menggilir kegelapan; Ketersediaan listrik hal yang pokok bagi semua jenis industri
Oleh: Ilham M. Wijaya
Belum lekang dari ingatan kita, tentang imbauan pemerintah tahun lalu untuk menghemat listrik di perkantoran dan pusat perbelanjaan. Pemerintah melakukan inspeksi mendadak (sidak) di beberapa perkantoran untuk memastikan penghematan listrik.
Waktu itu masalah pasokan batu bara sebagai bahan baku pembangkit listrik sedang mengalami gangguan, kontan saja Jakarta digilir kegelapan.
Hal serupa terjadi sekarang, namun berbeda dengan problem yang lalu. Pemadaman listrik yang mendera Jakarta dan sekitarnya akibat rusaknya instalasi gardu induk di daerah Cawang Jakarta Timur, selain itu PLTU di daerah Muara Karang Bekasi juga mengalami kerusakan.
Menyikapi kondisi ini, PLN sepertinya tidak mau pusing. Agar pasokan listrik bisa merata diterima warga dan industri, pasokannya digilir secara bergantian. Bagi kawasan industri dan perkantoran yang memiliki generator mungkin tidak terpengaruh dengan krisis listrik ini, walaupun akibatnya biaya operasional menjadi lebih besar, karena biaya bahan baku generator yaitu solar harganya cukup mahal juga, jika digunakan dalam waktu lama.
Problem listrik yang terulang lagi pada masa 100 hari kabinet Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Seharusnya hal itu menjadi pelajaran untuk merevitalisasi pengelolaan kelistrikan yang lebih profesional, walaupun isu listrik ini menjadi fokus kedua setelah program pemberantasan korupsi pada 100 hari Yudhoyono.
Namun, pemerintah terutama PLN tidak bisa sekadar merencanakan program 100 hari masalah kelistrikan tanpa tindakan yang nyata. PLN pun tidak bisa sembunyi di balik alasan anggaran pemeliharaan dan pengadaan kelistrikan yang membutuhkan Rp80 triliun per tahun.
PLN sebagai institusi yang notabene sudah mempunyai rencana strategis yang terdiri dari berbagai item prioritas baik pemeliharaan maupun pengadaan kelistrikan yang sudah memperhatikan aspek-aspek krusial yang perlu penanganan cepat.
Jika terjadi hal-hal di luar rencana, yang menyebabkan terganggunya ketersediaan listrik bagi warga dan industri, pemerintah dalam hal ini Menneg BUMN harus segera turun tangan mengatasi problem ini.
Selain pemerintah, seluruh pihak yang terkait termasuk masyarakat harus bahu-membahu menciptakan pasokan listrik yang cukup. Masyarakat juga tidak bisa seenaknya menggunakan listrik, tidak juga mencuri listrik negara, karena jelas merugikan PLN.
Masyarakat perlu diedukasi agar menggunakan listrik seperlunya. Begitu juga industri. Penggunaan listrik ini akan menjadi prioritas pertimbangan industri dalam menentukan produksi dan investasi. Jika ketersediaan listrik itu, terganggu sektor industri akan mengalami kerugian.
Masalah listrik ini memang sulit diatasi, karena pasokan dan kebutuhan energi listrik di Indonesia tidak sebanding. Sehingga sering kali beberapa daerah, sudah terbiasa dengan pemadaman listrik oleh PLN setempat.
Selain itu PLN sulit mencapai titik temu untuk membeli energi listrik dari pihak swasta. Untuk itu rencana mega proyek pembangunan pembangkit listrik 10.000 megawatt harus segera direalisasikan.
Jika pemerintah sulit membuat sistem perjanjian dengan pihak swasta, karena profit sharing, harga beli, dan insentif yang diminta pihak swasta belum menemukan titik tengah, pemerintah seharusnya bisa melakukan negoisasi lebih baik lagi, selain mencari jalan keluar pendanaan dari dalam negeri.
Kalaupun sulit dilakukan, pilihan terbaiknya adalah untuk jangka pendek harga beli dari pembangkit swasta harus ditegaskan karena ini menyangkut kepentingan publik. Adapun, menyangkut pembangkit listrik dari proyek PLN yang akan dibangun sebesar 10.000 Megawatt, pemerintah harus segera bertindak, tidak lagi mengkaji, agar proyek ini tidak tersendat. Jika ada peluang pendanaan dari bank dalam negeri, hal tersebut harus segera diambil langkah-langkah taktisnya.
Investasi
Ketersediaan listrik bagi industri merupakan hal yang pokok untuk semua jenis industri. Industri besar yang berada dalam kawasan industri akan terganggu produksinya jika pasokan listrik tidak diselesaikan pemerintah.
Pemerintah seharusnya mampu mendatangkan investor asing ataupun mengundang investor lokal untuk membangun industri. Namun, jika masalah pokok yaitu listrik tidak tersedia, jangan harap investor mau menanamkan dananya. Kalaupun ada berbagai kemudahan dari pemerintah kepada para calon investor tersebut, tetap akan sulit membuat investor mau masuk. Ibarat memberikan pancing ikan yang banyak tetapi tidak ada ikan di kolam, artinya semua akan sia-sia.
Ada beberapa langkah yang bisa dilakukan pemerintah, dalam hal mengatasi krisis listrik ini. Pertama, dalam jangka pendek, perbaikan gardu listrik dan pembangkit listrik yang rusak perlu dipercepat penyelesaiannya. Jika perlu bantuan pihak asing atau tambahan biaya perbaikan, pemerintah perlu memprioritaskan perbaikan masalah listrik ini.
Kedua, dalam jangka menengah, krisis listrik ini akan terus berlanjut jika tidak ada diversifikasi energi pembangkit listrik. Pemerintah perlu menggandeng pihak swasta untuk investasi di bidang pembangkit listrik (power plant industry). Semakin banyak pembangkit listrik dibuat, maka ketersediaan pasokan listrik juga akan semakin banyak.
Pembangunan power plant ini juga perlu memperhatikan sumber-sumber listrik baru, tidak melulu mengandalkan batu bara. Sumber energi listrik yang lain seperti; angin, geothermal dan cold bed metan (CBM) bisa dikembangkan lebih baik lagi. Selagi pembangkit-pembangkit listrik yang mudah diberdayakan dari sumber energi alam di daerah-daerah yang potensial perlu terus ditingkatkan pasokannya.
Langkah ketiga, dalam jangka panjang, proyek 10.000 megawatt perlu dikelola dengan baik, sehingga nantinya antara investasi dan reward yang diberikan tidak merugikan semua pihak termasuk masyarakat yang sering terimbas dampak kenaikan TDL. Akibat dari ulah investor yang seenaknya memasang tarif, karena alasan biaya investasi yang tinggi.
Agar problem menggilir kegelapan ini tidak terulang lagi, PLN sebagai instansi pengelola kelistrikan negara ditunggu terobosannya dalam memberikan pelayanan yang terbaik bagi masyarakat dan industri. Tidak cukup memberikan kompensasi 10% untuk industri yang terkena pemadaman listrik ini karena efek domino dari problem listrik ini menyangkut banyak pihak.
Untuk itu, kita menunggu komitmen dan upaya keseriusan PLN dalam membenahi sektor kelistrikan ini, masyarakat sebetulnya hanya menginginkan ketersediaan listrik bisa stabil. Apapun yang dilakukan PLN dan otoritas kelistrikan di Indonesia, dalam mengelola sektor ini. Selama bermanfaat bagi masyarakat, sepertinya masyarakat tidak mau ambil pusing.
Terimakasih
Artikel ini dimuat diharian Bisnis Indonesia Rabu, 18 November 2009
Mohon masukan dan saran ; proilham@gmail.com
Belum lekang dari ingatan kita, tentang imbauan pemerintah tahun lalu untuk menghemat listrik di perkantoran dan pusat perbelanjaan. Pemerintah melakukan inspeksi mendadak (sidak) di beberapa perkantoran untuk memastikan penghematan listrik.
Waktu itu masalah pasokan batu bara sebagai bahan baku pembangkit listrik sedang mengalami gangguan, kontan saja Jakarta digilir kegelapan.
Hal serupa terjadi sekarang, namun berbeda dengan problem yang lalu. Pemadaman listrik yang mendera Jakarta dan sekitarnya akibat rusaknya instalasi gardu induk di daerah Cawang Jakarta Timur, selain itu PLTU di daerah Muara Karang Bekasi juga mengalami kerusakan.
Menyikapi kondisi ini, PLN sepertinya tidak mau pusing. Agar pasokan listrik bisa merata diterima warga dan industri, pasokannya digilir secara bergantian. Bagi kawasan industri dan perkantoran yang memiliki generator mungkin tidak terpengaruh dengan krisis listrik ini, walaupun akibatnya biaya operasional menjadi lebih besar, karena biaya bahan baku generator yaitu solar harganya cukup mahal juga, jika digunakan dalam waktu lama.
Problem listrik yang terulang lagi pada masa 100 hari kabinet Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Seharusnya hal itu menjadi pelajaran untuk merevitalisasi pengelolaan kelistrikan yang lebih profesional, walaupun isu listrik ini menjadi fokus kedua setelah program pemberantasan korupsi pada 100 hari Yudhoyono.
Namun, pemerintah terutama PLN tidak bisa sekadar merencanakan program 100 hari masalah kelistrikan tanpa tindakan yang nyata. PLN pun tidak bisa sembunyi di balik alasan anggaran pemeliharaan dan pengadaan kelistrikan yang membutuhkan Rp80 triliun per tahun.
PLN sebagai institusi yang notabene sudah mempunyai rencana strategis yang terdiri dari berbagai item prioritas baik pemeliharaan maupun pengadaan kelistrikan yang sudah memperhatikan aspek-aspek krusial yang perlu penanganan cepat.
Jika terjadi hal-hal di luar rencana, yang menyebabkan terganggunya ketersediaan listrik bagi warga dan industri, pemerintah dalam hal ini Menneg BUMN harus segera turun tangan mengatasi problem ini.
Selain pemerintah, seluruh pihak yang terkait termasuk masyarakat harus bahu-membahu menciptakan pasokan listrik yang cukup. Masyarakat juga tidak bisa seenaknya menggunakan listrik, tidak juga mencuri listrik negara, karena jelas merugikan PLN.
Masyarakat perlu diedukasi agar menggunakan listrik seperlunya. Begitu juga industri. Penggunaan listrik ini akan menjadi prioritas pertimbangan industri dalam menentukan produksi dan investasi. Jika ketersediaan listrik itu, terganggu sektor industri akan mengalami kerugian.
Masalah listrik ini memang sulit diatasi, karena pasokan dan kebutuhan energi listrik di Indonesia tidak sebanding. Sehingga sering kali beberapa daerah, sudah terbiasa dengan pemadaman listrik oleh PLN setempat.
Selain itu PLN sulit mencapai titik temu untuk membeli energi listrik dari pihak swasta. Untuk itu rencana mega proyek pembangunan pembangkit listrik 10.000 megawatt harus segera direalisasikan.
Jika pemerintah sulit membuat sistem perjanjian dengan pihak swasta, karena profit sharing, harga beli, dan insentif yang diminta pihak swasta belum menemukan titik tengah, pemerintah seharusnya bisa melakukan negoisasi lebih baik lagi, selain mencari jalan keluar pendanaan dari dalam negeri.
Kalaupun sulit dilakukan, pilihan terbaiknya adalah untuk jangka pendek harga beli dari pembangkit swasta harus ditegaskan karena ini menyangkut kepentingan publik. Adapun, menyangkut pembangkit listrik dari proyek PLN yang akan dibangun sebesar 10.000 Megawatt, pemerintah harus segera bertindak, tidak lagi mengkaji, agar proyek ini tidak tersendat. Jika ada peluang pendanaan dari bank dalam negeri, hal tersebut harus segera diambil langkah-langkah taktisnya.
Investasi
Ketersediaan listrik bagi industri merupakan hal yang pokok untuk semua jenis industri. Industri besar yang berada dalam kawasan industri akan terganggu produksinya jika pasokan listrik tidak diselesaikan pemerintah.
Pemerintah seharusnya mampu mendatangkan investor asing ataupun mengundang investor lokal untuk membangun industri. Namun, jika masalah pokok yaitu listrik tidak tersedia, jangan harap investor mau menanamkan dananya. Kalaupun ada berbagai kemudahan dari pemerintah kepada para calon investor tersebut, tetap akan sulit membuat investor mau masuk. Ibarat memberikan pancing ikan yang banyak tetapi tidak ada ikan di kolam, artinya semua akan sia-sia.
Ada beberapa langkah yang bisa dilakukan pemerintah, dalam hal mengatasi krisis listrik ini. Pertama, dalam jangka pendek, perbaikan gardu listrik dan pembangkit listrik yang rusak perlu dipercepat penyelesaiannya. Jika perlu bantuan pihak asing atau tambahan biaya perbaikan, pemerintah perlu memprioritaskan perbaikan masalah listrik ini.
Kedua, dalam jangka menengah, krisis listrik ini akan terus berlanjut jika tidak ada diversifikasi energi pembangkit listrik. Pemerintah perlu menggandeng pihak swasta untuk investasi di bidang pembangkit listrik (power plant industry). Semakin banyak pembangkit listrik dibuat, maka ketersediaan pasokan listrik juga akan semakin banyak.
Pembangunan power plant ini juga perlu memperhatikan sumber-sumber listrik baru, tidak melulu mengandalkan batu bara. Sumber energi listrik yang lain seperti; angin, geothermal dan cold bed metan (CBM) bisa dikembangkan lebih baik lagi. Selagi pembangkit-pembangkit listrik yang mudah diberdayakan dari sumber energi alam di daerah-daerah yang potensial perlu terus ditingkatkan pasokannya.
Langkah ketiga, dalam jangka panjang, proyek 10.000 megawatt perlu dikelola dengan baik, sehingga nantinya antara investasi dan reward yang diberikan tidak merugikan semua pihak termasuk masyarakat yang sering terimbas dampak kenaikan TDL. Akibat dari ulah investor yang seenaknya memasang tarif, karena alasan biaya investasi yang tinggi.
Agar problem menggilir kegelapan ini tidak terulang lagi, PLN sebagai instansi pengelola kelistrikan negara ditunggu terobosannya dalam memberikan pelayanan yang terbaik bagi masyarakat dan industri. Tidak cukup memberikan kompensasi 10% untuk industri yang terkena pemadaman listrik ini karena efek domino dari problem listrik ini menyangkut banyak pihak.
Untuk itu, kita menunggu komitmen dan upaya keseriusan PLN dalam membenahi sektor kelistrikan ini, masyarakat sebetulnya hanya menginginkan ketersediaan listrik bisa stabil. Apapun yang dilakukan PLN dan otoritas kelistrikan di Indonesia, dalam mengelola sektor ini. Selama bermanfaat bagi masyarakat, sepertinya masyarakat tidak mau ambil pusing.
Terimakasih
Artikel ini dimuat diharian Bisnis Indonesia Rabu, 18 November 2009
Mohon masukan dan saran ; proilham@gmail.com
Nov 5, 2009
Merumahkan Korban Gempa
Oleh Ilham M. Wijaya, SE
Bisa dipastikan para korban gempa yang rumahnya rusak berat akan kesulitan mencari tempat tinggal yang layak, walaupun ada bantuan tenda darurat kondisinya akan serba terbatas. Agar kehidupan mereka bisa kembali produktif, saat ini menyiapkan rumah yang layak bagi mereka adalah kebutuhan penting penanganan pasca bencana.
Penyediaan rumah ini bisa diartikan dua hal yaitu; pertama, pemugaran rumah yang rusak dengan merenovasi agar tampak seperti semula atau membuat pondok sementara disamping rumah mereka yang rusak, serta perbaikan infrastruktur lingkungan sekitar. Kedua, penyediaan rumah baru yang dibangun dalam satu kawasan terpadu bagi korban gempa yang rumahnya sudah hancur total.
Dalam hal perbaikan rumah yang rusak ini memang sulit sekali direalisasikan oleh warga, mengingat biaya yang dikeluarkan akan besar dan prosesnyapun membutuhkan waktu lama. Selain itu bantuan yang diberikan untuk proses renovasi seringkali tidak cukup untuk membangun kembali rumah yang rusak. Biasanya kebanyakan warga lebih memilih merenovasi seadanya dan menggunakan uang bantuan tersebut untuk hal-hal lain.
Untuk itu proses rekonstruksi rumah warga korban gempa tersebut perlu dilakukan secara bertahap mulai dari penyediaan rumah sementara yang layak, pembangunan rumah baru hingga perbaikan infrastruktur dan rencana tataruang yang sesuai dengan kepentingan daerah. Semua itu perlu di kordinir oleh Pemerintah secara menyeluruh dan terpadu. Dalam proses pelaksanaannya perlu melibatkan warga secara partisipatif, agar hasilnya bisa diterima warga korban gempa.
Proses penyediaan rumah sementara bisa dilakukan dengan design yang serba minimalis baik dari segi bahan maupun luasan yang terpenting warga bisa berteduh layak. Namun perlu dipikirkan biaya pembangunan pondok sementara tersebut dengan biaya rekonstruksi secara total, jika perbedaanya tidak banyak. Maka lebih baik membangun secara total.
Sebetulnya untuk penyediaan rumah bagi korban gempa pilihan dengan menyediakan rumah pada kawasan baru yang sesuai dengan rencana tataruang kawasan di daerah tersebut lebih mudah dilakukan daripada harus merekonstruksi rumah rusak pada area yang sama. Dengan menyediakan rumah dikawasan baru, proses perencanaannya akan lebih terpadu dan bisa dilakukan secara sistematis.
Namun untuk membangun kawasan terpadu tersebut perlu prinsip kehati-hatian karena warga seringkali menolak untuk direlokasi ke kawasan baru, mereka lebih memilih bertahan ditempat lama karena alasan lahan tersebut sudah lama menjadi tempat tinggal atau ada alasan-alasan prinsip yang sulit untuk diubah.
Belajar dari proses rekonstruksi gempa yang terjadi di Aceh, banyak bantuan baik dari Indonesia maupun dari luar negeri yang fokus memberikan bantuan pengadaan rumah. Dari sekian banyak bantuan itu, ada beberapa kasus penolakan warga terhadap pemberian bantuan rumah tersebut. Hal ini dikarenakan warga tidak dilibatkan dalam mendesign bangunan yang sesuai dengan kebiasaan adat istiadat warga didaerah tersebut. Untuk itu penyediaan rumah ini perlu dilakukan secara partisipatif dan dilakukan secara bertahap sesuai kehendak warga sekitar.
Penyediaan rumah partisipatif
Dalam penyediaan rumah bagi korban gempa pada kawasan baru secara partisipatif, ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan yaitu; pertama, melakukan identifikasi secara menyeluruh mengenai kebutuhan jumlah unit rumah dan lahan yang akan dibangun sebagai kawasan perumahan bagi korban gempa. Kedua. Melakukan perencanaan partisipatif dalam menentukan pelaksanaan pembangunan fisik rumah dan sarana-prasarana kawasan baru perumahan tersebut. Ketiga, membentuk organisasi manajemen estat kawasan perumahan tersebut agar tertata dengan rapi.
Proses identifikasi mengenai kebutuhan jumlah unit rumah yang akan dibangun dan lahan yang siap untuk dijadikan kawasan baru ini, dimulai dengan mendata setiap warga yang terkena gempa dengan cara membentuk kelompok kecil antar warga, setiap kelompok kecil tersebut diberikan kewenangan untuk merumuskan kebutuhan dan anggota yang berhak mendapat rumah. Pihak pemberi bantuan atau donor hanya memonitor prosesnya dan menyusun rencana kerja secara menyeluruh sekaligus menyiapkan budget untuk proses penyediaan rumah tersebut.
Setelah itu proses perencanaan partisipatif yaitu merencanakan proses pelaksanaan pembangunan fisik rumah yang akan disediakan bagi korban gempa. Proses ini sedianya hanya diikuti oleh kordinator perwakilan kelompok warga, sehingga prosesnya lebih cepat. Selebihnya masukan warga akan diterjemahkan oleh pengembang dan tim konsultan lainnya untuk membangun kawasan terpadu.
Selama proses pembangunan berjalan, proses pengorganisasian warga tetap harus dilakukan terutama menyangkut penempatan dan pengaturan manajemen estat kawasan baru tersebut. Dengan adanya proses partisipatif, warga menjadi bagian dari proses rekonstruksi tersebut, sehingga hasilnya bisa diterima warga.
Dalam proses partisipatif tersebut, memang tidak mudah melakukan komunikasi dengan warga korban gempa. Mereka biasanya sulit untuk diajak berkomunikasi karena trauma. Membangun kembali semangat hidup mereka butuh kesabaran, yang perlu diingat cara berkomunikasi dengan para korban gempa tidak menampakkan seolah-olah para pemberi bantuan adalah raja yang perlu diikuti semuanya. Perlu sikap yang sama rata sama rasa yaitu bersikap sewajarnya berempati secara mendalam sambil mendorong agar mereka semangat menyongsong hidup baru.
Dalam proses penempatan rumah bagi korban gempa tersebut, apakah warga mendapatkan rumah secara gratis? Dalam hal ini perlu dipikirkan mekanisme memperoleh rumah tersebut, menurut hemat penulis proses memperoleh rumah tersebut tidak gratis melainkan warga korban gempa diberi berbagai kemudahan misalnya dengan fasilitas kredit. Hal ini dilakukan untuk membangun tanggungjawab warga korban gempa dalam merawat rumah juga dalam kaitannya dengan sumber dana pembangunan kawasan tersebut.
Kemudahan yang bisa diambil oleh para pemberi bantuan kepada korban gempa khususnya dalam hal penyediaan rumah ini adalah dengan memperbolehkan warga korban gempa tidak melalui proses bankable seperti; administrasi uang muka, kependudukan, slip gaji, bunga cicilan yang berat, dan sistem cicilan yang ringan. Untuk menghindari resiko yang lebih besar Bank harus memiliki sistem seleksi khusus penerima kredit pemilikan rumah atau KPR khusus ini dengan cara menerapkan sistem kelompok kecil yang memiliki tanggung jawab atas pinjaman yang macet.
Penerapan sistem ini adalah salahsatu sumbangsih dalam meringankan korban gempa. Sehingga mereka bisa tetap memiliki optimisme dalam memulai kehidupan baru, dengan adanya kemauan dari semua pihak terkait penyediaan rumah ini, bantuan yang seperti ini, akan lebih berguna dan bermanfaat bagi mereka.
Jakarta, 12 Oktober 2009
@mohon kritik dan tanggapan artikel:proilham@gmail.com
Artikel ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Kamis, 15 oktober 2009
Bisa dipastikan para korban gempa yang rumahnya rusak berat akan kesulitan mencari tempat tinggal yang layak, walaupun ada bantuan tenda darurat kondisinya akan serba terbatas. Agar kehidupan mereka bisa kembali produktif, saat ini menyiapkan rumah yang layak bagi mereka adalah kebutuhan penting penanganan pasca bencana.
Penyediaan rumah ini bisa diartikan dua hal yaitu; pertama, pemugaran rumah yang rusak dengan merenovasi agar tampak seperti semula atau membuat pondok sementara disamping rumah mereka yang rusak, serta perbaikan infrastruktur lingkungan sekitar. Kedua, penyediaan rumah baru yang dibangun dalam satu kawasan terpadu bagi korban gempa yang rumahnya sudah hancur total.
Dalam hal perbaikan rumah yang rusak ini memang sulit sekali direalisasikan oleh warga, mengingat biaya yang dikeluarkan akan besar dan prosesnyapun membutuhkan waktu lama. Selain itu bantuan yang diberikan untuk proses renovasi seringkali tidak cukup untuk membangun kembali rumah yang rusak. Biasanya kebanyakan warga lebih memilih merenovasi seadanya dan menggunakan uang bantuan tersebut untuk hal-hal lain.
Untuk itu proses rekonstruksi rumah warga korban gempa tersebut perlu dilakukan secara bertahap mulai dari penyediaan rumah sementara yang layak, pembangunan rumah baru hingga perbaikan infrastruktur dan rencana tataruang yang sesuai dengan kepentingan daerah. Semua itu perlu di kordinir oleh Pemerintah secara menyeluruh dan terpadu. Dalam proses pelaksanaannya perlu melibatkan warga secara partisipatif, agar hasilnya bisa diterima warga korban gempa.
Proses penyediaan rumah sementara bisa dilakukan dengan design yang serba minimalis baik dari segi bahan maupun luasan yang terpenting warga bisa berteduh layak. Namun perlu dipikirkan biaya pembangunan pondok sementara tersebut dengan biaya rekonstruksi secara total, jika perbedaanya tidak banyak. Maka lebih baik membangun secara total.
Sebetulnya untuk penyediaan rumah bagi korban gempa pilihan dengan menyediakan rumah pada kawasan baru yang sesuai dengan rencana tataruang kawasan di daerah tersebut lebih mudah dilakukan daripada harus merekonstruksi rumah rusak pada area yang sama. Dengan menyediakan rumah dikawasan baru, proses perencanaannya akan lebih terpadu dan bisa dilakukan secara sistematis.
Namun untuk membangun kawasan terpadu tersebut perlu prinsip kehati-hatian karena warga seringkali menolak untuk direlokasi ke kawasan baru, mereka lebih memilih bertahan ditempat lama karena alasan lahan tersebut sudah lama menjadi tempat tinggal atau ada alasan-alasan prinsip yang sulit untuk diubah.
Belajar dari proses rekonstruksi gempa yang terjadi di Aceh, banyak bantuan baik dari Indonesia maupun dari luar negeri yang fokus memberikan bantuan pengadaan rumah. Dari sekian banyak bantuan itu, ada beberapa kasus penolakan warga terhadap pemberian bantuan rumah tersebut. Hal ini dikarenakan warga tidak dilibatkan dalam mendesign bangunan yang sesuai dengan kebiasaan adat istiadat warga didaerah tersebut. Untuk itu penyediaan rumah ini perlu dilakukan secara partisipatif dan dilakukan secara bertahap sesuai kehendak warga sekitar.
Penyediaan rumah partisipatif
Dalam penyediaan rumah bagi korban gempa pada kawasan baru secara partisipatif, ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan yaitu; pertama, melakukan identifikasi secara menyeluruh mengenai kebutuhan jumlah unit rumah dan lahan yang akan dibangun sebagai kawasan perumahan bagi korban gempa. Kedua. Melakukan perencanaan partisipatif dalam menentukan pelaksanaan pembangunan fisik rumah dan sarana-prasarana kawasan baru perumahan tersebut. Ketiga, membentuk organisasi manajemen estat kawasan perumahan tersebut agar tertata dengan rapi.
Proses identifikasi mengenai kebutuhan jumlah unit rumah yang akan dibangun dan lahan yang siap untuk dijadikan kawasan baru ini, dimulai dengan mendata setiap warga yang terkena gempa dengan cara membentuk kelompok kecil antar warga, setiap kelompok kecil tersebut diberikan kewenangan untuk merumuskan kebutuhan dan anggota yang berhak mendapat rumah. Pihak pemberi bantuan atau donor hanya memonitor prosesnya dan menyusun rencana kerja secara menyeluruh sekaligus menyiapkan budget untuk proses penyediaan rumah tersebut.
Setelah itu proses perencanaan partisipatif yaitu merencanakan proses pelaksanaan pembangunan fisik rumah yang akan disediakan bagi korban gempa. Proses ini sedianya hanya diikuti oleh kordinator perwakilan kelompok warga, sehingga prosesnya lebih cepat. Selebihnya masukan warga akan diterjemahkan oleh pengembang dan tim konsultan lainnya untuk membangun kawasan terpadu.
Selama proses pembangunan berjalan, proses pengorganisasian warga tetap harus dilakukan terutama menyangkut penempatan dan pengaturan manajemen estat kawasan baru tersebut. Dengan adanya proses partisipatif, warga menjadi bagian dari proses rekonstruksi tersebut, sehingga hasilnya bisa diterima warga.
Dalam proses partisipatif tersebut, memang tidak mudah melakukan komunikasi dengan warga korban gempa. Mereka biasanya sulit untuk diajak berkomunikasi karena trauma. Membangun kembali semangat hidup mereka butuh kesabaran, yang perlu diingat cara berkomunikasi dengan para korban gempa tidak menampakkan seolah-olah para pemberi bantuan adalah raja yang perlu diikuti semuanya. Perlu sikap yang sama rata sama rasa yaitu bersikap sewajarnya berempati secara mendalam sambil mendorong agar mereka semangat menyongsong hidup baru.
Dalam proses penempatan rumah bagi korban gempa tersebut, apakah warga mendapatkan rumah secara gratis? Dalam hal ini perlu dipikirkan mekanisme memperoleh rumah tersebut, menurut hemat penulis proses memperoleh rumah tersebut tidak gratis melainkan warga korban gempa diberi berbagai kemudahan misalnya dengan fasilitas kredit. Hal ini dilakukan untuk membangun tanggungjawab warga korban gempa dalam merawat rumah juga dalam kaitannya dengan sumber dana pembangunan kawasan tersebut.
Kemudahan yang bisa diambil oleh para pemberi bantuan kepada korban gempa khususnya dalam hal penyediaan rumah ini adalah dengan memperbolehkan warga korban gempa tidak melalui proses bankable seperti; administrasi uang muka, kependudukan, slip gaji, bunga cicilan yang berat, dan sistem cicilan yang ringan. Untuk menghindari resiko yang lebih besar Bank harus memiliki sistem seleksi khusus penerima kredit pemilikan rumah atau KPR khusus ini dengan cara menerapkan sistem kelompok kecil yang memiliki tanggung jawab atas pinjaman yang macet.
Penerapan sistem ini adalah salahsatu sumbangsih dalam meringankan korban gempa. Sehingga mereka bisa tetap memiliki optimisme dalam memulai kehidupan baru, dengan adanya kemauan dari semua pihak terkait penyediaan rumah ini, bantuan yang seperti ini, akan lebih berguna dan bermanfaat bagi mereka.
Jakarta, 12 Oktober 2009
@mohon kritik dan tanggapan artikel:proilham@gmail.com
Artikel ini dimuat di Harian Bisnis Indonesia edisi Kamis, 15 oktober 2009
Sep 16, 2009
Reformasi Kelembagaan Kemenpera di Era Otonomi Daerah
Perubahan sistem ketatanegaraan di Indonesia telah berdampak pada berbagai bidang. Khususnya bidang perumahan dan permukiman, pembagian kerja dengan daerah telah dipayungi peraturan pemerintah (PP) NO. 38 Tahun 2007. Pembagian kerja ini dilandasi oleh semangat untuk membangun tanggung jawab bersama dalam hal penyediaan hunian layak bagi masyarakat.
Namun dalam implementasinya, PP No 38 Tahun 2007 ini seringkali di benturkan dengan PP No 41 Tahun 2007 tentang Organisasi Perangkat Daerah, dimana Daerah berhak mengatur perangkat organisasinya sendiri sesuai kebutuhan dan kapasitas daerah tersebut. Terutama dalam mengatur jumlah dan nama Dinas Daerah. Jika dibentuk Dinas Daerah yang membidangi perumahan dan permukiman maka konsekuensinya Dinas tersebut harus membuat anggaran dan kebijakan tersendiri. Tentunya hal ini akan berat dilakukan oleh daerah yang belum menjadikan bidang perumahan dan permukiman menjadi konsentrasi pembangunan. Bentuk lain seperti Kantor, atau Lembaga Teknis daerah pada intinya permasalahannya terletak pada ketersediaan dana dan political wiil dari daerah.
Untuk mendorong Daerah agar merespon PP NO 38 Tahun 2007, Pemerintah Pusat terlebih dahulu harus merombak sistem kelembagaannya. Agar dalam operasionalnya daerah memiliki panduan dalam pelaksanaan tugas pengembangan perumahan dan permukiman didaerah.
Perombakan sistem kelembagaan yang dimaksud adalah melakukan upaya penguatan dengan didukung oleh regulasi yang ada. Misalnya; setiap kebijakan pemerintah pusat memiliki ketentuan mengikat ke daerah, walaupun era otonomi daerah wewenang dearah cukup besar. Namun dibidang perumahan ini secara grand design pemerintah pusat bisa mengatur ruang lingkup setiap kebijakan pembangunan perumahan dan permukiman. Dimana fungsi daerah dan dimana fungsi pusat, itu semuanya sudah ditentukan bersama-sama antara pemerintah daerah dan pusat. Dengan adanya keterkaitan pembangunan perumahan dan permukiman antara pusat dan daerah. Maka secara tidak langsung persoalan visi bersama sudah mulai teratasi, tinggal pelaksanaan di daerah yang perlu keseriusan.
Selain itu dalam aspek kelembagaan, hal-hal yang perlu mendapat perhatian dan perbaikan adalah menyangkut pola kordinasi setiap instansi yang secara langsung berhubungan dengan bidang perumahan dan permukiman, seperti, Perumnas, Bapertarum-PNS, YKPP, BTN, Jamsostek, PLN, BPN dll. Pola koordinasi ini harus jelas, sehingga Kemenpera dapat menjalankan setiap programnya dengan baik. Secara garis besar hal-hal pokok yang menyangkut perbaikan kelembagaan terdiri dari dua (2) aspek:
1. Aspek Kelembagaan
a. Badan Operasional Perumahan Rakyat
b. Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah
2. Aspek Regulasi Pendukung
a. Kepres, Kepmen; Secara umum badan ini
sebagai kordinator instansi pelaksana bidang perumahan seperti; pertanahan, pendanaan, sarana prasarana, pembangunan, perijinan, kelistrikan, fasum/fasos, lingkungan, budaya, dll.
b. PP No 38 Tahun 2007; PP No41 Tahun 2007
Perda ; Pergub; PerWalikota; Perbupati
Idealnya Badan Operasional ini merupakan respresentasi dari seluruh instansi pemerintah yang menyangkut perumahan. Badan operasional ini sebagai pusat informasi dan komunikasi, dengan tujuang menjalankan visi bersama dari semua instnsi pemerintah yang terkait perumahan dan permukiman. Dengan adanya badan ini diharapakn pembangunan perumahan rakyat bisa lebih integratif sehingga penyelenggaraannya menjadi terarah.
Pada gambar dimuka terdapat alur hierarki setiap level pemerintahan memiliki komitmen untuk menuju pada visi bersama. Kemudian ada legitimasi hukum yang mengatur setiap Dinas Perumahan Provinsi dan Dinas Perumahan Kab/Kota dan setiap aktivitas yang terkait dengan sektor perumahan. Dalam proses penyusunan program partisipasi masyarakat di setiap level dimungkinkan untuk terlibat aktif. Agar prosesnya sesuai dengan harapan masyarakat. Pelaksanaan struktur manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional tersebut akan berjalan baik apabila memenuhi persyaratan dibawah ini, yaitu :
1.Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah.
2.Terdapat anggaran pembangunan yang feasible untuk membangun bidang perumahan dan pengembangan permukiman.
3.Adanya sumber daya manusia (SDM) yang handal dalam bidang perumahan dan permukinan.
Sekarang ini masalah utama yang muncul dalam menjalankan struktur manajemen perumahan nasional tersebut adalah setiap Daerah banyak yang belum memiliki Dinas Perumahan.
Sehingga sulit sekali untuk membangun komunikasi dalam menentukan program pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Untuk itu langkah pertama yang perlu dilakukan untuk Kemenpera di masa mendatang adalah mempercepat adanya Dinas Perumahan di setiap Daerah sesuai dengan amanat Peraturan Pemerintah No.38 Tahun 2007.
Selain masalah kelembagaan yang belum ada. Masalah utama lainnya adalah mengenai anggaran biaya untuk bidang perumahan dan permukiman sangat terbatas. Setiap Daerah diprediksi sulit mengalokasikan dana untuk bidang perumahan dan permukiman. Mengingat kebutuhan prioritas lainnya seperti; anggaran pendidikan, kesehatan dan kemiskinan mendesak harus dipenuhi. Untuk menyiasati hal ini daerah bisa membangun kemitraan bisnis dengan pihak swasta dengan memberikan insentif baik dari segi perijinan maupun sektor pajak.
Dari segi sumber daya yang memahami bidang perumahan dan permukiman. Daerah harus mulai melakukan pelatihan-pelatihan untuk menghasilkan birokrasi yang memahami secara mendalam bidang public housing dengan segala aspek terkaitnya.
Setelah semua prasyarat terpenuhi untuk menjalankan manajemen pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Selanjutnya dibutuhkan visi bersama yang menjadi cita ideal bidang perumahan dan permukiman. Visi bersama tersebut dirumuskan bersama antara Pemerintah Pusat dan Daerah.
Sebetulnya pada era tahun 90-an pemerintah melalui Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) telah menghasilkan visi pembangunan perumahan dan permukiman 2020 yang berisi : ”setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat dan aman harmonis dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat berjatidiri, mandiri dan produktif”. Visi tersebut terangkum dalam gagasan yang cukup komprehensif yaitu Kebijakan Dan Strategi Nasional Pembangunan Perumahan Dan Permukiman (KSNPP). Kebijakan ini berdasarkan pada program arahan dari Pelita V dan UU No. 4 Tahun 1992.
Secara konseptual KSNPP sudah lengkap dan baik. Kebijakan KSNPP mengalami perubahan karena dianggap sudah tidak relevan dengan perkembangan zaman. Perubahan antara lain dilakukan melalui Surat Keputusan Menteri KIMPRASWIL No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.
Pada era pemerintahan sekarang ini, Kemenpera memiliki banyak program yang terkait dengan perumahan rakyat. Namun program-program tersebut bisa dikatakan hanya sebatas program seremonial yang bersifat jangka pendek. Karena apabila mengacu kepada syarat manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman. Maka Kemenpera selama ini belum bisa optimal menjalankan programnya.
Untuk mengoptimalkan peran dan kepentingan pembangunan perumahan rakyat dapat diwujudkan melalui dua hal pokok, kedua hal pokok itu antara lain :
1.Adanya Departemen Perumahan di tingkat Pemerintah Pusat dan Dinas Perumahan di tingkat Pemerintah Daerah Provinisi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota seluruh Indonesia. Keberadaan Departemen ini berbeda dengan Kementrian Negara. Departemen memiliki kewenangan menentukan anggaran dan mengelolanya sampai ke struktur organisasi tingkat Daerah. Dari mulai perrencanaan, pelaksanaan hingga pengawasan dapat dioptimalkan. Meski demikian ada beberapa syarat yang perlu diperhatikan berkaitan dengan keberadaan Departemen Perumahan tersebut, yaitu :
•Legitimasi atau pengakuan dari berbagai pihak baik dari aspek hukum dan perundang-undangan, kelembagaan negara, maupun yang mendukung keberadaan Departemen ini.
•Sinergi kerja dengan berbagai Lembaga dan Instansi yang terkait terutama menyangkut besaran subsidi kredit perumahan dengan Depkeu, kerjasama dalam hal pembangunan kelistrikan dengan PLN, kordinasi masalah pertanahan dengan BPN.
2.Adanya blue print strategi transformasi model pembangunan perumahan dan permukiman secara nasional dengan Dinas Perumahan ditingkat Provinsi dan Kab/Kota yang jelas dan menyeluruh serta memperlihatkan profesionalisme kerja.
Dalam kaitan blue print tersebut ada beberapa indikator yang perlu dikaji lebih jauh. Indikator yang dimaksud adalah sebuah pernyataan yang merupakan cerminan dari aspek-aspek penting tentang masa depan ideal pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Idealnya indikator ini dihasilkan dari proses diskusi panjang semua pemangku kepentingan perumahan dan permukiman di semua tingkatan pemerintahan. Namun sebagai gambaran indikator tersebut terdiri dari beberapa aspek dibawah ini, diantaranya;
A.Aspek Kebijakan
-Adanya kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dengan prioritas masyarakat berpenghasilan rendah. Mengoptimalkan kebijakan realisasi pembangunan dengan perbandingan 1:3:6.
-Anggaran Kebijakan Anggaran Perumahan rakyat dapat dialokasikan minimal 1% dari total APBN.
-Adanya kebijakan pemberian insentif bagi pelaku pembangunan perumahan dan permukiman baik lembaga formal, informal maupun perorangan.
B.Aspek Kelembagaan
-Terbentuknya Dinas Perumahan Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota disetiap Daerah.
-Terbentuknya lembaga atau badan perijinan one stop services yang mengurusi bidang perumahan dan permukiman, untuk mendorong keterpaduan kepentingan antara; Badan Pertanahan Nasional (BPN), Perusahaan Listrik Negara (PLN), Birokrasi Pemda dan pihak swasta.
-Adanya SDM birokrasi yang handal terkait bidang perumahan dan permukiman.
-Pembinaan pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan melalui forum pelaku pembangunan perumahan dan permukiman serta stakeholder perumahan untuk mendapatkan masukan yang lebih partisipatif.
C.Aspek Pembiayaan
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang bisa lebih menjangkau ke semua lapisan masyarakat.
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang terintegrasi. Dalam hal ini sangat dimungkinkan untuk dibentuk Lembaga Keuangan atau Bank yang khusus membidangi Perumahan dan Permukiman.
-Optimalisasi kinerja lembaga alternatif pembiayaan perumahan seperti; PT SMF, Bapertarum-PNS,dll.
D.Aspek Pertanahan dan Tata ruang
-Adanya kebijakan pertanahan dan tata ruang untuk perumahan dan permukiman masyarakat yang berpenghasilan rendah.
-Adanya pengendalian tata ruang tingkat nasional dan wilayah yang terintegrasi dalam satu kesatuan sistem. Dalam hal ini ada sebuah blue print tentang pembangunan kawasan untuk perumahan dan permukiman.
-Pengembangan lahan dan tata ruang diarahkan untuk pembangunan berkelanjutan yang berdimensi sosial.
Dengan konsistensi dalam menjalankan setiap kebijakan bidang perumahan dan permukiman serta didukung oleh birokrasi yang handal. Tujuan blue print tersebut bisa tercapai. Langkah selanjutnya untuk untuk menjalankan blue print tersebut. Perlu ada strategi penyusunan regulasi pembangunan yang bisa menggerakkan visi besar pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional.
*tulisan secara subtansi hampir sama dengan yang sebelumya ada penekanan dan penambahan sedikit.
mohon komentar pengunjung...
proilham@gmail.com
Namun dalam implementasinya, PP No 38 Tahun 2007 ini seringkali di benturkan dengan PP No 41 Tahun 2007 tentang Organisasi Perangkat Daerah, dimana Daerah berhak mengatur perangkat organisasinya sendiri sesuai kebutuhan dan kapasitas daerah tersebut. Terutama dalam mengatur jumlah dan nama Dinas Daerah. Jika dibentuk Dinas Daerah yang membidangi perumahan dan permukiman maka konsekuensinya Dinas tersebut harus membuat anggaran dan kebijakan tersendiri. Tentunya hal ini akan berat dilakukan oleh daerah yang belum menjadikan bidang perumahan dan permukiman menjadi konsentrasi pembangunan. Bentuk lain seperti Kantor, atau Lembaga Teknis daerah pada intinya permasalahannya terletak pada ketersediaan dana dan political wiil dari daerah.
Untuk mendorong Daerah agar merespon PP NO 38 Tahun 2007, Pemerintah Pusat terlebih dahulu harus merombak sistem kelembagaannya. Agar dalam operasionalnya daerah memiliki panduan dalam pelaksanaan tugas pengembangan perumahan dan permukiman didaerah.
Perombakan sistem kelembagaan yang dimaksud adalah melakukan upaya penguatan dengan didukung oleh regulasi yang ada. Misalnya; setiap kebijakan pemerintah pusat memiliki ketentuan mengikat ke daerah, walaupun era otonomi daerah wewenang dearah cukup besar. Namun dibidang perumahan ini secara grand design pemerintah pusat bisa mengatur ruang lingkup setiap kebijakan pembangunan perumahan dan permukiman. Dimana fungsi daerah dan dimana fungsi pusat, itu semuanya sudah ditentukan bersama-sama antara pemerintah daerah dan pusat. Dengan adanya keterkaitan pembangunan perumahan dan permukiman antara pusat dan daerah. Maka secara tidak langsung persoalan visi bersama sudah mulai teratasi, tinggal pelaksanaan di daerah yang perlu keseriusan.
Selain itu dalam aspek kelembagaan, hal-hal yang perlu mendapat perhatian dan perbaikan adalah menyangkut pola kordinasi setiap instansi yang secara langsung berhubungan dengan bidang perumahan dan permukiman, seperti, Perumnas, Bapertarum-PNS, YKPP, BTN, Jamsostek, PLN, BPN dll. Pola koordinasi ini harus jelas, sehingga Kemenpera dapat menjalankan setiap programnya dengan baik. Secara garis besar hal-hal pokok yang menyangkut perbaikan kelembagaan terdiri dari dua (2) aspek:
1. Aspek Kelembagaan
a. Badan Operasional Perumahan Rakyat
b. Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah
2. Aspek Regulasi Pendukung
a. Kepres, Kepmen; Secara umum badan ini
sebagai kordinator instansi pelaksana bidang perumahan seperti; pertanahan, pendanaan, sarana prasarana, pembangunan, perijinan, kelistrikan, fasum/fasos, lingkungan, budaya, dll.
b. PP No 38 Tahun 2007; PP No41 Tahun 2007
Perda ; Pergub; PerWalikota; Perbupati
Idealnya Badan Operasional ini merupakan respresentasi dari seluruh instansi pemerintah yang menyangkut perumahan. Badan operasional ini sebagai pusat informasi dan komunikasi, dengan tujuang menjalankan visi bersama dari semua instnsi pemerintah yang terkait perumahan dan permukiman. Dengan adanya badan ini diharapakn pembangunan perumahan rakyat bisa lebih integratif sehingga penyelenggaraannya menjadi terarah.
Pada gambar dimuka terdapat alur hierarki setiap level pemerintahan memiliki komitmen untuk menuju pada visi bersama. Kemudian ada legitimasi hukum yang mengatur setiap Dinas Perumahan Provinsi dan Dinas Perumahan Kab/Kota dan setiap aktivitas yang terkait dengan sektor perumahan. Dalam proses penyusunan program partisipasi masyarakat di setiap level dimungkinkan untuk terlibat aktif. Agar prosesnya sesuai dengan harapan masyarakat. Pelaksanaan struktur manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional tersebut akan berjalan baik apabila memenuhi persyaratan dibawah ini, yaitu :
1.Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah.
2.Terdapat anggaran pembangunan yang feasible untuk membangun bidang perumahan dan pengembangan permukiman.
3.Adanya sumber daya manusia (SDM) yang handal dalam bidang perumahan dan permukinan.
Sekarang ini masalah utama yang muncul dalam menjalankan struktur manajemen perumahan nasional tersebut adalah setiap Daerah banyak yang belum memiliki Dinas Perumahan.
Sehingga sulit sekali untuk membangun komunikasi dalam menentukan program pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Untuk itu langkah pertama yang perlu dilakukan untuk Kemenpera di masa mendatang adalah mempercepat adanya Dinas Perumahan di setiap Daerah sesuai dengan amanat Peraturan Pemerintah No.38 Tahun 2007.
Selain masalah kelembagaan yang belum ada. Masalah utama lainnya adalah mengenai anggaran biaya untuk bidang perumahan dan permukiman sangat terbatas. Setiap Daerah diprediksi sulit mengalokasikan dana untuk bidang perumahan dan permukiman. Mengingat kebutuhan prioritas lainnya seperti; anggaran pendidikan, kesehatan dan kemiskinan mendesak harus dipenuhi. Untuk menyiasati hal ini daerah bisa membangun kemitraan bisnis dengan pihak swasta dengan memberikan insentif baik dari segi perijinan maupun sektor pajak.
Dari segi sumber daya yang memahami bidang perumahan dan permukiman. Daerah harus mulai melakukan pelatihan-pelatihan untuk menghasilkan birokrasi yang memahami secara mendalam bidang public housing dengan segala aspek terkaitnya.
Setelah semua prasyarat terpenuhi untuk menjalankan manajemen pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Selanjutnya dibutuhkan visi bersama yang menjadi cita ideal bidang perumahan dan permukiman. Visi bersama tersebut dirumuskan bersama antara Pemerintah Pusat dan Daerah.
Sebetulnya pada era tahun 90-an pemerintah melalui Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) telah menghasilkan visi pembangunan perumahan dan permukiman 2020 yang berisi : ”setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat dan aman harmonis dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat berjatidiri, mandiri dan produktif”. Visi tersebut terangkum dalam gagasan yang cukup komprehensif yaitu Kebijakan Dan Strategi Nasional Pembangunan Perumahan Dan Permukiman (KSNPP). Kebijakan ini berdasarkan pada program arahan dari Pelita V dan UU No. 4 Tahun 1992.
Secara konseptual KSNPP sudah lengkap dan baik. Kebijakan KSNPP mengalami perubahan karena dianggap sudah tidak relevan dengan perkembangan zaman. Perubahan antara lain dilakukan melalui Surat Keputusan Menteri KIMPRASWIL No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.
Pada era pemerintahan sekarang ini, Kemenpera memiliki banyak program yang terkait dengan perumahan rakyat. Namun program-program tersebut bisa dikatakan hanya sebatas program seremonial yang bersifat jangka pendek. Karena apabila mengacu kepada syarat manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman. Maka Kemenpera selama ini belum bisa optimal menjalankan programnya.
Untuk mengoptimalkan peran dan kepentingan pembangunan perumahan rakyat dapat diwujudkan melalui dua hal pokok, kedua hal pokok itu antara lain :
1.Adanya Departemen Perumahan di tingkat Pemerintah Pusat dan Dinas Perumahan di tingkat Pemerintah Daerah Provinisi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota seluruh Indonesia. Keberadaan Departemen ini berbeda dengan Kementrian Negara. Departemen memiliki kewenangan menentukan anggaran dan mengelolanya sampai ke struktur organisasi tingkat Daerah. Dari mulai perrencanaan, pelaksanaan hingga pengawasan dapat dioptimalkan. Meski demikian ada beberapa syarat yang perlu diperhatikan berkaitan dengan keberadaan Departemen Perumahan tersebut, yaitu :
•Legitimasi atau pengakuan dari berbagai pihak baik dari aspek hukum dan perundang-undangan, kelembagaan negara, maupun yang mendukung keberadaan Departemen ini.
•Sinergi kerja dengan berbagai Lembaga dan Instansi yang terkait terutama menyangkut besaran subsidi kredit perumahan dengan Depkeu, kerjasama dalam hal pembangunan kelistrikan dengan PLN, kordinasi masalah pertanahan dengan BPN.
2.Adanya blue print strategi transformasi model pembangunan perumahan dan permukiman secara nasional dengan Dinas Perumahan ditingkat Provinsi dan Kab/Kota yang jelas dan menyeluruh serta memperlihatkan profesionalisme kerja.
Dalam kaitan blue print tersebut ada beberapa indikator yang perlu dikaji lebih jauh. Indikator yang dimaksud adalah sebuah pernyataan yang merupakan cerminan dari aspek-aspek penting tentang masa depan ideal pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Idealnya indikator ini dihasilkan dari proses diskusi panjang semua pemangku kepentingan perumahan dan permukiman di semua tingkatan pemerintahan. Namun sebagai gambaran indikator tersebut terdiri dari beberapa aspek dibawah ini, diantaranya;
A.Aspek Kebijakan
-Adanya kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dengan prioritas masyarakat berpenghasilan rendah. Mengoptimalkan kebijakan realisasi pembangunan dengan perbandingan 1:3:6.
-Anggaran Kebijakan Anggaran Perumahan rakyat dapat dialokasikan minimal 1% dari total APBN.
-Adanya kebijakan pemberian insentif bagi pelaku pembangunan perumahan dan permukiman baik lembaga formal, informal maupun perorangan.
B.Aspek Kelembagaan
-Terbentuknya Dinas Perumahan Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota disetiap Daerah.
-Terbentuknya lembaga atau badan perijinan one stop services yang mengurusi bidang perumahan dan permukiman, untuk mendorong keterpaduan kepentingan antara; Badan Pertanahan Nasional (BPN), Perusahaan Listrik Negara (PLN), Birokrasi Pemda dan pihak swasta.
-Adanya SDM birokrasi yang handal terkait bidang perumahan dan permukiman.
-Pembinaan pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan melalui forum pelaku pembangunan perumahan dan permukiman serta stakeholder perumahan untuk mendapatkan masukan yang lebih partisipatif.
C.Aspek Pembiayaan
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang bisa lebih menjangkau ke semua lapisan masyarakat.
-Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang terintegrasi. Dalam hal ini sangat dimungkinkan untuk dibentuk Lembaga Keuangan atau Bank yang khusus membidangi Perumahan dan Permukiman.
-Optimalisasi kinerja lembaga alternatif pembiayaan perumahan seperti; PT SMF, Bapertarum-PNS,dll.
D.Aspek Pertanahan dan Tata ruang
-Adanya kebijakan pertanahan dan tata ruang untuk perumahan dan permukiman masyarakat yang berpenghasilan rendah.
-Adanya pengendalian tata ruang tingkat nasional dan wilayah yang terintegrasi dalam satu kesatuan sistem. Dalam hal ini ada sebuah blue print tentang pembangunan kawasan untuk perumahan dan permukiman.
-Pengembangan lahan dan tata ruang diarahkan untuk pembangunan berkelanjutan yang berdimensi sosial.
Dengan konsistensi dalam menjalankan setiap kebijakan bidang perumahan dan permukiman serta didukung oleh birokrasi yang handal. Tujuan blue print tersebut bisa tercapai. Langkah selanjutnya untuk untuk menjalankan blue print tersebut. Perlu ada strategi penyusunan regulasi pembangunan yang bisa menggerakkan visi besar pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional.
*tulisan secara subtansi hampir sama dengan yang sebelumya ada penekanan dan penambahan sedikit.
mohon komentar pengunjung...
proilham@gmail.com
Sep 8, 2009
USULAN PROGRAM 100 HARI KEMENPERA
Kompleksitas masalah perumahan dan permukiman di Indonesia harus diselesaikan secara komprehensif. Karena bidang ini melibatkan berbagai sektor, sehingga pengelolaannya harus terpadu dan menyeluruh. Untuk itu dalam kerjanya perlu didukung oleh sistem kelembagaan yang efektif dan efisien.
Pengelolaan bidang perumahan dan permukiman di Indonesia sejak pra kemerdekaan hingga era reformasi memang telah banyak mengalami perubahan yang signifikan, seperti; pembentukan Kementerian Perumahan Rakyat sebagai kordinator seluruh aktivitas bidang perumahan rakyat, pembentukan Bapertarum-PNS untuk membantu penyediaan rumah bagi kalangan pegawai negeri sipil, pendirian PT Sarana Multi griya Finance (SMF) sebagai alternatif pembiayaan perumahan, dll.
Namun perkembangan bidang perumahan dan permukiman tersebut tidak diikuti dengan penguatan regulasi dan kelembagaan. Sekarang ini Kemenpera hanya berfungsi sebagai kordinator yang tugasnya adalah mengkordinir aktivitas bidang perumahan dan permukiman di Indonesia.
Masalah strategis yang terkait bidang perumahan dan permukiman seperti; pembiayaan, penguasaan tanah dan tataruang, perijinan serta operasional pelaksanaanya. Selama ini menjadi masalah yang sulit dipecahkan oleh Kemenpera. Karena kurangnya wewenang dan sistem kelembagaan yang tidak melingkupi semua masalah tersebut.
Dengan demikian dimasa kabinet pemerintahan 2009-2014 mendatang, perlu ada upaya untuk membenahi wewenang dan sistem kelembagaan tersebut. Agar kinerja Kemenpera kedepan lebih kuat dan produktif sehingga agenda-agenda perumahan rakyat bisa dilaksanakan sesuai harapan.
Usulan agenda 100 hari bidang perumahan ini memuat beberapa hal diantaranya : Reformasi Kelembagaan Kemenpera di Era Otonomi Daerah, kemudian setelah adanya format dari reformasi kelembagaan tersebut, maka selanjutnya akan dipaparkan Strategi Penyusunan Regulasi Terkait Bidang Perumahan dan Permukiman hal ini penting untuk mendukung sistem kelembagaan Kemenpera. Kemudian setelah regulasi dan kelembagaan mendapatkan blue print-nya, selanjutnya perlu Format Kerangka Kerja Bidang Perumahan Rakyat.
continued...
komentar dong
Pengelolaan bidang perumahan dan permukiman di Indonesia sejak pra kemerdekaan hingga era reformasi memang telah banyak mengalami perubahan yang signifikan, seperti; pembentukan Kementerian Perumahan Rakyat sebagai kordinator seluruh aktivitas bidang perumahan rakyat, pembentukan Bapertarum-PNS untuk membantu penyediaan rumah bagi kalangan pegawai negeri sipil, pendirian PT Sarana Multi griya Finance (SMF) sebagai alternatif pembiayaan perumahan, dll.
Namun perkembangan bidang perumahan dan permukiman tersebut tidak diikuti dengan penguatan regulasi dan kelembagaan. Sekarang ini Kemenpera hanya berfungsi sebagai kordinator yang tugasnya adalah mengkordinir aktivitas bidang perumahan dan permukiman di Indonesia.
Masalah strategis yang terkait bidang perumahan dan permukiman seperti; pembiayaan, penguasaan tanah dan tataruang, perijinan serta operasional pelaksanaanya. Selama ini menjadi masalah yang sulit dipecahkan oleh Kemenpera. Karena kurangnya wewenang dan sistem kelembagaan yang tidak melingkupi semua masalah tersebut.
Dengan demikian dimasa kabinet pemerintahan 2009-2014 mendatang, perlu ada upaya untuk membenahi wewenang dan sistem kelembagaan tersebut. Agar kinerja Kemenpera kedepan lebih kuat dan produktif sehingga agenda-agenda perumahan rakyat bisa dilaksanakan sesuai harapan.
Usulan agenda 100 hari bidang perumahan ini memuat beberapa hal diantaranya : Reformasi Kelembagaan Kemenpera di Era Otonomi Daerah, kemudian setelah adanya format dari reformasi kelembagaan tersebut, maka selanjutnya akan dipaparkan Strategi Penyusunan Regulasi Terkait Bidang Perumahan dan Permukiman hal ini penting untuk mendukung sistem kelembagaan Kemenpera. Kemudian setelah regulasi dan kelembagaan mendapatkan blue print-nya, selanjutnya perlu Format Kerangka Kerja Bidang Perumahan Rakyat.
continued...
komentar dong
Jul 14, 2009
Arah Perumahan Rakyat 2009-2014
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Walaupun bersifat politis, posisi Menteri khususnya Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) tidak bisa dipandang sebelah mata. Perlu orang tepat dan memiliki kapasitas yang mumpuni. Karena bidang perumahan rakyat merupakan hak dasar rakyat yang perlu dipenuhi secepat mungkin oleh Pemerintah, sehingga pengelolaannya harus dinakhkodai oleh orang yang tepat.
Selama ini pengelolaan perumahan rakyat terkendala struktur kelembagaan dan finansial yang terbatas. Namun untuk masalah finansial relatif terselesaikan dengan adanya alokasi anggaran dalam APBN 2009 sebesar Rp 2,5 Trilyun. Artinya pemerintahan SBY kedepan kemungkinan akan tetap berkomitmen mendorong sektor perumahan rakyat.
Mengenai struktur kelembagaan memang selama ini bidang perumahan rakyat hanya bersifat Kementerian yaitu hanya bersifat kordinatif langsung dibawah Presiden. Kemenpera tidak bisa melakukan inisiatif budget untuk membuat program-program yang lebih riil, karena anggarannya hanya untuk kordinatif. Sehingga selama kabinet pemerintahan kemarin, Kemenpera hanya menjadi pelengkap yang hanya menjalankan fungsi seremonial belaka.
Tentunya kendala tersebut harus diselesaikan dengan mendorong Presiden terpilih agar bersedia mengeluarkan kebijakan yang mendukung wewenang Kemenpera. Jika memang kebijakan itu sulit untuk mengarah pada sistem struktur Kemenpera yang mengakar di Daerah, maka tidak salah jika ada hubungan baik yang terus dijalin dengan daerah terutama Daerah yang memiliki PAD besar dan termasuk kota-kota yang padat penduduknya. Karena pembangunan perumahan dan permukiman sebagai langkah awal harus bermulai dari penataan perkotaan agar kedepan tidak terjadi obesitas perkotaan.
Kemungkinan Kemenpera 2009-2014 akan menghadapi masalah yang sama. Namun demikian untuk efektifitas kerja perlu ada arah dan penekanan dari segi isu dan program (road map). Misalnya; Penekanan pada bentuk loby dengan Pemerintah Daerah atau Pemda dalam hal pembentukan Dinas Perumahan di daerah atau dalam hal pemenuhan rumah untuk rakyat di daerah.
Pengamatan penulis selama kepemimpinan Pak Yusuf Asy’ari, loby yang dilakukan sangat lemah. Sehingga seringkali Pemda tidak memiliki kepedulian untuk mengikuti anjuran Menpera. Padahal yang diperlukan adalah pendekatan interpersonal untuk memajukan perumahan rakyat diseluruh pelosok Indonesia.
Selain itu penekanan pada program yang konkrit dan bisa dijadikan unggulan sepertinya perlu dilakukan. Misalnya program untuk mengatasi backlog rumah yang jumlahnya mencapai 5,8 juta unit hingga akhir tahun 2009 ini bisa disiasati dengan penentuan target-target setiap tahunnya sehingga posisinya terus menurun dengan diikuti pembentuk komite-komite pencarian dana segar dan insiasi kerjasama yang sesuai dengan aturan perundang-undangan dengan berbagai pihak.
Walaupun sebenarnya, fungsi Kemenpera tidak langsung menjadi pelaku produksi perumahan. Tetapi kemenpera perlu membangun track bagi para pelaku perumahan agar bisa lebih mudah dan leluasa dalam mengurangi backlog ini. Untuk itu Kemenpera kedepan perlu diisi oleh orang yang kuat dan paham mengenai kondisi perumahan rakyat.
Sebagai catatan, ada beberapa pekerjaan rumah yang belum terselesaikan Menpera 2004-2009, yaitu, pertama, menyangkut program 1000 menara rusun. Program ini sudah tepat dari segi kajian untuk mengatasi masalah kepadatan penduduk di perkotaan. Namun banyak masalah yang muncul juga masih belum terselesaikan. Kedepan program ini betul-betul harus dibackup langsung oleh Presiden dan Menpera bekerja optimal mengkordinir seluruh instansi terkait.
Kedua, pembiayaan perumahan bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR. Masalah pembiayaan ini terkait dengan Perbankan sedangkan untuk mengakses perbankan, MBR memiliki kendala administratif. Untuk itu saya kira Menpera harus berani mengambil keputusan membuat semacam lembaga pembiayaan baik Bank maupun non bank yang bersifat alternatif. Syukur jika berani mewujudkan Bank Perumahan Rakyat yang bisa diakses MBR tersebut.
Ketiga, pembinaan pelaku pembangunan perumahan baik formal maupun swadaya. Pembinaan ini seringkali dimaknai hanya dalam konteks seremonial seperti; kegiatan-kegiatan seminar, kunjungan-kunjungan dll. Padahal makna pembinaan ini sangat penting untuk kesinambungan pembangunan perumahan yaitu dengan melakukan upaya-upaya memberi ruang dan kemudahan bagi pelaku pengembangan perumahan. Ruang yang dimaksud adalah adanya fasilitasi dalam mengakses tanah, jaringan listrik dan kemudahan lainnya.
Keempat, pembentukan manajemen informasi yang integratif terkait dengan pengembangan sektor perumahan rakyat di seluruh Indonesia. Hal ini penting, karena masalah perumahan sangat kompleks, data yang dimiliki juga seringkali berbeda dengan yang lainnya, kondisi daerah juga berbeda-beda. Untuk itu dengan adanya sistem informasi yang komprehensif pemenuhan kebutuhan rumah akan terukur dan sesuai kondisi daerah-daerah.
Kelima, mendorong pembangunan berkelanjutan dalam program pemenuhan kebutuhan rumah. Agar setiap pengelolaan dan pembangunan perumahan bisa diarahkan dalam jangka panjang. Pembinaan lingkungan ini penting agar kedepan masalah permukiman dan perumahan menjadi semakin lebih baik lagi.
Kelima agenda perumahan rakyat 2009-2014 ini penting untuk dielaborasi lebih jauh lagi. Harapannya siapapun yang menjadi Menpera 1, program perumahan rakyat harus dapat dirasakan oleh masyarakat. Jangan sampai karena hanya berbagi kue kekuasaan pemegang kendali perumahan rakyat kedepan tidak memiliki sense terhadap masalah perumahan. Apalagi orang yang terpilih nanti tidak memiliki rekam jejak terhadap dinamika perumahan rakyat di Indonesia.
Jakarta, 13 Juli 2009
Terimakasih.
Mohon saran, tanggapan atau kritik :
proilham@gmail.com
Walaupun bersifat politis, posisi Menteri khususnya Menteri Perumahan Rakyat (Menpera) tidak bisa dipandang sebelah mata. Perlu orang tepat dan memiliki kapasitas yang mumpuni. Karena bidang perumahan rakyat merupakan hak dasar rakyat yang perlu dipenuhi secepat mungkin oleh Pemerintah, sehingga pengelolaannya harus dinakhkodai oleh orang yang tepat.
Selama ini pengelolaan perumahan rakyat terkendala struktur kelembagaan dan finansial yang terbatas. Namun untuk masalah finansial relatif terselesaikan dengan adanya alokasi anggaran dalam APBN 2009 sebesar Rp 2,5 Trilyun. Artinya pemerintahan SBY kedepan kemungkinan akan tetap berkomitmen mendorong sektor perumahan rakyat.
Mengenai struktur kelembagaan memang selama ini bidang perumahan rakyat hanya bersifat Kementerian yaitu hanya bersifat kordinatif langsung dibawah Presiden. Kemenpera tidak bisa melakukan inisiatif budget untuk membuat program-program yang lebih riil, karena anggarannya hanya untuk kordinatif. Sehingga selama kabinet pemerintahan kemarin, Kemenpera hanya menjadi pelengkap yang hanya menjalankan fungsi seremonial belaka.
Tentunya kendala tersebut harus diselesaikan dengan mendorong Presiden terpilih agar bersedia mengeluarkan kebijakan yang mendukung wewenang Kemenpera. Jika memang kebijakan itu sulit untuk mengarah pada sistem struktur Kemenpera yang mengakar di Daerah, maka tidak salah jika ada hubungan baik yang terus dijalin dengan daerah terutama Daerah yang memiliki PAD besar dan termasuk kota-kota yang padat penduduknya. Karena pembangunan perumahan dan permukiman sebagai langkah awal harus bermulai dari penataan perkotaan agar kedepan tidak terjadi obesitas perkotaan.
Kemungkinan Kemenpera 2009-2014 akan menghadapi masalah yang sama. Namun demikian untuk efektifitas kerja perlu ada arah dan penekanan dari segi isu dan program (road map). Misalnya; Penekanan pada bentuk loby dengan Pemerintah Daerah atau Pemda dalam hal pembentukan Dinas Perumahan di daerah atau dalam hal pemenuhan rumah untuk rakyat di daerah.
Pengamatan penulis selama kepemimpinan Pak Yusuf Asy’ari, loby yang dilakukan sangat lemah. Sehingga seringkali Pemda tidak memiliki kepedulian untuk mengikuti anjuran Menpera. Padahal yang diperlukan adalah pendekatan interpersonal untuk memajukan perumahan rakyat diseluruh pelosok Indonesia.
Selain itu penekanan pada program yang konkrit dan bisa dijadikan unggulan sepertinya perlu dilakukan. Misalnya program untuk mengatasi backlog rumah yang jumlahnya mencapai 5,8 juta unit hingga akhir tahun 2009 ini bisa disiasati dengan penentuan target-target setiap tahunnya sehingga posisinya terus menurun dengan diikuti pembentuk komite-komite pencarian dana segar dan insiasi kerjasama yang sesuai dengan aturan perundang-undangan dengan berbagai pihak.
Walaupun sebenarnya, fungsi Kemenpera tidak langsung menjadi pelaku produksi perumahan. Tetapi kemenpera perlu membangun track bagi para pelaku perumahan agar bisa lebih mudah dan leluasa dalam mengurangi backlog ini. Untuk itu Kemenpera kedepan perlu diisi oleh orang yang kuat dan paham mengenai kondisi perumahan rakyat.
Sebagai catatan, ada beberapa pekerjaan rumah yang belum terselesaikan Menpera 2004-2009, yaitu, pertama, menyangkut program 1000 menara rusun. Program ini sudah tepat dari segi kajian untuk mengatasi masalah kepadatan penduduk di perkotaan. Namun banyak masalah yang muncul juga masih belum terselesaikan. Kedepan program ini betul-betul harus dibackup langsung oleh Presiden dan Menpera bekerja optimal mengkordinir seluruh instansi terkait.
Kedua, pembiayaan perumahan bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR. Masalah pembiayaan ini terkait dengan Perbankan sedangkan untuk mengakses perbankan, MBR memiliki kendala administratif. Untuk itu saya kira Menpera harus berani mengambil keputusan membuat semacam lembaga pembiayaan baik Bank maupun non bank yang bersifat alternatif. Syukur jika berani mewujudkan Bank Perumahan Rakyat yang bisa diakses MBR tersebut.
Ketiga, pembinaan pelaku pembangunan perumahan baik formal maupun swadaya. Pembinaan ini seringkali dimaknai hanya dalam konteks seremonial seperti; kegiatan-kegiatan seminar, kunjungan-kunjungan dll. Padahal makna pembinaan ini sangat penting untuk kesinambungan pembangunan perumahan yaitu dengan melakukan upaya-upaya memberi ruang dan kemudahan bagi pelaku pengembangan perumahan. Ruang yang dimaksud adalah adanya fasilitasi dalam mengakses tanah, jaringan listrik dan kemudahan lainnya.
Keempat, pembentukan manajemen informasi yang integratif terkait dengan pengembangan sektor perumahan rakyat di seluruh Indonesia. Hal ini penting, karena masalah perumahan sangat kompleks, data yang dimiliki juga seringkali berbeda dengan yang lainnya, kondisi daerah juga berbeda-beda. Untuk itu dengan adanya sistem informasi yang komprehensif pemenuhan kebutuhan rumah akan terukur dan sesuai kondisi daerah-daerah.
Kelima, mendorong pembangunan berkelanjutan dalam program pemenuhan kebutuhan rumah. Agar setiap pengelolaan dan pembangunan perumahan bisa diarahkan dalam jangka panjang. Pembinaan lingkungan ini penting agar kedepan masalah permukiman dan perumahan menjadi semakin lebih baik lagi.
Kelima agenda perumahan rakyat 2009-2014 ini penting untuk dielaborasi lebih jauh lagi. Harapannya siapapun yang menjadi Menpera 1, program perumahan rakyat harus dapat dirasakan oleh masyarakat. Jangan sampai karena hanya berbagi kue kekuasaan pemegang kendali perumahan rakyat kedepan tidak memiliki sense terhadap masalah perumahan. Apalagi orang yang terpilih nanti tidak memiliki rekam jejak terhadap dinamika perumahan rakyat di Indonesia.
Jakarta, 13 Juli 2009
Terimakasih.
Mohon saran, tanggapan atau kritik :
proilham@gmail.com
Jun 11, 2009
Pembangunan Berkelanjutan; Masa Depan Pembangunan Perumahan dan Permukiman Indonesia
Oleh Ilham M. Wijaya, SE
Kondisi masa depan pembangunan dan permukiman di Indonesia harus diarahkan kepada pola pembangunan berkelanjutan. Hal ini penting guna keberlangsungan pembangunan dan dampaknya terhadap kondisi lingkungan.
Pembangunan berkelanjutan (suistanable development) merupakan falsafah pembangunan yang menaruh perhatian pada keadaan jangka panjang. Dalam The UK Strategis for Suistanable Developement (1990) pengertian suistanable development adalah hidup di bumi dengan pendapatan yang lebih tinggi dari pengurangan kapital. Ini berarti menjaga konsumsi agar tidak melampaui batas dan memberi kesempatan untuk mempengaruhi lingkungan eksternal seperti; udara bersih, konservasi hutan, air bersih, tanah, dll.
Dalam pengertian lain, pembangunan berkelanjutan dapat diartikan dalam arti sempit dan arti luas. Dalam arti luas pembangunan berkelanjutan diartikan sebagai pembangunan yang tidak menurunkan kapasitas sgenarasi yang akan datang untuk melaksanakan pembangunan. Meskipun terdapat penyusutan cadangan sumber daya alam dan memburuknya lingkungan. Tetapi keadaan tersebut dapat digantikan sumber daya lain baik oleh sumber daya manusia maupun sumber daya kapital. Sedangkan dalam arti sempit pembangunan berkelanjutan diartikan sebagai pembangnan yang tidak mengurangi kemampuan genarasi yang akan datang untuk melakukan pembangunan. Tetapi denagan menjaga agar fungsi sumber daya alam dan lingkungan yang ada tidak menurun, tanpa digantikan oleh sumber daya lainnya.
Pola pembangunan berkelanjutan terdiri dari keseimbangan pendayagunaan lingkungan alam, pelaku pembangunan dan partisipasi masyarakat sebagai pelaku sosial. Ketiga unsur pokok tersebut idealnya berjalan sinergis, tetapi seringkali pembangunan hanya menekankan pada kepentingan bisnis semata tanpa mempedulikan masalah lingkungan dan sosial.
Keseimbangan pembangunan dan perumahan yang ideal terjadi apabila tingkat kesejahteraan masyarakat sudah merata. Sehingga penyerapan perumahan dan penataan perumahan bisa dilakukan dengan kondisi yang memungkinkan. Masyarakat yang sejahtera akan mudah menerima arahan dan aturan untuk mematuhi rencana tata ruang atau menjalankan semua aturan yang berlaku terkait pengembangan perumahan dan permukiman.
Penataan perumahan dan permukiman di Indonesia merupakan pekerjaan yang tidak mudah. Jumlah penduduk yang sudah mencapai 220 Juta Jiwa serta tingkat pendapatan masyarakat yang masih banyak dibawah standar, telah menyebabkan pemenuhan kebutuhan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah selalu sulit memenuhi target.
Dalam target Kemenpera tahun 2009 hanya mengurangi kesenjangan penyediaan perumahan dari 5,8 juta unit pada tahun 2004 menjadi 4, 8 juta unit pada tahun 2009 dengan rata-rata penyediaan pertahun mencapai 800 ribu unit. Mengurangi jumlah rumah tidak layak dari 13 juta pada tahun 2004 menjadi 5,8 juta unit pada tahun 2009. Mengurangi kawsan kumuh 54.000 Ha pada tahun 2004 menjadi 27.000 Ha pada tahun 2009.
Melihat target tersebut, penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Indonesia masih dalam konteks pembangunan untuk mengurangi, artinya masih ada disparitas yang tinggi terkait pasokan dan permintaan perumahan tersebut.. Apalagi angka-angka tersebut masih diperdebatkan karena bisa jadi belum melingkupi perumahan dan permukiman masyarakat di seluruh pelosok Indonesia.
Dalam upaya membangun perumahan dan permukiman untuk kepentingan masyarakat. Langkah kecil Pemerintah sekarang ini masih bisa dianggap sudah memulai dengan baik. Karena keterbatasan anggaran negara. Proses pembangunan tersebut sulit untuk memenuhi semua kalangan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah. Prioritas untuk fokus di perkotaan cukup realistis, mengingat tingkat urbanisasi dan ketidak-teraturan tata ruang di perkotaan sudah sangat mengkhawatirkan.
Dinamika industrialisasi yang terjadi di negara berkembang ikut mempengaruhi pola pembangunan di Indonesia. Pembangunan selain berpengaruh terhadap lingkungan alam, juga mempengaruhi kualitas hidup masyarakat. Pembangunan berkelanjutan dalam konteks perumahan dan permukiman diharapkan mampu menjadi guiden semua pihak. Agar penyediaaan kebutuhan perumahan rakyat di masa-masa mendatang tidak semata-mata bersifat fisik semata. Melainkan mempertimbangkan keterpaduan antara aspek alam, sosial aspek ekonomi.
Keseimbangan aspek alam terkait dengan semakin tingginya intensitas pembangunan di perkotaan. Menyebabkan kondisi tanah, air dan udara menjadi rusak. Bidang perumahan dan permukiman yang membutuhkan lahan yang sesuai, tidak dapat dipenuhi karena banyak lahan yang sudah dikuasai oleh pihak lain. Harga tanah juga seringkali berubah-ubah. Misi pembangunan perumahan dan permukiman yang berdimensi sosial menjadi sulit terealisasi karena biaya tinggi dalam proses pembangunannya.
Tantangan ini akan terus terjadi apabila pemerintah tidak segera menyiapkan strategi pembangunan perumahan dan permukiman yang memiliki dimensi berkelanjutan. Salah satu cara dalam menyelesaikan masalah pertanahan tersebut, diperlukan sebuah Lembaga Bank Tanah (land banking) yang bertugas khusus menangani pengelolaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman bagi masyarakat.
Ketersediaan lahan merupakan faktor utama untuk pembagunan perumahan dan permukiman. Jika tidak ada lahan proses pembangunan akan terkendala. Selain itu juga perencanaan kawasan yang terpadu dari mulai pemerintah pusat hingga daerah untuk pembangunan perumahan dan permukiman perlu diperhatikan. Agar pembangunan perumahan dan permukiman tidak melanggar aturan tata ruang.
Sedangkan keseimbangan dari aspek ekonominya, pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman kedepan harus difasilitasi oleh Pemerintah Pusat maupun Pemeintah Daerah dengan memeprmudah proses perijinan dan menghapuskan pungutan-pungutan yang memberatkan dunia usaha dan para pelaku pembangunan perumahan.
Tujuan dari proses pembangunan perumahan dan permukiman pada akhirnya harus memiliki dampak sosial. Aspek sosial ini terkait dengan komitmen pemerintah dan dunia usah untuk membantu penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kontribusi tersebut bisa berupa bantuan subsidi kredit perumahan yang terjangkau, bebas biaya uang muka atau penyediaan hunian massal yang bersifat sosial.
Dimensi pembangunan berkelanjutan ini dalam konteks pembangunan bidang perumahan dan pengembangan permukiman di era Desentralisasi harus dapat dikembangkan di Daerah. Dengan melibatkan setiap pemangku kepentingan dari unsur masyarakat. Juga para pelaku pembangunan perumahan. Selanjutnya perlu ada upaya pembinaan dan pemberdayaan komunitas masyarakat perumahan dan permukiman agar arah perkembangannya selaras dengan prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan.
Kesimpulan
Era desentralisasi merupakan momentum berkembangnya bidang perumahan dan permukiman. Karena dimungkinkan adanya pembagian peran penyediaan perumahan dan permukiman sesuai peraturan pemerintah. Sehingga prospek pembangunannya pada waku yang akan datang akan lebih baik.
Namun dalam pelaksanaannya, dibeberapa daerah masih banyak yang belum memiliki Badan/Unit kerja yang fokus di bidang perumahan dan permukiman. Sehingga hal ini menjadi kendala untuk lahirnya kebijakan perumahan rakyat di daerah. Oleh karena itu ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan untuk menjadikan bidang perumahan dan permukiman di masa-masa mendatang dapat lebih optimal, yaitu :
Pertama, Aspek Kelembagaan, aspek kelembagaan ini terkait dengan manajemen perumahan dan permukiman nasional. Restrukturisasi Kementrian Perumahan Rakyat merupakan langkah yang harus segera dilakukan. Restrukturisasi ini menyangkut manajemen kewenangan Kementrian yang perlu ditingkatkan menjadi Departemen dan pembentukan secara khusus bidang perumahan dan permukiman di setiap Pemeritah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota.
Kedua, Aspek Pembinaan, konteks pembinaan dalam hal ini merupakan aktivitas transformasi model pembangunan perumahan dan permukiman nasional yang dapat dibagi menjadi dua, yaitu pertama pembinaan terhadap pelaku pembangunan perumahan atau pemangku kepentingan (stake holder) perumahan dan kedua pembinaan terhadap lingkungan hidup.
Pembinaan terhadap pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan yang bisa berupa forum perumahan. Tujuannya adalah untuk membangun kemitraan yang partisipatif antara pemerintah dan masyarakat. Sehingga ada upaya swadaya penyediaan kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau. Sedangkan untuk Pembinaan Lingkungan Hidup terkait dengan peran pengawasan Kemenpera dalam memberikan kontribusi bagi pembangunan berkelanjutan dan konteks perumahan dan permukiman. Hal ini perlu dilakukan pembinaan yang intensif guna terciptanya iklim pembangunan perumahan dan permukiman yang berwawasan lingkungan.
Ketiga, Aspek pembangunan berkelanjutan. Orientasi pembangunan perumahan dan permukiman menjadi lebih berdaya guna apabila diarahkan menuju tercitanya kondisi masyarakat yang memiliki kualitas hidup baik dan kondisi lingkungan yang bersahabat.
Dengan demikian pembangunan perumahan dan permukiman mempunyai pijakan yang jelas dan kuat serta tujuan yang terarah. Sehingga hasilnya sepenuhnya bisa di optimalkan untuk sebesar-besarnya kepentingan masyarakat.
Catatan : semua tulisan dari awal sampai akhir mertupakan rangkuman Lomba karya tulis Menpera 2009
saran/kritik; proilham@gmail.com
Terimakasih
Ilham M. Wijaya
Kondisi masa depan pembangunan dan permukiman di Indonesia harus diarahkan kepada pola pembangunan berkelanjutan. Hal ini penting guna keberlangsungan pembangunan dan dampaknya terhadap kondisi lingkungan.
Pembangunan berkelanjutan (suistanable development) merupakan falsafah pembangunan yang menaruh perhatian pada keadaan jangka panjang. Dalam The UK Strategis for Suistanable Developement (1990) pengertian suistanable development adalah hidup di bumi dengan pendapatan yang lebih tinggi dari pengurangan kapital. Ini berarti menjaga konsumsi agar tidak melampaui batas dan memberi kesempatan untuk mempengaruhi lingkungan eksternal seperti; udara bersih, konservasi hutan, air bersih, tanah, dll.
Dalam pengertian lain, pembangunan berkelanjutan dapat diartikan dalam arti sempit dan arti luas. Dalam arti luas pembangunan berkelanjutan diartikan sebagai pembangunan yang tidak menurunkan kapasitas sgenarasi yang akan datang untuk melaksanakan pembangunan. Meskipun terdapat penyusutan cadangan sumber daya alam dan memburuknya lingkungan. Tetapi keadaan tersebut dapat digantikan sumber daya lain baik oleh sumber daya manusia maupun sumber daya kapital. Sedangkan dalam arti sempit pembangunan berkelanjutan diartikan sebagai pembangnan yang tidak mengurangi kemampuan genarasi yang akan datang untuk melakukan pembangunan. Tetapi denagan menjaga agar fungsi sumber daya alam dan lingkungan yang ada tidak menurun, tanpa digantikan oleh sumber daya lainnya.
Pola pembangunan berkelanjutan terdiri dari keseimbangan pendayagunaan lingkungan alam, pelaku pembangunan dan partisipasi masyarakat sebagai pelaku sosial. Ketiga unsur pokok tersebut idealnya berjalan sinergis, tetapi seringkali pembangunan hanya menekankan pada kepentingan bisnis semata tanpa mempedulikan masalah lingkungan dan sosial.
Keseimbangan pembangunan dan perumahan yang ideal terjadi apabila tingkat kesejahteraan masyarakat sudah merata. Sehingga penyerapan perumahan dan penataan perumahan bisa dilakukan dengan kondisi yang memungkinkan. Masyarakat yang sejahtera akan mudah menerima arahan dan aturan untuk mematuhi rencana tata ruang atau menjalankan semua aturan yang berlaku terkait pengembangan perumahan dan permukiman.
Penataan perumahan dan permukiman di Indonesia merupakan pekerjaan yang tidak mudah. Jumlah penduduk yang sudah mencapai 220 Juta Jiwa serta tingkat pendapatan masyarakat yang masih banyak dibawah standar, telah menyebabkan pemenuhan kebutuhan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah selalu sulit memenuhi target.
Dalam target Kemenpera tahun 2009 hanya mengurangi kesenjangan penyediaan perumahan dari 5,8 juta unit pada tahun 2004 menjadi 4, 8 juta unit pada tahun 2009 dengan rata-rata penyediaan pertahun mencapai 800 ribu unit. Mengurangi jumlah rumah tidak layak dari 13 juta pada tahun 2004 menjadi 5,8 juta unit pada tahun 2009. Mengurangi kawsan kumuh 54.000 Ha pada tahun 2004 menjadi 27.000 Ha pada tahun 2009.
Melihat target tersebut, penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Indonesia masih dalam konteks pembangunan untuk mengurangi, artinya masih ada disparitas yang tinggi terkait pasokan dan permintaan perumahan tersebut.. Apalagi angka-angka tersebut masih diperdebatkan karena bisa jadi belum melingkupi perumahan dan permukiman masyarakat di seluruh pelosok Indonesia.
Dalam upaya membangun perumahan dan permukiman untuk kepentingan masyarakat. Langkah kecil Pemerintah sekarang ini masih bisa dianggap sudah memulai dengan baik. Karena keterbatasan anggaran negara. Proses pembangunan tersebut sulit untuk memenuhi semua kalangan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah. Prioritas untuk fokus di perkotaan cukup realistis, mengingat tingkat urbanisasi dan ketidak-teraturan tata ruang di perkotaan sudah sangat mengkhawatirkan.
Dinamika industrialisasi yang terjadi di negara berkembang ikut mempengaruhi pola pembangunan di Indonesia. Pembangunan selain berpengaruh terhadap lingkungan alam, juga mempengaruhi kualitas hidup masyarakat. Pembangunan berkelanjutan dalam konteks perumahan dan permukiman diharapkan mampu menjadi guiden semua pihak. Agar penyediaaan kebutuhan perumahan rakyat di masa-masa mendatang tidak semata-mata bersifat fisik semata. Melainkan mempertimbangkan keterpaduan antara aspek alam, sosial aspek ekonomi.
Keseimbangan aspek alam terkait dengan semakin tingginya intensitas pembangunan di perkotaan. Menyebabkan kondisi tanah, air dan udara menjadi rusak. Bidang perumahan dan permukiman yang membutuhkan lahan yang sesuai, tidak dapat dipenuhi karena banyak lahan yang sudah dikuasai oleh pihak lain. Harga tanah juga seringkali berubah-ubah. Misi pembangunan perumahan dan permukiman yang berdimensi sosial menjadi sulit terealisasi karena biaya tinggi dalam proses pembangunannya.
Tantangan ini akan terus terjadi apabila pemerintah tidak segera menyiapkan strategi pembangunan perumahan dan permukiman yang memiliki dimensi berkelanjutan. Salah satu cara dalam menyelesaikan masalah pertanahan tersebut, diperlukan sebuah Lembaga Bank Tanah (land banking) yang bertugas khusus menangani pengelolaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman bagi masyarakat.
Ketersediaan lahan merupakan faktor utama untuk pembagunan perumahan dan permukiman. Jika tidak ada lahan proses pembangunan akan terkendala. Selain itu juga perencanaan kawasan yang terpadu dari mulai pemerintah pusat hingga daerah untuk pembangunan perumahan dan permukiman perlu diperhatikan. Agar pembangunan perumahan dan permukiman tidak melanggar aturan tata ruang.
Sedangkan keseimbangan dari aspek ekonominya, pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman kedepan harus difasilitasi oleh Pemerintah Pusat maupun Pemeintah Daerah dengan memeprmudah proses perijinan dan menghapuskan pungutan-pungutan yang memberatkan dunia usaha dan para pelaku pembangunan perumahan.
Tujuan dari proses pembangunan perumahan dan permukiman pada akhirnya harus memiliki dampak sosial. Aspek sosial ini terkait dengan komitmen pemerintah dan dunia usah untuk membantu penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kontribusi tersebut bisa berupa bantuan subsidi kredit perumahan yang terjangkau, bebas biaya uang muka atau penyediaan hunian massal yang bersifat sosial.
Dimensi pembangunan berkelanjutan ini dalam konteks pembangunan bidang perumahan dan pengembangan permukiman di era Desentralisasi harus dapat dikembangkan di Daerah. Dengan melibatkan setiap pemangku kepentingan dari unsur masyarakat. Juga para pelaku pembangunan perumahan. Selanjutnya perlu ada upaya pembinaan dan pemberdayaan komunitas masyarakat perumahan dan permukiman agar arah perkembangannya selaras dengan prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan.
Kesimpulan
Era desentralisasi merupakan momentum berkembangnya bidang perumahan dan permukiman. Karena dimungkinkan adanya pembagian peran penyediaan perumahan dan permukiman sesuai peraturan pemerintah. Sehingga prospek pembangunannya pada waku yang akan datang akan lebih baik.
Namun dalam pelaksanaannya, dibeberapa daerah masih banyak yang belum memiliki Badan/Unit kerja yang fokus di bidang perumahan dan permukiman. Sehingga hal ini menjadi kendala untuk lahirnya kebijakan perumahan rakyat di daerah. Oleh karena itu ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan untuk menjadikan bidang perumahan dan permukiman di masa-masa mendatang dapat lebih optimal, yaitu :
Pertama, Aspek Kelembagaan, aspek kelembagaan ini terkait dengan manajemen perumahan dan permukiman nasional. Restrukturisasi Kementrian Perumahan Rakyat merupakan langkah yang harus segera dilakukan. Restrukturisasi ini menyangkut manajemen kewenangan Kementrian yang perlu ditingkatkan menjadi Departemen dan pembentukan secara khusus bidang perumahan dan permukiman di setiap Pemeritah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota.
Kedua, Aspek Pembinaan, konteks pembinaan dalam hal ini merupakan aktivitas transformasi model pembangunan perumahan dan permukiman nasional yang dapat dibagi menjadi dua, yaitu pertama pembinaan terhadap pelaku pembangunan perumahan atau pemangku kepentingan (stake holder) perumahan dan kedua pembinaan terhadap lingkungan hidup.
Pembinaan terhadap pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan yang bisa berupa forum perumahan. Tujuannya adalah untuk membangun kemitraan yang partisipatif antara pemerintah dan masyarakat. Sehingga ada upaya swadaya penyediaan kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau. Sedangkan untuk Pembinaan Lingkungan Hidup terkait dengan peran pengawasan Kemenpera dalam memberikan kontribusi bagi pembangunan berkelanjutan dan konteks perumahan dan permukiman. Hal ini perlu dilakukan pembinaan yang intensif guna terciptanya iklim pembangunan perumahan dan permukiman yang berwawasan lingkungan.
Ketiga, Aspek pembangunan berkelanjutan. Orientasi pembangunan perumahan dan permukiman menjadi lebih berdaya guna apabila diarahkan menuju tercitanya kondisi masyarakat yang memiliki kualitas hidup baik dan kondisi lingkungan yang bersahabat.
Dengan demikian pembangunan perumahan dan permukiman mempunyai pijakan yang jelas dan kuat serta tujuan yang terarah. Sehingga hasilnya sepenuhnya bisa di optimalkan untuk sebesar-besarnya kepentingan masyarakat.
Catatan : semua tulisan dari awal sampai akhir mertupakan rangkuman Lomba karya tulis Menpera 2009
saran/kritik; proilham@gmail.com
Terimakasih
Ilham M. Wijaya
Jun 1, 2009
OTONOMI DAERAH DAN STRATEGI PENDANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN
Oleh : Ilham M. Wijaya,SE
Proses penyelenggaraan perumahan dan permukiman akan menghadapi masalah krusial terutama menyangkut masalah pendanaan. Walaupun di era Desentralisasi, sumber keuangan berasal dari Daerah sendiri dan sebagian dari pembagian Pemerintah Pusat melalui; Dana Alokasi Khusus (DAK) dan Dana Alokasi Umum (DAU). Tetapi Daerah sepertinya belum memiliki pemahaman mengenai penyediaan perumahan dan permukiman ini.
Otonomi daerah telah melahirkan pengaruh yang beraneka ragam terhadap pembangunan di daerah. Menurut Syaukani (2002:145) dan diungkapkan kembali oleh Toto Sugiarto dalam Meneropog Indonesia 2025, karakteristik penyelenggaraan Pemerintah Daerah yaitu; pertama, Daerah dibagai kedalam wilayah yang bersifat otonom dan kedalam wilayah administratif, kedua dipakai sistem hierarki disetiap tingkatan pemerintahan. Pada prakteknya kewenangan pusat masih dominan, semua daerah hanya menjalankan fungsi administratif yang melaksanakan kebijakan pusat. Tentunya jika tidak dibenahi dengan peraturan yang relevan, hal ini akan memicu bom waktu dikemudian hari.
UU No. 33 tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah telah mengakomodir kepentingan semua pihak. Dalam UU tersebut ada prinsip keadilan horizontal dan vertikal, terlepas masih ada perdebatan di dalam pelaksanaanya. Dengan UU ini tidak akan ada lagi Daerah yang hanya menikmati kekayaan sumber daya alam (SDA) sendiri. Sedangkan Daerah lain yang tidak memilki SDA juga bisa ikut menikmati. Walaupun dalam pelaksanaanya perlu ada pengawasan dari semua pihak baik di Pusat maupun di Daerah tersebut.
Otonomi daerah sedikit banyak mempengaruhi pola kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Daerah. Daerah sekarang ini memiliki kewenangan yang besar dalam mengatur daerahnya, kecuali bidang pertahanan dan keamanan nasional, politik luar negeri, moneter dan fiskal, peradilan, agama serta bidang lainnya.
Bidang penyelenggaran perumahan dan permukiman sebagai bagian dari kewenangan Daerah. Sesuai amanat PP No.38 Tahun 2007 daerah diharapkan mampu memfasilitasi dan membantu penyediaan perumahan dan permukiman untuk masyarakat. Dengan mengacu pada perencanaan pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional yang telah ditetapkan oleh Kementerian Perumahan Rakyat di tingkat pemerintah pusat.
Saat ini Dinas atau Unit kerja yang membidangi perumahan dan permukiman di setiap Daerah sangat terbatas. Dinas yang membidangi perumahan dan permukiman masih digabung bersama bidang permukiman atau tata ruang. Bagi Daerah yang masih baru, seringkali malah tidak ada Dinas yang membidangi perumahan dan permukiman.
Kelembagaan yang membidangi masalah perumahan di daerah ini sulit dibentuk karena masalah pembiayaan. Walaupun kebijakan fiskal yang selama ini menjadi kewenangan daerah. Tetapi pembiayaan untuk sektor perumahan dan permukiman masih sulit terealisasi dalam APBD. Padahal sejatinya dengan desentralisasi fiskal, alokasi anggaran untuk bidang perumahan dan permukiman bisa dianggarkan untuk sepenuhnya kepentingan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah.
Strategi pendanaan untuk sektor perumahan dan permukiman di Daerah bisa diupayakan dengan dua cara intensifikasi dan ekstensifikasi, yaitu :
1. Intensifikasi perolehan pendapatan daerah dimaksudkan untuk mengfektifkan
pendapatan melalui optimalisasi pendapatan rutin daerah seperti; dari sektor
perpajakan, Retribusi Daerah, pendapatan Perusahaan Daerah dan penerimaan lain.
Adapun syarat-syarat untuk mengefektifkan hal tersebut antara lain:
a. Meningkatkan kapasitas Aparat Daerah dalam hal pemungutan pajak dan
pengelolaannya.
b. Mematuhi peraturan perundang-undangan dan tertib administrasi. Agar tidak ada
pungutan dan tindak korupsi.
2. Ekstensifikasi merupakan aktivitas mendapatkan sumber-sumber pendapatan daerah
dari pihak eksternal. Strategi fund rising ini dimungkinkan dengan pihak swasta
yang memiliki komitmen terhadap pengembangan bidang perumahan rakyat. Strategi
ekstensifikasi tersebut bisa dilakukan dengan cara :
a. Membangun kemitraan dengan pihak investor untuk membantu pembangunan sektor
perumahan dan permukiman di daerah
b. Mempermudah perijinan dan memberikan jaminan kemudahan berinvestasi di bidang
perumahan dan permukiman
c. Merangkul dunia usaha untuk memebangun kerjasama saling menguntungkan.
Penggalian sumber-sumber pembiayaan untuk penyelenggaraan perumahan dan
permukiman di daerah harus memiliki legitimasi hukum dari Dewan Perwakilan Rakyat
Daerah (DPRD) melalui Peraturan Daerah (Perda). Selain itu harus ada political
will dari Kepala Daerah untuk memasukkan sektor perumahan ke dalam Pagu Anggaran
Pendapatan Belanja Daerah (APBD).
Pada prisipnya strategi pembiayaan tersebut akan berhasil, apabila dalam prosesnya mengacu pada prinsip-prinsip good goverment dan good governance . Juga perlu ada pengembangan organisasi sektor perumahan dan permukiman di daerah, baik dari segi prosedur, sistem, dan sarana prasarana yang memadai bagi berhasilnya penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang efektif.
Terimakasih,
proilham@gmail.com
Proses penyelenggaraan perumahan dan permukiman akan menghadapi masalah krusial terutama menyangkut masalah pendanaan. Walaupun di era Desentralisasi, sumber keuangan berasal dari Daerah sendiri dan sebagian dari pembagian Pemerintah Pusat melalui; Dana Alokasi Khusus (DAK) dan Dana Alokasi Umum (DAU). Tetapi Daerah sepertinya belum memiliki pemahaman mengenai penyediaan perumahan dan permukiman ini.
Otonomi daerah telah melahirkan pengaruh yang beraneka ragam terhadap pembangunan di daerah. Menurut Syaukani (2002:145) dan diungkapkan kembali oleh Toto Sugiarto dalam Meneropog Indonesia 2025, karakteristik penyelenggaraan Pemerintah Daerah yaitu; pertama, Daerah dibagai kedalam wilayah yang bersifat otonom dan kedalam wilayah administratif, kedua dipakai sistem hierarki disetiap tingkatan pemerintahan. Pada prakteknya kewenangan pusat masih dominan, semua daerah hanya menjalankan fungsi administratif yang melaksanakan kebijakan pusat. Tentunya jika tidak dibenahi dengan peraturan yang relevan, hal ini akan memicu bom waktu dikemudian hari.
UU No. 33 tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah telah mengakomodir kepentingan semua pihak. Dalam UU tersebut ada prinsip keadilan horizontal dan vertikal, terlepas masih ada perdebatan di dalam pelaksanaanya. Dengan UU ini tidak akan ada lagi Daerah yang hanya menikmati kekayaan sumber daya alam (SDA) sendiri. Sedangkan Daerah lain yang tidak memilki SDA juga bisa ikut menikmati. Walaupun dalam pelaksanaanya perlu ada pengawasan dari semua pihak baik di Pusat maupun di Daerah tersebut.
Otonomi daerah sedikit banyak mempengaruhi pola kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Daerah. Daerah sekarang ini memiliki kewenangan yang besar dalam mengatur daerahnya, kecuali bidang pertahanan dan keamanan nasional, politik luar negeri, moneter dan fiskal, peradilan, agama serta bidang lainnya.
Bidang penyelenggaran perumahan dan permukiman sebagai bagian dari kewenangan Daerah. Sesuai amanat PP No.38 Tahun 2007 daerah diharapkan mampu memfasilitasi dan membantu penyediaan perumahan dan permukiman untuk masyarakat. Dengan mengacu pada perencanaan pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional yang telah ditetapkan oleh Kementerian Perumahan Rakyat di tingkat pemerintah pusat.
Saat ini Dinas atau Unit kerja yang membidangi perumahan dan permukiman di setiap Daerah sangat terbatas. Dinas yang membidangi perumahan dan permukiman masih digabung bersama bidang permukiman atau tata ruang. Bagi Daerah yang masih baru, seringkali malah tidak ada Dinas yang membidangi perumahan dan permukiman.
Kelembagaan yang membidangi masalah perumahan di daerah ini sulit dibentuk karena masalah pembiayaan. Walaupun kebijakan fiskal yang selama ini menjadi kewenangan daerah. Tetapi pembiayaan untuk sektor perumahan dan permukiman masih sulit terealisasi dalam APBD. Padahal sejatinya dengan desentralisasi fiskal, alokasi anggaran untuk bidang perumahan dan permukiman bisa dianggarkan untuk sepenuhnya kepentingan masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah.
Strategi pendanaan untuk sektor perumahan dan permukiman di Daerah bisa diupayakan dengan dua cara intensifikasi dan ekstensifikasi, yaitu :
1. Intensifikasi perolehan pendapatan daerah dimaksudkan untuk mengfektifkan
pendapatan melalui optimalisasi pendapatan rutin daerah seperti; dari sektor
perpajakan, Retribusi Daerah, pendapatan Perusahaan Daerah dan penerimaan lain.
Adapun syarat-syarat untuk mengefektifkan hal tersebut antara lain:
a. Meningkatkan kapasitas Aparat Daerah dalam hal pemungutan pajak dan
pengelolaannya.
b. Mematuhi peraturan perundang-undangan dan tertib administrasi. Agar tidak ada
pungutan dan tindak korupsi.
2. Ekstensifikasi merupakan aktivitas mendapatkan sumber-sumber pendapatan daerah
dari pihak eksternal. Strategi fund rising ini dimungkinkan dengan pihak swasta
yang memiliki komitmen terhadap pengembangan bidang perumahan rakyat. Strategi
ekstensifikasi tersebut bisa dilakukan dengan cara :
a. Membangun kemitraan dengan pihak investor untuk membantu pembangunan sektor
perumahan dan permukiman di daerah
b. Mempermudah perijinan dan memberikan jaminan kemudahan berinvestasi di bidang
perumahan dan permukiman
c. Merangkul dunia usaha untuk memebangun kerjasama saling menguntungkan.
Penggalian sumber-sumber pembiayaan untuk penyelenggaraan perumahan dan
permukiman di daerah harus memiliki legitimasi hukum dari Dewan Perwakilan Rakyat
Daerah (DPRD) melalui Peraturan Daerah (Perda). Selain itu harus ada political
will dari Kepala Daerah untuk memasukkan sektor perumahan ke dalam Pagu Anggaran
Pendapatan Belanja Daerah (APBD).
Pada prisipnya strategi pembiayaan tersebut akan berhasil, apabila dalam prosesnya mengacu pada prinsip-prinsip good goverment dan good governance . Juga perlu ada pengembangan organisasi sektor perumahan dan permukiman di daerah, baik dari segi prosedur, sistem, dan sarana prasarana yang memadai bagi berhasilnya penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang efektif.
Terimakasih,
proilham@gmail.com
May 27, 2009
TRANSFORMASI MODEL PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DI DAERAH
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Setelah mengetahui beberapa aspek pokok yang menjadi gambaran ideal kondisi perumahan di masa mendatang. Maka selanjutnya bagaimana transformasi gagasan ideal ini bisa dipahami dalam tingkatan Daerah. Hingga bisa menjadi panduan setiap daerah untuk membuat program daerah terkait penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
Transformasi bisa diartikan sebagai aktivitas menyampaikan gagasan secara berkelanjutan agar bisa dipahami dan diikuti sesuai keinginan dari pemberi gagasan. Namun dalam prosesnya tetap mengedepankan pola dialog partisipatif agar hasilnya lebih optimal, maka perlu ada komitmen semua pihak yang terkait guna membangun sektor perumahan yang lebih baik.
Komitmen bersama tersebut, terkait pemahaman mengenai pentingnya pemenuhan kebutuhan perumahan rakyat. Seringkali pemerintah pusat maupun daerah menganggap masalah perumahan tidak menjadi perhatian serius. Padahal masalah perumahan diamananatkan oleh UUD 1945, Pasal 48 H "Negara berkewajiban membantu mengadakan rumah yang layak bagi rakyat Indonesia". UU No 25 Tahun 2000 tentang Propenas dan UU Bangunan Gedung Tahun 2003 (Pasal 43 ayat 4) yang mewajibkan Pemerintah Daerah "memberdayakan masyarakat miskin yang belum memiliki akses pada rumah". Serta Deklarasi Habitat I dalam The Nation Conferences Environment dan Development di Rio De Jeinero 1992, Deklarasi Habitat II di Intambul, ”bahwa masalah hunian merupakan hak dasar manusia dan hak semua orang untuk hidup layak dan terjangkau”. Indonesia termasuk negara yang ikut menandatangani deklarasi tersebut.
Untuk melakukan transformasi model penyelenggaraan perumahan dan permukiman ini harus ditentukan terlebih dahulu visi bersama yang terus dikembangkan dalam pelbagai pertemuan ilmiah, seperti ; seminar, lokakarya dan pelatihan-pelatihan. Setiap tingkatan Dinas Perumahan dan Permukiman seluruh Indonesia memiliki visi yang sama. Adapun tahap-tahap untuk melakukan proses transformasi tersebut dapat dilakukan dengan dua aktivitas pokok yaitu institutional building dan capacity building.
Aktivitas institutional building diantaranya :
1. Penguatan organisiasi yang membidangi bidang perumahan dan permukiman menuju
organisasi modern, yang memiliki sistem informasi bidang perumahan dan permukiman
nasional;
2. Pemerintah pusat menyiapkan infrastruktur organisasi dari mulai klasifikasi
pegawai hingga tugas pokok dan fungsi (tupoksi) sesuai tingkatan.Untuk penempatan
personalia di Daerah.
3. Membuat model indikator panduan mengukur kinerja pembangunan sektor perumahan dan
permukiman nasional sehingga perkembangannya bisa dipantau secara berkelanjutan.
Aktivitas capacity building diantaranya :
1. Meningkatkan pemahaman aparatur birokrasi Daerah mengenai penyediaan public
housing dengan segala aspek terkait.
2. Memperbanyak kajian dan penelitian mengenai implementasi visi bersama yang telah
ditetapkan oleh Pemerintah Pusat dan dibuatkan beberapa item prioritas kajian
yang akan diolah dalam forum ilmiah (seminar, lokakarya dan pelatihan-pelatihan).
3. Hasil-hasil dari pengkajian tersebut diformulasikan menjadi modul pelatihan
peningkatan kapasitas birokrasi di sektor perumahan dan permukiman di semua
tingkatan.
Terimakasih,
proilham@gmail.com
Setelah mengetahui beberapa aspek pokok yang menjadi gambaran ideal kondisi perumahan di masa mendatang. Maka selanjutnya bagaimana transformasi gagasan ideal ini bisa dipahami dalam tingkatan Daerah. Hingga bisa menjadi panduan setiap daerah untuk membuat program daerah terkait penyelenggaraan perumahan dan permukiman.
Transformasi bisa diartikan sebagai aktivitas menyampaikan gagasan secara berkelanjutan agar bisa dipahami dan diikuti sesuai keinginan dari pemberi gagasan. Namun dalam prosesnya tetap mengedepankan pola dialog partisipatif agar hasilnya lebih optimal, maka perlu ada komitmen semua pihak yang terkait guna membangun sektor perumahan yang lebih baik.
Komitmen bersama tersebut, terkait pemahaman mengenai pentingnya pemenuhan kebutuhan perumahan rakyat. Seringkali pemerintah pusat maupun daerah menganggap masalah perumahan tidak menjadi perhatian serius. Padahal masalah perumahan diamananatkan oleh UUD 1945, Pasal 48 H "Negara berkewajiban membantu mengadakan rumah yang layak bagi rakyat Indonesia". UU No 25 Tahun 2000 tentang Propenas dan UU Bangunan Gedung Tahun 2003 (Pasal 43 ayat 4) yang mewajibkan Pemerintah Daerah "memberdayakan masyarakat miskin yang belum memiliki akses pada rumah". Serta Deklarasi Habitat I dalam The Nation Conferences Environment dan Development di Rio De Jeinero 1992, Deklarasi Habitat II di Intambul, ”bahwa masalah hunian merupakan hak dasar manusia dan hak semua orang untuk hidup layak dan terjangkau”. Indonesia termasuk negara yang ikut menandatangani deklarasi tersebut.
Untuk melakukan transformasi model penyelenggaraan perumahan dan permukiman ini harus ditentukan terlebih dahulu visi bersama yang terus dikembangkan dalam pelbagai pertemuan ilmiah, seperti ; seminar, lokakarya dan pelatihan-pelatihan. Setiap tingkatan Dinas Perumahan dan Permukiman seluruh Indonesia memiliki visi yang sama. Adapun tahap-tahap untuk melakukan proses transformasi tersebut dapat dilakukan dengan dua aktivitas pokok yaitu institutional building dan capacity building.
Aktivitas institutional building diantaranya :
1. Penguatan organisiasi yang membidangi bidang perumahan dan permukiman menuju
organisasi modern, yang memiliki sistem informasi bidang perumahan dan permukiman
nasional;
2. Pemerintah pusat menyiapkan infrastruktur organisasi dari mulai klasifikasi
pegawai hingga tugas pokok dan fungsi (tupoksi) sesuai tingkatan.Untuk penempatan
personalia di Daerah.
3. Membuat model indikator panduan mengukur kinerja pembangunan sektor perumahan dan
permukiman nasional sehingga perkembangannya bisa dipantau secara berkelanjutan.
Aktivitas capacity building diantaranya :
1. Meningkatkan pemahaman aparatur birokrasi Daerah mengenai penyediaan public
housing dengan segala aspek terkait.
2. Memperbanyak kajian dan penelitian mengenai implementasi visi bersama yang telah
ditetapkan oleh Pemerintah Pusat dan dibuatkan beberapa item prioritas kajian
yang akan diolah dalam forum ilmiah (seminar, lokakarya dan pelatihan-pelatihan).
3. Hasil-hasil dari pengkajian tersebut diformulasikan menjadi modul pelatihan
peningkatan kapasitas birokrasi di sektor perumahan dan permukiman di semua
tingkatan.
Terimakasih,
proilham@gmail.com
Mar 31, 2009
Manajemen Pembangunan Perumahan Dan Permukiman Nasional Di Era Desentralisasi
Oleh : Ilham M. Wijaya, SE
Istilah manajemen sudah tidak asing lagi berasal dari kata kerja ”to manage” berarti ”control” dan dalam bahasa Indonesia dapat diartikan; mengendalikan, memimpin, menangani atau mengelola. Pendapat Stonner (1996) menyatakan bahwa manajemen adalah proses mengorganisasikan, memimpin dan mengendalikan pekerjaan anggota organisasi dan menggunakan semua sumber daya organisasi untuk mencapai tujuan organisasi yang sudah ditetapkan. Manajemen adalah kebiasaan yang dilakukan secara terus menerus dalam membentuk oganisasi.
Dalam manajemen organisasi pemerintahan, sumber daya tersebut adalah birokrasi. Istilah birokrasi sendiri menurut Max Weber sebagai suatu sistem dalam berorganisasi pada tahun 1890 dimana organisasi tersebut bebas prasangka, diatur secara kedinasan dan rasional.
Sedangkan definisi perumahan sendiri adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Definisi permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Istilah Desentralisasi atau otonomi daerah adalah kewenangan Daerah otonomi untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat menurut prakarsa sendiri berdasarkan aspirasi masyarakat sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Manajemen perumahan dan permukiman dapat dibagi menjadi dua hal pokok, yaitu; menyangkut sistematika hukum organisasi yang mengatur sektor perumahan dan permukiman secara nasional dan indikator kinerja organisasi perumahan dan permukiman dimasa mendatang.
Sistematika hukum terkait dengan hubungan pola koordinasi organisasi dari Pemerintah Pusat hingga ke Pemerintah Daerah. Sistematika hukum yang digunakan saat ini belum memiliki visi bersama sehingga kurang cukup memberikan dukungan pada struktur Pemerintah Pusat melakukan pengawasan dalam implementasi kebijakannya. Untuk itu dalam mengatur sektor perumahan dan permukiman di era Desentralisasi perlu ada legitimasi hukum.
Setiap level pemerintahan harus memiliki komitmen untuk menuju pada visi bersama. Kemudian ada legitimasi hukum yang mengatur setiap Dinas Perumahan Provinsi dan Dinas Perumahan Kab/Kota dan setiap aktivitas yang terkait dengan sektor perumahan. Dalam proses penyusunan program partisipasi masyarakat di setiap level dimungkinkan untuk terlibat aktif. Agar prosesnya sesuai dengan harapan masyarakat. Pelaksanaan struktur manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional tersebut akan berjalan baik apabila memenuhi persyaratan dibawah ini, yaitu :
1. Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah
perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah.
2. Terdapat anggaran pembangunan yang feasible untuk membangun bidang perumahan dan
pengembangan permukiman.
3. Adanya sumber daya manusia (SDM) yang handal dalam bidang perumahan dan
permukinan.
Sekarang ini masalah utama yang muncul dalam menjalankan struktur manajemen perumahan nasional tersebut adalah setiap Daerah banyak yang belum memiliki Dinas Perumahan. Sehingga sulit sekali untuk membangun komunikasi dalam menentukan program pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Untuk itu langkah pertama yang perlu dilakukan untuk Kemenpera di masa mendatang adalah mempercepat adanya Dinas Perumahan di setiap Daerah sesuai dengan amanat Peraturan Pemerintah No.38 Tahun2007.
Selain masalah kelembagaan yang belum ada. Masalah utama lainnya adalah mengenai anggaran biaya untuk bidang perumahan dan permukiman sangat terbatas. Setiap Daerah diprediksi sulit mengalokasikan dana untuk bidang perumahan dan permukiman. Mengingat kebutuhan prioritas lainnya seperti; anggaran pendidikan, kesehatan dan kemiskinan mendesak harus dipenuhi. Untuk menyiasati hal ini daerah bisa membangun kemitraan bisnis dengan pihak swasta dengan memberikan insentif baik dari segi perijinan maupun sektor pajak.
Dari segi sumber daya yang memahami bidang perumahan dan permukiman. Daerah harus mulai melakukan pelatihan-pelatihan untuk menghasilkan birokrasi yang memahami secara mendalam bidang public housing dengan segala aspek terkaitnya.
Setelah semua prasyarat terpenuhi untuk menjalankan manajemen pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Selanjutnya dibutuhkan visi bersama yang menjadi cita ideal bidang perumahan dan permukiman. Visi bersama tersebut dirumuskan bersama antara Pemerintah Pusat dan Daerah.
Sebetulnya pada era tahun 90-an pemerintah melalui Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) telah menghasilkan visi pembangunan perumahan dan permukiman 2020 yang berisi : ”setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat dan aman harmonis dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat berjatidiri, mandiri dan produktif”. Visi tersebut terangkum dalam gagasan yang cukup komprehensif yaitu Kebijakan Dan Strategi Nasional Pembangunan Perumahan Dan Permukiman (KSNPP).
Kebijakan ini berdasarkan pada program arahan dari Pelita V dan UU No. 4 Tahun 1992.
Secara konseptual KSNPP sudah lengkap dan baik. Kebijakan KSNPP mengalami perubahan karena dianggap sudah tidak relevan dengan perkembangan zaman. Perubahan antara lain dilakukan melalui Surat Keputusan Menteri KIMPRASWIL No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.
Pada era pemerintahan sekarang ini, Kemenpera memiliki banyak program yang terkait dengan perumahan rakyat. Namun program-program tersebut bisa dikatakan hanya sebatas program seremonial yang bersifat jangka pendek. Karena apabila mengacu kepada syarat manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman. Maka Kemenpera selama ini belum bisa optimal menjalankan programnya.
Untuk mengoptimalkan peran dan kepentingan pembangunan perumahan rakyat dapat diwujudkan melalui dua hal pokok, kedua hal pokok itu antara lain :
1. Adanya Departemen Perumahan di tingkat Pemerintah Pusat dan Dinas Perumahan di
tingkat Pemerintah Daerah Provinisi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota seluruh
Indonesia. Keberadaan Departemen ini berbeda dengan Kementrian Negara. Departemen
memiliki kewenangan menentukan anggaran dan mengelolanya sampai ke struktur
organisasi tingkat Daerah. Dari mulai perrencanaan, pelaksanaan hingga pengawasan
dapat dioptimalkan. Meski demikian ada beberapa syarat yang perlu diperhatikan
berkaitan dengan keberadaan Departemen Perumahan tersebut, yaitu : Legitimasi
atau pengakuan dari berbagai pihak baik dari aspek hukum dan perundang-undangan,
kelembagaan negara, maupun yang mendukung keberadaan Departemen ini.Sinergi kerja
dengan berbagai Lembaga dan Instansi yang terkait terutama menyangkut besaran
subsidi kredit perumahan dengan Depkeu, kerjasama dalam hal pembangunan
kelistrikan dengan PLN, kordinasi masalah pertanahan dengan BPN.
2. Adanya blue print strategi transformasi model pembangunan perumahan dan
permukiman secara nasional dengan Dinas Perumahan ditingkat Provinsi dan Kab/Kota
yang jelas dan menyeluruh serta memperlihatkan profesionalisme kerja.
Dalam kaitan blue print tersebut ada beberapa indikator yang perlu dikaji lebih
jauh. Indikator yang dimaksud adalah sebuah pernyataan yang merupakan cerminan
dari aspek-aspek penting tentang masa depan ideal pembangunan perumahan dan
permukiman nasional. Idealnya indikator ini dihasilkan dari proses diskusi
panjang semua pemangku kepentingan perumahan dan permukiman di semua tingkatan
pemerintahan. Namun sebagai gambaran indikator tersebut terdiri dari beberapa
aspek dibawah ini, diantaranya;
A. Aspek Kebijakan
- Adanya kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dengan prioritas
masyarakat berpenghasilan rendah. Mengoptimalkan kebijakan realisasi
pembangunan dengan perbandingan 1:3:6.
- Anggaran Kebijakan Anggaran Perumahan rakyat dapat dialokasikan minimal 1% dari
total APBN.
- Adanya kebijakan pemberian insentif bagi pelaku pembangunan perumahan dan
permukiman baik lembaga formal, informal maupun perorangan.
B. Aspek Kelembagaan
- Terbentuknya Dinas Perumahan Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah
Kab/Kota disetiap Daerah.
- Terbentuknya lembaga atau badan perijinan one stop services yang mengurusi
bidang perumahan dan permukiman, untuk mendorong keterpaduan kepentingan
antara; Badan Pertanahan Nasional (BPN), Perusahaan Listrik Negara (PLN),
Birokrasi Pemda dan pihak swasta.
- Adanya SDM birokrasi yang handal terkait bidang perumahan dan permukiman.
- Pembinaan pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan melalui forum
pelaku pembangunan perumahan dan permukiman serta stakeholder perumahan untuk
mendapatkan masukan yang lebih partisipatif.
C. Aspek Pembiayaan
- Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang bisa lebih menjangkau ke
semua lapisan masyarakat.
- Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang terintegrasi. Dalam hal
ini sangat dimungkinkan untuk dibentuk Lembaga Keuangan atau Bank yang khusus
membidangi Perumahan dan Permukiman.
- Optimalisasi kinerja lembaga alternatif pembiayaan perumahan seperti; PT SMF,
Bapertarum-PNS,dll.
D. Aspek Pertanahan dan Tata ruang
- Adanya kebijakan pertanahan dan tata ruang untuk perumahan dan permukiman
masyarakat yang berpenghasilan rendah.
- Adanya pengendalian tata ruang tingkat nasional dan wilayah yang terintegrasi
dalam satu kesatuan sistem. Dalam hal ini ada sebuah blue print tentang
pembangunan kawasan untuk perumahan dan permukiman.
- Pengembangan lahan dan tata ruang diarahkan untuk pembangunan berkelanjutan
yang berdimensi sosial.
Dengan konsistensi dalam menjalankan setiap kebijakan bidang perumahan dan permukiman serta didukung oleh birokrasi yang handal. Tujuan blue print tersebut bisa tercapai. Langkah selanjutnya untuk untuk menjalankan blue print tersebut. Perlu ada transformasi model pembangunan yang bisa menggerakkan visi besar pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional.
Jakarta, 31 Maret 2009
Terimakasih,
proilham@gmail.com
Istilah manajemen sudah tidak asing lagi berasal dari kata kerja ”to manage” berarti ”control” dan dalam bahasa Indonesia dapat diartikan; mengendalikan, memimpin, menangani atau mengelola. Pendapat Stonner (1996) menyatakan bahwa manajemen adalah proses mengorganisasikan, memimpin dan mengendalikan pekerjaan anggota organisasi dan menggunakan semua sumber daya organisasi untuk mencapai tujuan organisasi yang sudah ditetapkan. Manajemen adalah kebiasaan yang dilakukan secara terus menerus dalam membentuk oganisasi.
Dalam manajemen organisasi pemerintahan, sumber daya tersebut adalah birokrasi. Istilah birokrasi sendiri menurut Max Weber sebagai suatu sistem dalam berorganisasi pada tahun 1890 dimana organisasi tersebut bebas prasangka, diatur secara kedinasan dan rasional.
Sedangkan definisi perumahan sendiri adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Definisi permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Istilah Desentralisasi atau otonomi daerah adalah kewenangan Daerah otonomi untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat menurut prakarsa sendiri berdasarkan aspirasi masyarakat sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Manajemen perumahan dan permukiman dapat dibagi menjadi dua hal pokok, yaitu; menyangkut sistematika hukum organisasi yang mengatur sektor perumahan dan permukiman secara nasional dan indikator kinerja organisasi perumahan dan permukiman dimasa mendatang.
Sistematika hukum terkait dengan hubungan pola koordinasi organisasi dari Pemerintah Pusat hingga ke Pemerintah Daerah. Sistematika hukum yang digunakan saat ini belum memiliki visi bersama sehingga kurang cukup memberikan dukungan pada struktur Pemerintah Pusat melakukan pengawasan dalam implementasi kebijakannya. Untuk itu dalam mengatur sektor perumahan dan permukiman di era Desentralisasi perlu ada legitimasi hukum.
Setiap level pemerintahan harus memiliki komitmen untuk menuju pada visi bersama. Kemudian ada legitimasi hukum yang mengatur setiap Dinas Perumahan Provinsi dan Dinas Perumahan Kab/Kota dan setiap aktivitas yang terkait dengan sektor perumahan. Dalam proses penyusunan program partisipasi masyarakat di setiap level dimungkinkan untuk terlibat aktif. Agar prosesnya sesuai dengan harapan masyarakat. Pelaksanaan struktur manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional tersebut akan berjalan baik apabila memenuhi persyaratan dibawah ini, yaitu :
1. Pembentukan Dinas Perumahan atau Unit kerja yang khusus membidangi masalah
perumahan dan permukiman terdapat di semua Daerah.
2. Terdapat anggaran pembangunan yang feasible untuk membangun bidang perumahan dan
pengembangan permukiman.
3. Adanya sumber daya manusia (SDM) yang handal dalam bidang perumahan dan
permukinan.
Sekarang ini masalah utama yang muncul dalam menjalankan struktur manajemen perumahan nasional tersebut adalah setiap Daerah banyak yang belum memiliki Dinas Perumahan. Sehingga sulit sekali untuk membangun komunikasi dalam menentukan program pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Untuk itu langkah pertama yang perlu dilakukan untuk Kemenpera di masa mendatang adalah mempercepat adanya Dinas Perumahan di setiap Daerah sesuai dengan amanat Peraturan Pemerintah No.38 Tahun2007.
Selain masalah kelembagaan yang belum ada. Masalah utama lainnya adalah mengenai anggaran biaya untuk bidang perumahan dan permukiman sangat terbatas. Setiap Daerah diprediksi sulit mengalokasikan dana untuk bidang perumahan dan permukiman. Mengingat kebutuhan prioritas lainnya seperti; anggaran pendidikan, kesehatan dan kemiskinan mendesak harus dipenuhi. Untuk menyiasati hal ini daerah bisa membangun kemitraan bisnis dengan pihak swasta dengan memberikan insentif baik dari segi perijinan maupun sektor pajak.
Dari segi sumber daya yang memahami bidang perumahan dan permukiman. Daerah harus mulai melakukan pelatihan-pelatihan untuk menghasilkan birokrasi yang memahami secara mendalam bidang public housing dengan segala aspek terkaitnya.
Setelah semua prasyarat terpenuhi untuk menjalankan manajemen pembangunan perumahan dan permukiman nasional. Selanjutnya dibutuhkan visi bersama yang menjadi cita ideal bidang perumahan dan permukiman. Visi bersama tersebut dirumuskan bersama antara Pemerintah Pusat dan Daerah.
Sebetulnya pada era tahun 90-an pemerintah melalui Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah (KIMPRASWIL) telah menghasilkan visi pembangunan perumahan dan permukiman 2020 yang berisi : ”setiap orang (KK) Indonesia mampu memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat dan aman harmonis dan berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat berjatidiri, mandiri dan produktif”. Visi tersebut terangkum dalam gagasan yang cukup komprehensif yaitu Kebijakan Dan Strategi Nasional Pembangunan Perumahan Dan Permukiman (KSNPP).
Kebijakan ini berdasarkan pada program arahan dari Pelita V dan UU No. 4 Tahun 1992.
Secara konseptual KSNPP sudah lengkap dan baik. Kebijakan KSNPP mengalami perubahan karena dianggap sudah tidak relevan dengan perkembangan zaman. Perubahan antara lain dilakukan melalui Surat Keputusan Menteri KIMPRASWIL No. 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman.
Pada era pemerintahan sekarang ini, Kemenpera memiliki banyak program yang terkait dengan perumahan rakyat. Namun program-program tersebut bisa dikatakan hanya sebatas program seremonial yang bersifat jangka pendek. Karena apabila mengacu kepada syarat manajemen pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman. Maka Kemenpera selama ini belum bisa optimal menjalankan programnya.
Untuk mengoptimalkan peran dan kepentingan pembangunan perumahan rakyat dapat diwujudkan melalui dua hal pokok, kedua hal pokok itu antara lain :
1. Adanya Departemen Perumahan di tingkat Pemerintah Pusat dan Dinas Perumahan di
tingkat Pemerintah Daerah Provinisi dan Pemerintah Daerah Kab/Kota seluruh
Indonesia. Keberadaan Departemen ini berbeda dengan Kementrian Negara. Departemen
memiliki kewenangan menentukan anggaran dan mengelolanya sampai ke struktur
organisasi tingkat Daerah. Dari mulai perrencanaan, pelaksanaan hingga pengawasan
dapat dioptimalkan. Meski demikian ada beberapa syarat yang perlu diperhatikan
berkaitan dengan keberadaan Departemen Perumahan tersebut, yaitu : Legitimasi
atau pengakuan dari berbagai pihak baik dari aspek hukum dan perundang-undangan,
kelembagaan negara, maupun yang mendukung keberadaan Departemen ini.Sinergi kerja
dengan berbagai Lembaga dan Instansi yang terkait terutama menyangkut besaran
subsidi kredit perumahan dengan Depkeu, kerjasama dalam hal pembangunan
kelistrikan dengan PLN, kordinasi masalah pertanahan dengan BPN.
2. Adanya blue print strategi transformasi model pembangunan perumahan dan
permukiman secara nasional dengan Dinas Perumahan ditingkat Provinsi dan Kab/Kota
yang jelas dan menyeluruh serta memperlihatkan profesionalisme kerja.
Dalam kaitan blue print tersebut ada beberapa indikator yang perlu dikaji lebih
jauh. Indikator yang dimaksud adalah sebuah pernyataan yang merupakan cerminan
dari aspek-aspek penting tentang masa depan ideal pembangunan perumahan dan
permukiman nasional. Idealnya indikator ini dihasilkan dari proses diskusi
panjang semua pemangku kepentingan perumahan dan permukiman di semua tingkatan
pemerintahan. Namun sebagai gambaran indikator tersebut terdiri dari beberapa
aspek dibawah ini, diantaranya;
A. Aspek Kebijakan
- Adanya kebijakan penyelenggaraan perumahan dan permukiman dengan prioritas
masyarakat berpenghasilan rendah. Mengoptimalkan kebijakan realisasi
pembangunan dengan perbandingan 1:3:6.
- Anggaran Kebijakan Anggaran Perumahan rakyat dapat dialokasikan minimal 1% dari
total APBN.
- Adanya kebijakan pemberian insentif bagi pelaku pembangunan perumahan dan
permukiman baik lembaga formal, informal maupun perorangan.
B. Aspek Kelembagaan
- Terbentuknya Dinas Perumahan Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah
Kab/Kota disetiap Daerah.
- Terbentuknya lembaga atau badan perijinan one stop services yang mengurusi
bidang perumahan dan permukiman, untuk mendorong keterpaduan kepentingan
antara; Badan Pertanahan Nasional (BPN), Perusahaan Listrik Negara (PLN),
Birokrasi Pemda dan pihak swasta.
- Adanya SDM birokrasi yang handal terkait bidang perumahan dan permukiman.
- Pembinaan pelaku pembangunan perumahan dan stake holder perumahan melalui forum
pelaku pembangunan perumahan dan permukiman serta stakeholder perumahan untuk
mendapatkan masukan yang lebih partisipatif.
C. Aspek Pembiayaan
- Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang bisa lebih menjangkau ke
semua lapisan masyarakat.
- Pengembangan sistem pembiayaan perumahan nasional yang terintegrasi. Dalam hal
ini sangat dimungkinkan untuk dibentuk Lembaga Keuangan atau Bank yang khusus
membidangi Perumahan dan Permukiman.
- Optimalisasi kinerja lembaga alternatif pembiayaan perumahan seperti; PT SMF,
Bapertarum-PNS,dll.
D. Aspek Pertanahan dan Tata ruang
- Adanya kebijakan pertanahan dan tata ruang untuk perumahan dan permukiman
masyarakat yang berpenghasilan rendah.
- Adanya pengendalian tata ruang tingkat nasional dan wilayah yang terintegrasi
dalam satu kesatuan sistem. Dalam hal ini ada sebuah blue print tentang
pembangunan kawasan untuk perumahan dan permukiman.
- Pengembangan lahan dan tata ruang diarahkan untuk pembangunan berkelanjutan
yang berdimensi sosial.
Dengan konsistensi dalam menjalankan setiap kebijakan bidang perumahan dan permukiman serta didukung oleh birokrasi yang handal. Tujuan blue print tersebut bisa tercapai. Langkah selanjutnya untuk untuk menjalankan blue print tersebut. Perlu ada transformasi model pembangunan yang bisa menggerakkan visi besar pembangunan perumahan dan pengembangan permukiman nasional.
Jakarta, 31 Maret 2009
Terimakasih,
proilham@gmail.com
Subscribe to:
Posts (Atom)
