While Financial Crisis Risking The Property Indonesia

Ole: Ilham M. Wijaya, SE

Walaupun krisis keuangan di Amerika Serikat (AS) sudah di bailout oleh Kongres AS. Namun perkembangan ekonomi dunia masih dibayang-bayangi hantu resesi. Krisis keuangan AS dan global ini diperkirakan mirip dengan depresi besar ekonomi AS di tahun 1930-an. Kekacauan di Bursa Saham, Lembaga Keuangan, kekacauan penyaluran kredit dan gejolak investasi portofolio (saham, obligasi dan surat utang lainnya). Melonjaknya harga minyak mentah dunia dan tidak stabilnya harga komoditas yang dipicu secara sistematis oleh tekanan nilai mata uang Euro terhadap Dollar AS.

Secara nasional akibat dari resesi ekonomi AS tersebut sangat nampak terjadi. Ditandai dengan suspend-nya Bursa Efek Indonesia (BEI) hingga penutupan terakhir IHSG pada level 1.451 point (08/10). Hampir semua harga saham rontok melebihi 10 %. Walaupun investor yang memiliki saham di BEI berdasarkan data Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) sekitar 64 % pada Juni 2007 adalah asing. Tetapi dampak ekonomi negatif akan terasa apabila para investor tersebut mengalihkan dananya ke Bursa di tempat lain.

Nilai tukar rupiah terhadap dolar AS semula relatif menguat, namun dengan kondisi kepanikan keuangan global. Rupiah kemungkinan akan terpengaruh sentimen negarif dan bisa terdepresiasi hingga diatas 3 persen. Dalam perdagangan kemarin (20/10), kurs rupiah ditutup di level Rp 9.455 per Dollar AS. Dengan masuknya hot money kedalam negeri struktur fundamental ekonomi akan bisa rapuh dan krisis keuangan dalam negeri bisa terjadi.

Angka inflasi pada Januari-September tahun 2008 lebih tinggi dari yang diperkirakan pemerintah yaitu mencapai 10,47 persen. Proyeksi pertumbuhan ekonomi direvisi menjadi 6%. BI rate dinaikkan menjadi 9,5 %. Langkah-langkah antisipasi terhadap krisis keuangan di AS tersebut tentunya memiliki dampak yang berarti bagi dunia usaha di Indonesia termasuk dunia properti yang akan mengalami penurunan pembayaran kredit bermasalah (non performing loan/NPL) di BI.

Kepanikan terhadap volatilitas keuangan global akibat krisis ekonomi AS bermula dari krisis perumahan di AS dipicu oleh macetnya kredit dari para debitor dengan profil gagal bayar tinggi (subprime mortgage). Kredit ini ditandai dengan pengenaan suku bunga yang lebih tinggi dari normal dan penyalurannya cenderung kurang hati-hati. Keuangan si peminjam tidak dianalisis secara saksama.

Macetnya kredit membuat harga surat utang berbasis subprime mortgage yang nilainya sudah berlipat-lipat jatuh drastis. Akibatnya, puluhan bank penyalur kredit maupun perusahaan investasi yang memegang surat utang berbasis subprime mortgage pun merugi. Setelah Bear Stearns, Northern Rock, Fannie Mae, Citigroup dan Freddie Mac, kini giliran Lehman Brother mengalami kebangkrutan.

Kondisi ini bisa juga akan terjadi di Indonesia. Jika kondisi properti di Indonesia mengalami goncangan. Untuk tahap awal goncangan itu sudah dipicu dengan ditandai oleh naikknya BI rate. Ketika kredit kontruksi dan kredit properti yang berbunga tinggi maka tingkat pengembalian dari debitur akan mengalami gangguan. Apalagi ditambah dengan kondisi daya beli masyarakat yang menurun hingga bisa menyebabkan macetnya pembayaran kredit perumahan baik RSh maupun real estate. Maka kemungkinan krisis ekonomi di Indonesia akan terjadi mirip tahun 1997-1998.

Pertumbuhan sektor properti akan menjadi stimulan bagi perekonomian nasional. Karena pertumbuhan sektor properti terkait erat dengan meningkatnya pendapatan masyarakat. Selain itu, perkembangan sektor properti menimbulkan efek berantai bagi pertumbuhan sektor industri lainnya dan penyerapan tenaga kerja.

Jika kondisi sektor properti mengalami ’crash’ maka dikhawatirkan pasar properti akan mengalami kerugian besar. Dampak selanjutnya perekonomian akan ikut kolaps, dan sulit sekali untuk membangun kembali sektor properti yang lebih stabil.

Dalam menyikapi economic risking the world ini tentunya peran pemerintah sangat dinantikan pelaku bisnis properti. Mempermudah melakukan perijinan, penyediaan lahan dan membuka akses terhadap pengadaan material murah bisa diupayakan pemerintah. Selain harus berusaha menekan BI rate agar bisa dipastikan tidak kembali mengalami kenaikan.

Dari segi kredit perumahan dalam negeri, untuk melindungi konsumen yang memiliki tunggakan kepada Bank dengan bunga tinggi akibat kenaikan BI rate sekarang ini. Pemerintah seharusnya bisa membuat klasifikasi pembagian segmentasi kelas masyarakat yang bisa dilindungi dengan menerapkan kredit tetap selama beberapa tahun ketika krisis ini. Tentunya kredit RSh harus didahulukan agar beban masyarakat tidak terlalu berat.

Ancaman gejolak ekonomi dunia yang sebagian orang mengatakan sangat menakutkan. Tidak akan terjadi kepada bangsa ini apabila setiap kebijakan bertumpu pada itikad baik membangun kemandirian bangsa dan semua pihak bisa saling percaya untuk sama-sama mengoptimalkan setiap potensi yang ada di negeri ini.


Jakarta, 20 Oktober 2008

Terimakasih,


Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com

Nb: Mohon masukan kalau ada yang kurang, silahkan via Japri