Land Banking Untuk Kepentingan Sosial

Oleh : Ilham M. Wijaya, SE

Sulitnya lahan yang dapat dikembangkan untuk pembangunan rusunami menjadi masalah utama keterlambatan pembangunan 1000 menara rusun. Harga tanah yang seringkali melonjak tidak terkendali dan luas lahan yang kurang mencukupi menjadi alasan mengapa para pengembang mengurungkan niatnya untuk membantu mengakselerasi program pemerintah ini.

Program 1000 menara rusun bukan pertama kali yang tersendat prosesnya karena masalah ketersediaan lahan. Program penyediaan perumahan rakyat pada era orde baru juga mengalami hal yang sama. Alasannya tanah dimiliki segelintir orang dan banyak spekulan yang memainkan harga.

Sejatinya masalah ketersediaan lahan ini tidak akan terjadi. Apabila pemerintah mempunyai sistem perencanaan tata ruang dan manajemen lahan yang lebih terencana. Sehingga setiap program-program pembangunan dapat terealisasi tanpa harus merugikan pihak lain seperti harus dengan melakukan penggusuran secara paksa atau dengan menggunakan perubahan peruntukkan secara mendadak.

Ketersediaan lahan ini penting karena pembangunan akan terus bergerak dinamis. Tanpa adanya land banking pemerintah akan kesulitan memperoleh tanah dengan harga yang wajar untuk berbagai keperluan pembangunan.

Mengenai land banking sendiri bisa diklasifikasikan menjadi dua yaitu ; land banking sebagai sebuah lembaga, dan land banking sebagai mekanisme mengumpulkan lahan yang tidak dimanfaatkan oleh semua pihak baik pemerintah/ BUMN atau swasta.

Perbedaan mendasar dari dua konsep land banking itu adalah terkait dengan pelaksanaan mekanisme land banking yang dilakukan secara komprehensif atau hanya sebatas sektoral. Apabila mekanisme land banking dilembagakan. Maka konsepnya akan mengarah kepada manajemen aset negara secara komprehensif yang mensyaratkan adanya beberapa aktivitas diantaranya; melakukan inventarisir aset/lahan, mendokumentasikan dalam sistem informasi pertanahan, melakukan manajerisasi pertanahan dan terakhir melakukan distribusi yang merata sesuai kebutuhan pembangunan untuk kepentingan sosial dan komersial.

Dari segi kelembagaan implementasi land banking akan banyak menghadapi tantangan karena pihak-pihak yang menguasai tanah akan terusik. Ketika pemerintah melakukan inventarisir aset, bisa jadi banyak lahan yang dikuasai segelintir orang. Biasanya pihak –pihak yang memiliki tanah adalah kalangan pejabat dan konglomerat atas yang sulit dijangkau oleh hukum. Dengan segala cara mereka akan menentang implementasi land banking. Untuk menangani masalah ini jelas pemerintah perlu tegas menindak siapapun yang menguasai aset negara tanpa ijin.

Selain itu, untuk menjadikan mekanisme land banking sebagai sebuah lembaga.
Pemerintah harus menyiapkan stock capital yang cukup besar. Karena pemerintah akan membeli tanah yang dikuasai oleh perorangan atau perusahaan untuk dijadikan land banking.

Namun bukan tidak mungkin lembaga bank tanah bisa dibentuk oleh pemerintah. Karena lembaga ini merupakan salah satu solusi untuk menyelamatkan aset negara berupa tanah. Mengenai stock capital yang terbatas, pemerintah bisa melakukan ineventarisir aset yang tersebar di beberapa pihak diantaranya ; aset tanah eks BPPN, aset-aset Badan Usaha Milik Negara (BUMN), aset Pemda, aset departemen, lembaga/non departemen, non lembaga pemerintah, aset milik swasta dan konglomerat yang berlebih dan aset lainnya yang dapat dikuasai land banking. Dalam pelaksanaannya pemerintah harus berani membuat peraturan untuk membentuk land banking agar lahan-lahan yang terlantar bisa diakuisisi untuk kepentingan umum.

Untuk saat ini mekanisme land banking secara sektoral lebih mungkin dilakukan dari pada dilakukan secara kelembagaan. Yang dimaksud sektoral adalah pelibatan BUMN yang memiliki lahan di berbagai daerah perkotaan bisa menjadi pemasok kebutuhan lahan untuk pembangunan rusunami. BUMN tersebut seperti; PT. Pertamina, PT. Bulog, PT. Telkom, PT. KA, PT. PLN dll.

Selama ini BUMN seringkali lebih tertarik melakukan kerjasama optimalisasi aset dengan dibangunkan produk property kelas atas yang lebih menguntungkan secara ekonomi. Pelibatan BUMN dalam program 1000 menara rusun ini, sebetulnya tidak akan merugikan BUMN bersangkutan. Apabila kerjasama bisnis ini diformulasikan sedemikian rupa, agar kedua belah pihak diuntungkan.

Mekanisme land banking di BUMN merupakan mekanisme penyediaan lahan jangka panjang terkait dengan pembangunan untuk kepentingan umum. Dalam konteks ini juga memungkinkan pemerintah secara lebih mudah mengatur pola pembangunan wilayah bersangkutan agar lebih sejalan dengan sasaran perencanaan tata ruang secara keseluruhan.

Distribusi tanah yang adil dan kejelasan mengenai status lahan untuk kepentingan umum dalam land banking, juga dapat memudahkan kalangan investor untuk membantu pemerintah merealisasikan program-program pelayanan fasilitas publik. Kalangan investor akan merasa aman berinvestasi karena data aset berupa luas tanah, lokasi, maupun status hukumnya sudah jelas dilindungi land banking pemerintah.

Dengan adanya land banking, harga pasar tanah bisa dikontrol, spekulasi tanah bisa dicegah, dan pemerintah sendiri bisa mengambil sebagian keuntungan dari peningkatan nilai tanah sehingga pembangunan dengan mekanisme land banking bisa dioreintasikan untuk kepentingan sosial.

Jakarta, 29 Agustus 2008

Terimakasih,



Ilham M. Wijaya
proilham@gmail.com

Catatan: Bagi rekan yang ingin mengomentari silahkan via japri or langsung di kolom comment.