Kenaikan Harga Rumah, Petaka Bagi Siapa?

Oleh Ilham M. Wijaya,SE


Kenaikan harga rumah sudah pasti akan terjadi pada triwulan I tahun ini, sebagai konsekuensi dari kenaikan bahan bangunan akibat meningkatnya minyak mentah dunia dan kondisi perekonomian global yang tidak menentu.

Namun, kenaikan ini akan menimbulkan banyak pertanyaan bagi kalangan properti dan masyarakat. Bagaimana dampak kenaikan harga rumah bagi pelaku bisnis properti dan masyarakat luas? Karena pasokan perumahan ke depan masih tetap tinggi.

Bagi para pelaku bisnis properti kenaikan ini memang sudah sangat dinantikan, mengingat beban pembangunan semakin tinggi akibat beberapa jenis bahan bangunan ikut naik.

Namun, di sisi lain, harga rumah belum bisa dinaikkan karena belum ada kepastian naik dari pemerintah.

Dengan kondisi seperti ini, keuntungan yang akan diraih akan semakin tipis, apalagi jika ditambah dengan menurunnya permintaan pasar terhadap produk properti yang dibangun. Jadi, para pengembang tersebut akan mengalami kerugian besar.

Sebaliknya bagi masyarakat luas, kenaikan harga rumah semakin mempersulit biaya hidup dan beban berat cicilan per bulan yang harus ditutup dari penghasilan.

Artinya bisa jadi masyarakat akan mengalihkan dananya untuk kebutuhan hidup yang lebih utama seperti kebutuhan pangan sehingga daya beli masyarakat terhadap rumah akan menurun drastis.

Akibat kenaikan harga rumah ini memang tidak bisa digeneralisasi akan membuat sektor perumahan menjadi terpuruk. Hal ini karena kondisi di lapangan seringkali berbeda jauh dengan pengamat properti.

Berdasarkan survei pasar perumahan yang dilakukan Property Research Institute (PRI) pada 2008 di Tangerang, ternyata hasilnya cukup positif.

Respons pasar terhadap produk perumahan yang baru dikembangkan secara kumulatif mencapai 70 %.

Misalnya beberapa proyek baru di kawasan Serpong untuk cluster Sevilla yang merupakan produk BSD City, dari 370 unit yang dipasarkan sejak Januari 2008 telah terjual sekitar 74 unit atau sekitar 37 unit per bulan.

Kemudian Serenade Lakes dari Paramount Serpong memasarkan 430 unit mulai September 2007, hingga Februari 2008 telah terjual 77 unit atau sekitar 15 unit per bulan.

Menengah atas

Namun, dari kondisi tersebut, masih perlu dikaji lebih jauh terutama menyangkut klasifikasi produk properti yang dikembangkan dan segmentasi pasar yang dijadikan sasaran pengembang sebagai captive market potensial.

Dapat dikatakan, penyerapan pasar tersebut masih terbatas pada subsektor perumahan kelas atas real estate yang kisaran harganya Rp500 juta ke atas, yang kemungkinan daya serap pasarnya tidak akan berubah mengingat tingkat pendapatan masyarakat yang berada di kelas ini tidak mengalami perubahan akibat kondisi perekonomian global.

Malah bisa jadi kelompok atas ini akan ketiban rezeki besar dari beragam instrumen investasi yang memanfaatkan kondisi global.

Berbeda halnya dengan kondisi sub sektor perumahan kelas RSH yang mempunyai captive market masyarakat menengah-bawah. Kenaikan harga rumah akan berakibat pada menurunnya daya beli masyarakat.

Pasokan perumahan akan kehilangan pembeli, sehingga bisa terjadi kelebihan pasokan yang sulit untuk pulih, apabila Pemerintah tidak membuat pendekatan kebijakan yang berpihak pada masyarakat bawah.

Dengan demikian, kenaikan harga rumah merupakan petaka bagi masyarakat bawah yang semakin sulit mendapatkan tempat tinggal.

Hal ini juga akan berlaku bagi pengembang perumahan yang masih tahap pemula dengan modal yang pas-pasan, dengan kenaikan harga ini usaha bisnis propertinya terancam gulung tikar.

Pihak yang akan tetap menguasai pasar properti adalah mereka yang mempunyai pengalaman luas dan modal besar, yang selama ini memasok kebutuhan perumahan bagi kalangan atas.

Oleh Ilham M. Wijaya
Direktur Eksekutif Property Research Institute (PRI) Jakarta

Dimuat Harian Bisnis Indonesia edisi 29 Maret 2008